Верховный Суд РФ опубликовал Определение по делу № 14-КГ26-3-К1, в котором указал, что при незаконном отказе администрации города в выкупе участка арендная плата ограничивается размером земельного налога.
Заключение договора аренды
16 октября 2017 г. по результатам аукциона между администрацией г. Геленджика (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Олегом Бергом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора арендодатель предоставил арендатору участок для размещения объекта индивидуального жилищного строительства во временное владение и пользование. Порядок, размер и сроки уплаты арендных платежей урегулированы п. 2.1–2.7 договора; ежегодный размер арендной платы установлен со дня заключения договора и составляет порядка 1,1 млн руб. Сумма ежегодной арендной платы за вычетом задатка (201 тыс. руб.) должна поступить от арендатора в течение пяти дней с момента подписания договора путем перечисления по указанным в п. 2.4 реквизитам.
Указывалось также, что во второй и последующие годы арендная плата вносится ежеквартально (начисление суммы платежа за квартал производится из расчета числа дней в квартале) в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца квартала. В силу п. 5.3 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки. Пунктом 7.1 договора также закреплено, что он вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его госрегистрации в установленном законом порядке.
18 июня 2019 г. в ЕГРН внесена запись об обременении участка, установленном в пользу Олега Берга, арендой на 20 лет.
Взыскание арендной платы
В последующем администрация обратилась в суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в размере порядка 2,3 млн руб. и пени на сумму около 120 тыс. руб. Однако Ленинский районный суд г. Воронежа отказал в удовлетворении иска. Апелляционный суд частично удовлетворил исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу администрации г. Геленджика задолженность за период с 7 ноября 2017 г. по 25 января 2019 г. и с 5 марта по 29 июля 2019 г. в размере свыше 2,1 млн руб., а также пени за период с 13 ноября 2018 г. по 29 июля 2019 г. в размере более 113 тыс. рублей.
Позже администрация подала еще один иск, и с предпринимателя за период с 30 июля 2019 г. по I квартал 2021 г. взыскали более 1,8 млн руб. задолженности по арендной плате, а также пени за период с 30 июля 2019 г. по 12 марта 2021 г. в размере 324 тыс. рублей.
25 марта 2024 г. с Олега Берга в пользу администрации г. Геленджика взыскана задолженность по арендной плате за период с апреля 2021 г. по 30 июня 2023 г. включительно в размере свыше 2,8 млн руб., а также пени за период с 13 марта 2021 г. по 28 апреля 2023 г. в размере 750 тыс. рублей.
21 мая 2024 г. управление имущественных отношений администрации г. Геленджика направило в адрес Олега Берга претензию от 13 мая 2024 г. с требованием погасить образовавшуюся по состоянию на 2 мая 2024 г. задолженность по арендной плате и пени в общем размере свыше 8,3 млн руб. Предприниматель оставил претензию без удовлетворения.
Тогда администрация обратилась в суд с иском к Олегу Бергу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 июля 2023 г. по 30 июня 2024 г. включительно в размере свыше 1,3 млн руб., а также пени за период с 29 апреля 2023 г. по 2 мая 2024 г. в размере более 892 тыс. рублей.
Возражая против удовлетворения исковых требований по настоящему делу, Олег Берг указал, что администрация в период взыскания арендной платы уклонялась от продажи земельного участка без проведения торгов, несмотря на нахождение на нем индивидуального жилого дома площадью 100 кв. м, право собственности на который зарегистрировано 1 июня 2018 г. Данные обстоятельства подтверждены решениями Ленинского районного суда г. Воронежа. По мнению ответчика, выполнение администрацией как собственником и арендодателем участка требований закона о заключении ДКП повлекло бы освобождение арендатора от обязанности по уплате арендной платы; в связи с этим платежи не подлежат взысканию с момента, когда было нарушено его право на получение участка в собственность.
Отклоняя указанные доводы ответчика, суд исходил из того, что в судебных актах по административным делам решения администрации г. Геленджика признаны незаконными по приведенным в них основаниям, в то время как остальные основания, которые могли бы являться препятствием для заключения ДКП, в рамках административных дел не исследовались.
Суд также обратил внимание, что ответчик не предпринимал действий по реализации своих прав на участок в порядке, установленном п. 1 и 4 ст. 445 ГК РФ.
Кроме того, добавил суд, согласно п. 8.5 договора при досрочном расторжении договора аренды участка в случае, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса, на арендатора возлагается обязанность по внесению денежных средств в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, что предполагает обязанность единовременного внесения арендных платежей за оставшийся срок аренды на случай продажи участка, а потому не допускает освобождения арендатора от внесения арендной платы даже при необоснованном уклонении истца от заключения ДКП.
Установив, что ответчик не вносит платежи по договору аренды участка, препятствий в пользовании которым администрация г. Геленджика ему не чинит, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 13, ч. 2 ст. 61, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ, п. 1 ст. 421, ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК, подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 9 Постановления Пленума ВС от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», правовой позицией, изложенной в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС 12 июля 2017 г., удовлетворил требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по аренде и пени, не усмотрев оснований для снижения их размеров.
Проверяя дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда, с учетом положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 , подп. 1 и 14 ст. 39.16, п. 1 ст. 39.20 ЗК, п. 53 Обзора судебной практики № 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС 7 апреля 2021 г., указала, что возведение на участке объекта незавершенного капитального строительства либо завершенного строительством объекта, но не соответствующего по функциональному назначению виду разрешенного использования участка, в том числе при госрегистрации права собственности на него, не влечет возникновение у лица права на приобретение участка в собственность в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК.
Довод о ничтожности п. 8.5 договора апелляция отклонила, пояснив, что администрация вправе устанавливать не противоречащее закону условие, предусматривающее получение прибыли посредством компенсационной выплаты. Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с принятыми по делу решением и апелляционным определением.
Верховный Суд поддержал доводы ответчика
Олег Берг обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам заметила, что из п. 30 Обзора судебной практики № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС 27 ноября 2019 г., следует, что лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в силу закона, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе. В противном случае, заметил Верховный Суд, нарушение арендодателем права арендатора на приобретение имущества в собственность являлось бы для первого более выгодным, чем его реализация.
Вместе с тем, указала Судебная коллегия, право на предоставление участка в собственность не означает, что в случае его реализации пользование участком являлось бы бесплатным. Как следует из ч. 2 гл. 31 Налогового кодекса РФ, земельный налог относится к местным налогам, плательщиками которого в силу п. 1 ст. 388 Кодекса признаются организации и физлица, обладающие участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Кодекса, на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.
Поскольку получатель арендной платы и земельного налога в данном случае совпадают, то при нарушении органом местного самоуправления права гражданина на получение арендуемого участка в собственность арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы это право не было нарушено. Такой правовой подход закреплен в п. 1 Обзора судебной практики № 4 (2025), утвержденного Президиумом ВС 22 декабря 2025 г.
Верховный Суд добавил, что в связи с неправомерными действиями администрации, препятствующими арендатору в осуществлении исключительного права на приобретение участка в собственность без торгов, подтвержденными вступившими в законную силу судебными актами по административным делам, принцип платности использования земли в целях недопущения извлечения выгоды из такого поведения и ущемления прав арендатора должен был быть реализован путем ограничения предельной величины арендной платы размером земельного налога, подлежавшего уплате в соответствующий период.
«С учетом вышеизложенного нельзя согласиться и с доводом районного суда о наличии в силу п. 8.5 договора аренды земельного участка у ответчика обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме за оставшийся срок аренды в случае продажи ему арендуемого земельного участка», – резюмируется в определении.
Кроме того, заметил Верховный Суд, делая выводы об отсутствии у заявителя жалобы права на приобретение участка в собственность без проведения торгов по причине того, что ответчиком на участке возведен объект, не соответствующий установленным законом критериям, суд апелляционной инстанции в нарушение требований ч. 4 ст. 67, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 и ч. 4 ст. 198 ГПК не привел в принятом им судебном постановлении подтверждающие доказательства.
В итоге ВС отменил судебные акты трех инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Воронежа.
Эксперты о позиции ВС РФ
В комментарии «АГ» адвокат Юнис Дигмар заметил: разъяснения, представленные в определении, можно разделить на два смысловых блока. Первый касается допустимости взыскания арендной платы за период, когда у арендатора имелось исключительное право на приобретение права собственности на участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект недвижимости. Второй посвящен допустимости включения в договор аренды условия, предусматривающего обязательство по внесению арендных платежей в полном объеме за оставшийся срок аренды в случае продажи ему арендуемого участка.
По мнению эксперта, позиция ВС относительно первого вопроса не вызывает сомнений и подробно мотивирована в тексте определения, в том числе со ссылками на п. 30 Обзора судебной практики № 3 за 2019 г. и п. 1 Обзора судебной практики № 4 за 2025 г. Однако мотивировка ответа на второй вопрос, полагает Юнис Дигмар, требует дополнения и не может ограничиваться ссылками на указанные разъяснения, поскольку не отвечает на вопрос о том, как быть нижестоящим судам с указанным условием договора, которое включено в действующий и не признанный недействительным договор.
Эксперт полагает, что в данном случае представляется уместной ссылка на абз. 2 п. 74 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если закон не содержит прямого указания на его ничтожность. «Синаллагма арендных отношений состоит в оплате арендатором встречного предоставления арендодателя – передачи арендодателем арендатору во временное владение и пользование объекта аренды. Если такого предоставления нет, то и обязанности арендатора по внесению арендных платежей существовать не может. В связи с этим данное условие спорного договора не может быть признано действительным и порождающим обязанности арендатора по внесению арендных платежей в полном объеме за оставшийся срок аренды», – считает Юнис Дигмар.
Руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов отметил, что выводы, изложенные в определении, базируются на положениях законодательства (ГК, ЗК) и подходах, выработанных в практике Верховного Суда: пользование земельным участком возмездно, но у арендатора есть право на его приобретение в собственность без торгов в случае возведения на участке объекта недвижимости. При этом публично-правовое образование не вправе препятствовать в реализации права арендатора на приобретение участка и одновременно требовать внесения арендной платы за него.
Игорь Ершов добавил, что любой субъект гражданско-правовых отношений должен действовать добросовестно и не может извлекать выгоду из своего недобросовестного и незаконного поведения. Также такое поведение не подлежит судебной защите. В данном случае, как следует из определения, администрация препятствовала в реализации предпринимателем права на приобретение участка, одновременно требуя вносить арендную плату (по принципу «владеешь, пользуешься – значит плати за это»).
«Примечательно, что Судебная коллегия ВС четко обозначила, что даже внесение в договор аренды положений, позволяющих арендодателю (публично-правовому образованию) даже в случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения договора купли-продажи требовать внесения арендной платы и обязывающих арендатора вносить ее, не порождает такого права и обязанности, поскольку недобросовестное поведение в любом случае не подлежит защите и, следовательно, – не создает корреспондирующей обязанности по внесению арендной платы», – резюмировал эксперт.
Как заметила адвокат Мария Цыганкова, Верховный Суд в определении занял принципиальную позицию: арендодатель, незаконно уклоняющийся от выкупа участка, вправе получать арендную плату лишь в размере земельного налога. «Обращает на себя внимание, что ВС увязал применение этого подхода с наличием вступивших в силу судебных актов по административным делам, которыми отказ в выкупе признан незаконным. При этом суды общей юрисдикции нередко не учитывали эти решения, взыскивая долги по договору. К сожалению, на практике отказы в выкупе зачастую носят формальный характер, а администрация после отмены отказа судом в порядке, предусмотренном КАС РФ, выносит новый отказ по иным основаниям, поскольку суд не вправе обязать администрацию заключить ДКП – он лишь обязывает повторно рассмотреть заявление, что создает замкнутый круг и позволяет бесконечно затягивать процедуру. Именно этот порочный круг Верховный Суд попытался разорвать, лишив арендодателя экономической выгоды от волокиты», – подчеркнула Мария Цыганкова.
