Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 20-КГ26-12-К5, в котором напомнил о необходимости заключения договора купли-продажи недвижимости в письменной форме.
В середине августа 2018 г. по результатам электронных торгов ООО КБ «ЭСИД» в лице конкурсного управляющего (ликвидатора) – госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» и Аида Ханмурзаева заключили договор купли-продажи недвижимости (нежилое двухэтажное здание и земельный участок) стоимостью 2,5 млн руб. Право собственности Ханмурзаевой на приобретенную недвижимость было в дальнейшем зарегистрировано в ЕГРН.
Впоследствии Аида Ханмурзаева обратилась в суд с иском к Ахмеду Шанавазову об истребовании первого этажа нежилого здания из чужого незаконного владения и взыскании суммы невыплаченных доходов. Ответчик предъявил встречный иск о признании сделки купли-продажи спорного имущества между сторонами состоявшейся и действительной, а также о признании права собственности на часть помещения.
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что на первом этаже спорного здания Шанавазовым осуществлен ремонт, второй этаж используется Ханмурзаевой. В материалах дела также имелось заявление от 26 ноября 2019 г. Аиды Ханмурзаевой и ее супруга, умершего в сентябре 2022 г., подлинность подписей которых засвидетельствована нотариусом. В нем, в частности, указывалось, что для приобретения здания бывшего маслопрома 17 сентября 2018 г. Ахмед Шанавазов внес в кассу банка 3,5 млн руб. Далее был заключен устный договор, по которому Шанавазов приобретает первый этаж у Ханмурзаевой. Супруги Ханмурзаевы обязались возвратить Шанавазову 3,5 млн руб. до 1 июля 2020 г., а в случае невыплаты указанной суммы в срок Шанавазов вправе обратиться в суд для взыскания задолженности.
Суд отказал в иске Аиды Ханмурзаевой и удовлетворил встречный иск Ахмеда Шанавазова. Тем самым он счел, что Шанавазов фактически владеет и пользуется первым этажом спорного объекта недвижимости с момента его приобретения, произвел в нем ремонтные работы, устный ДКП данного помещения сторонами фактически исполнен, нет доказательств того, что строение передано Шанавазову в аренду. Ханмурзаева не исполнила обязанность по возврату Шанавазову полученных денежных средств в установленный срок, срок исковой давности по встречным исковым требованиям не пропущен.
Далее апелляция изменила один абзац решения первой инстанции в части обязания внесения записи о зарегистрированном праве собственности Ахмеда Шанавазова в ЕГРН. Суд пояснил, что решение в соответствующей формулировке носит обязывающий характер, тогда как регистрация прав на недвижимость – заявительный, требующий соблюдения ряда формальных процедур, оформления заинтересованным лицом документов по установленной форме и уплаты соответствующих пошлин. Решение апелляции устояло в кассации.
После изучения кассационной жалобы Аиды Ханмурзаевой и материалов дела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, в частности, напомнила, что ст. 550 ГК РФ предусматривает правовые последствия несоблюдения письменной формы договора продажи недвижимости – такой договор признается недействительным. В ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости регламентированы требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав. Для осуществления госрегистрации прав представляются подлинники необходимых документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимости, а также иные документы на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимость).
В этом деле, пояснил ВС, нижестоящие суды, разрешая спор без учета правового регулирования оборота недвижимости, ошибочно сочли, что письменное заявление от 26 ноября 2019 г., подписанное Ханмурзаевыми, о получении 3,5 млн руб. с целью приобретения спорного здания может быть квалифицировано как ДКП части нежилых помещений в указанном строении, заключенный с Ахмедом Шанавазовым. Кроме того, суды, признавая ДКП нежилого помещения состоявшимся, не учли, что действия, направленные на установление гражданских прав и обязанностей покупателя, Шанавазов не совершал, указанное заявление о получении денежных средств не подавал.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). «В связи с этим, поскольку между сторонами Аидой Ханмурзаевой и Ахмедом Шанавазовым не был заключен договор купли-продажи нежилых помещений в письменной форме, в котором в обязательном порядке должны содержаться индивидуализирующие признаки либо кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии), а также цена объекта, выводы судов о действительности состоявшейся сделки не основаны на нормах действующего законодательства», – отмечается в определении.
ВС также счел ошибочным вывод судов нижестоящих инстанций о нотариальном удостоверении заявления от 26 ноября 2019 г., поскольку при свидетельствовании подлинности подписей Ханмурзаевых нотариус не удостоверял факты, изложенные в заявлении. Кроме того, нижестоящие инстанции не обеспечили надлежащую правовую оценку указанного заявления, из содержания которого явно следуют признание заявителей в получении денежных средств в целях приобретения здания на аукционе и обязательство по возврату долга в срок до 1 июля 2020 г. с правом Шанавазова обращаться в суд для взыскания задолженности.
Соответственно, наличие юридических фактов, указанных в заявлении от 26 ноября 2019 г., может свидетельствовать исключительно о наличии между сторонами заемных обязательств. При таких обстоятельствах наличие устного соглашения между сторонами о приобретении Шанавазовым первого этажа здания бывшего маслопрома, являвшегося предметом торгов, и получение Ханмурзаевой займа с целью приобретения этого объекта не могут служить основанием для вывода о заключении между указанными лицами ДКП в письменной форме путем составления одного документа.
Апелляция, изменяя формулировку резолютивной части решения первой инстанции и удовлетворяя требование о госрегистрации перехода права собственности на нежилое помещение первого этажа спорного здания, не учла отсутствие между сторонами заключенного ДКП недвижимости и доказательств уклонения продавца от совершения регистрационных действий. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в ЕГРН в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином, напомнил Верховный Суд. Кроме того, не может быть удовлетворен иск об истребовании имущества, предъявленный лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует.
Как пояснил ВС, Аида Ханмурзаева является собственником спорной недвижимости, она вправе требовать защиты нарушенных прав и законных интересов. Нижестоящие суды, ошибочно установив, что Шанавазов приобрел спорное имущество на основании устного соглашения, не разрешили по существу требования Ханмурзаевой об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно фактически находится. В этом деле подлежат оценке и требования собственника здания о взыскании суммы доходов, полученных в результате незаконного использования его имущества недобросовестным владельцем. В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Член Адвокатской палаты города Москвы Екатерина Тютюнникова полагает: ключевой вывод Верховного Суда состоит в том, что фактическое владение помещением, его ремонт и передача денег не заменяют ДКП недвижимости. «Длительное пользование первым этажом здания, отсутствие арендных отношений и невозврат заемных средств не создают у фактического владельца права собственности, если между сторонами не заключен письменный договор, отвечающий требованиям закона. Позиция Суда опирается на специальное регулирование оборота недвижимости. ДКП недвижимости должен быть совершен в форме единого документа, подписанного сторонами, а его несоблюдение влечет недействительность сделки. Устная договоренность не может считаться состоявшейся куплей-продажей лишь потому, что покупатель фактически занял помещение и произвел в нем ремонт. Фактическое исполнение не способно восполнить отсутствие обязательной письменной формы договора», – пояснила она.
Для заключения двустороннего договора, напомнила адвокат, необходимо согласование воли обеих сторон. «Кроме того, в документе не определены предмет продажи в виде конкретного помещения и его цена. Таким образом, даже при упоминании устной договоренности заявление не могло рассматриваться как ДКП части здания. ВС также правильно разграничил нотариальное свидетельствование подписи и нотариальное удостоверение сделки: нотариус подтвердил лишь подлинность подписей, но не достоверность изложенных в заявлении фактов и не удостоверял договор. Следовательно, наличие нотариальной надписи не придает документу значение основания для возникновения права собственности. Наиболее важным является вывод о заемной природе отношений. Обязанность вернуть 3,5 млн руб. к определенному сроку и право требовать долг через суд указывают на денежное обязательство, а не на переход права собственности. Передача денег на приобретение здания, последующее пользование его частью и невозврат суммы не превращают кредитора в собственника недвижимости. Возврат долга и возможные требования по нему должны рассматриваться отдельно от вещно-правового спора», – считает Екатерина Тютюнникова.
Она добавила, что эта позиция ВС защищает стабильность оборота недвижимости. «Она не отрицает фактические отношения сторон, но требует определять их правовую природу: передача денег, пользование имуществом, ремонт, заем и купля-продажа являются разными юридическими явлениями. Суд не вправе “достроить” отсутствующий договор за стороны, основываясь на справедливости сложившейся ситуации или на поведении участников. Рассматриваемое определение ВС ограничивает практику признания “фактически состоявшейся” купли-продажи по совокупности косвенных доказательств: ремонт, вселение, оплата коммунальных услуг и длительное пользование сами по себе не доказывают приобретение права собственности. Оно также снижает доказательственное значение расписок, писем и заявлений, которые стороны пытаются использовать вместо ДКП недвижимости», – подытожила Екатерина Тютюнникова.
Адвокат, руководитель практики разрешения споров АБ г. Москвы «Инфралекс» Михаил Гусев назвал важным комментируемое определение ВС с точки зрения правоприменительной практики по спорам с недвижимым имуществом. «Прежде всего ВС вновь пришлось исправлять правовые и процессуальные ошибки, допущенные нижестоящими судебными инстанциями. Представляется обоснованной позиция ВС о том, что суды не могли прийти к выводу о заключении сторонами ДКП недвижимости, поскольку в нарушение ст. 160, 549 ГК сторонами в письменном виде не достигнуто соглашение о передаче права собственности на конкретный объект недвижимости на конкретных условиях. Кроме того, нижестоящие суды фактически оставили без внимания требования истца об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения, а именно: не исследовали вопросы законности владения ответчиком объектом недвижимости, не определили судьбу данного объекта. Комментируемое определение в очередной раз обращает внимание на необходимость полного и всестороннего исследования обстоятельств спора, правильного применения норм права (в том числе общих норм ГК)», – заключил он.
Получить комментарий представителя заявителя кассационной жалобы в ВС не удалось.
