Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018 о взыскании арендных платежей и неустойки с арендатора, который не мог использовать арендованный земельный участок по назначению.
В октябре 2003 г. Правительство г. Москвы распорядилось построить жилой дом с подземным гаражом и физкультурно-оздоровительным комплексом для обеспечения жильем учителей ЮЗАО столицы. Объект планировалось построить за счет средств членов-пайщиков ЖСК «Учительский дом» и привлеченного инвестора.
В марте 2017 г. Департамент городского имущества г. Москвы предоставил ЖСК земельный участок с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» сроком на 6 лет. По условиям арендного договора ЖСК обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю плату и по требованию последнего представлять необходимые платежные документы. В случае невнесения арендной платы за каждый день просрочки начислялись пени, а сам договор аренды мог быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд допускал просрочку оплаты.
Впоследствии столичный Департамент направил ЖСК претензию, согласно которой задолженность по арендной плате за 2018 г. превысила 43 млн руб., а начисленные пени – 1,4 млн руб. В свою очередь арендатор потребовал расторжения арендного договора из-за невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома.
Поскольку стороны не смогли достигнуть компромисса в досудебном порядке, Департамент имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием взыскать задолженность и неустойку, а также расторгнуть договор аренды. В суде ЖСК возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие реальной возможности использовать участок в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает – прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством г. Москвы решения о прекращении строительства жилого дома. По мнению ЖСК, данные обстоятельства освобождают его от обязанности вносить арендную плату в спорный период.
Тем не менее АС г. Москвы удовлетворил иск, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды согласились с наличием у ЖСК задолженности перед контрагентом, признали верным расчет неустойки и сочли доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для расторжения спорного договора согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Впоследствии ЖСК обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который отменил все акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
ВС напомнил, что договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В этом случае стороны договора могут прийти к соглашению о его изменении. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ). Иной подход, подчеркнул ВС, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, ЖСК так и не приступил к строительству многоквартирного жилого дома. Из-за протестов жителей района ответчику были предложены три альтернативных земельных участка для возведения объекта, которые так и не были предоставлены. В декабре 2015 г. Правительство г. Москвы решило прекратить реализацию инвестиционного проекта, в свою очередь Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы изменила основной вид разрешенного использования земельного участка на следующий: «для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм».
Верховный Суд добавил, что в суде первой инстанции ответчик безуспешно ходатайствовал об истребовании дополнительных доказательств у истца, Правительства г. Москвы и Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. «В противоречие со ст. 71 АПК РФ представленные кооперативом в материалы дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций не исследованы и не оценены, результаты оценки в судебных актах не отражены. Довод представителя Департамента о том, что нормативные акты и решения Правительства г. Москвы, решения Москомархитектуры и уведомления префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о невозможности строительства не имеют правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку приняты не Департаментом-арендодателем по договору аренды, поэтому кооператив вправе был осуществлять строительство, является необоснованным и подлежит отклонению», – отмечено в определении.
Возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, ВС указал, что АС г. Москвы, должен, в частности, учесть право ЖСК на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в том числе о расторжении договора.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что чисто теоретически возможны разные варианты конструирования арендных отношений, в которых вопрос о распределении риска случайной невозможности пользования арендованным имуществом может решаться по-разному. «В так называемой обязательственной аренде возложение этого риска именно на арендодателя является необходимым элементом юридической конструкции отношений, иначе она вообще не работает. В той же конструкции аренды, которая закреплена в нашем ГК, – “вещной” – в принципе, возможно и то, и другое решение: в ней арендатор может сам защищаться от третьих лиц, а значит, на него может быть возложен этот риск. Наш законодатель, однако, совершенно четко указал в п. 4 ст. 614 ГК, что этот риск он относит именно на арендодателя. Если этот пункт говорит только о снижении суммы арендной платы при случайном ухудшении условий пользования, то судебная практика с использованием ст. 328 ГК давно уже пришла к тому, что при полной невозможности использования арендуемого имущества по назначению арендатор полностью освобождается от арендной платы», – отметил Александр Латыев.
По его словам, позиция ВС соответствует ранее сложившейся практике, и тем удивительнее, что суды нижестоящих инстанций по-прежнему взыскивают арендную плату, несмотря на это. «Впрочем, такие решения – не редкость, и, к сожалению, далеко не всегда они принимаются к рассмотрению Верховным Судом. Например, в моей собственной практике было дело, где суды заняли ту же позицию, предложив арендатору заплатить, а уже потом обращаться за возмещением к тому, из-за кого пользоваться имуществом было невозможно; несмотря на явное противоречие решений позиции Верховного Суда, в свою очередь, судья ВС РФ отказал в передаче жалобы для рассмотрения по существу», – рассказал он.
Александр Латыев высказал предположение, что позиция судов, идущая вразрез с практикой, может быть связана с тем, кто именно выступает истцом: «По странному совпадению такие решения, требующие исправления высшей судебной инстанцией, постоянно выносятся в пользу именно публичных арендодателей».
Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков считает, что данное дело является ярким примером негативной тенденции, которая существует в отечественной судебной системе из-за перегрузки судов делами или же из-за того, что в споре участвует госорган, либо каких-то иных причин. «Это дело – про оценку вполне конкретной ситуации, когда арендатор очевидно и объективно не мог использовать предоставленный в аренду объект недвижимости, о чем он неоднократно уведомлял контрагента и суд. В деле нет спорных вопросов применения или толкования норм, спора в оценке доказательств и подобных обстоятельств, которые должны быть предметом исследования ВС РФ. Есть только факт уклонения от установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания. Ошибка должна была быть установлена апелляцией, на крайний случай – кассацией. Для таких споров и подобных ошибок есть нижестоящие инстанции», – убежден адвокат.
