9 марта Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015, в котором указал: нет законных оснований полагать, что после расторжения ДДУ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе если застройщик признан банкротом.
27 октября 2014 г. АО «Объединенная строительная компания» и Сергей Потехин заключили договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался до 1 октября 2016 г. построить жилой комплекс и передать Сергею Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места. Сергей Потехин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил.
В декабре 2015 г. Арбитражный суд г. Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании, в связи с чем к обусловленному сроку она не построила жилой комплекс. Сергей Потехин потребовал в судебном порядке расторгнуть договоры и взыскать со строительной компании уплаченные суммы и санкции за неисполнение договорных обязательств. Химкинский городской суд Московской области решением от 2 марта 2017 г. удовлетворил эти требования и на основании ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве расторг договоры, взыскав со строительной компании денежные средства, уплаченные Сергеем Потехиным в счет оплаты строительства, проценты на сумму долга до исполнения судебного решения, а также штраф в общем размере около 199 млн руб.
26 ноября 2018 г. строительная компания была признана банкротом, открыто конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков. На основании определения арбитражного суда от 9 января 2020 г. требования Сергея Потехина были включены в реестр требований кредиторов должника в очередности удовлетворения денежных требований граждан – участников строительства (первая подочередь третьей очереди; подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
13 августа 2020 г. арбитражный суд удовлетворил заявление Московского фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Суд обязал конкурсного управляющего строительной компании передать фонду права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и было исполнено, позднее строительство жилого комплекса было возобновлено.
28 октября 2021 г. в арбитражный суд поступило ходатайство Сергея Потехина об исключении его требований из реестра требований кредиторов и включении их в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика фонду. Определением суда первой инстанции заявление было удовлетворено частично: требования Сергея Потехина исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе. В удовлетворении требований о передаче обязательств фонду было отказано, так как вопрос о передаче фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с таким решением.
Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, так как передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве и отвечает его целям и смыслу. Они отметили, что Сергей Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения ДДУ воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий, что жилой комплекс будет достроен.
Впоследствии Московский фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права. Доводы заявителя сводились к тому, что расторжение ДДУ прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика – претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения. Обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств, полагал фонд.
Изучив жалобу, ВС отметил, что после расторжения ДДУ по общему правилу обязательства сторон прекращаются (ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ). В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, т.е. обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику. Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (п. 3 Постановления Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. № 35).
Суд указал, что в силу п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, ВС подытожил: законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.
Судебная коллегия подчеркнула, что ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов. «Ни в самом Законе о банкротстве, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства – требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Не вытекают такие последствия ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и результате так называемой “трансформации” требований», – поясняется в определении.
Как отметил ВС, по общему правилу все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение и, во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время Суд обратил внимание, что законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.
Верховный Суд пояснил, что в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве МКД, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в ст. 2, 7, 40 Конституции РФ. ВС подчеркнул, что при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере, в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).
Экономколлегия указала, что с государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации. Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты.
Суд пояснил, что интерес Сергея Потехина по существу заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций. Однако его заявление о «трансформации» требования из денежного в натуральное удовлетворению не подлежало. В данном случае судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате фондом при передаче ему жилого комплекса.
В определении подчеркивается, что обязанность фонда по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации (ст. 409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Сергей Потехин. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.
Вместе с тем ВС посчитал несостоятельным довод фонда о праве Сергея Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит заявителя в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре. Суд отметил, что отсылкой к компенсации, предусмотренной для залоговых кредиторов, фонд по существу уравнивает Сергея Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве. Однако это недопустимо, так как противоречит Закону о банкротстве, предписывающему удовлетворение требований этих категорий кредиторов в различной очередности.
Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, направив обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для разрешения вопросов, связанных с определением денежной компенсации Сергею Потехину.
Советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что жилищный вопрос традиционно является социально острой и актуальной проблемой, особенно в связи с динамично растущим рынком жилья в стране. Она подчеркнула, что граждане априори являются слабой стороной и рассчитывают в силу ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве на исполнение застройщиком обязанности по передаче квартиры надлежащего качества, пригодной для безопасной эксплуатации. «Данный остросоциальный аспект видит и государство. Именно поэтому формируются специальные реестры недостроенных жилых домов, в действующее земельное и градостроительное законодательство на системной основе вносятся изменения, предполагающие передачу обязательства по достройке данных объектов и введению их в эксплуатацию с последующей передачей жилых помещений гражданам, предусматриваются специальные субъекты профессионального рынка – фонды, способные обеспечить реализацию указанных программ», – прокомментировала эксперт.
Анна Жолобова указала, что основные ключевые идеи, которые должны соблюдаться при процедуре банкротства застройщика с участием граждан, следующие:
1. Цель банкротства застройщика – обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, как денежных, так и о передаче жилого помещения. Положение участников строительства является равным вне зависимости от того, в каком реестре находятся требования (денежные они или натуральные).
2. При банкротстве застройщиков в приоритете находится защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов, участников рынка строительства.
3. Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает. Следовательно, является юридически возможной.
По мнению эксперта, ВС РФ подчеркивает значимость публичного характера фонда в сложившейся ситуации и закрепленной за ним задачи помощи дольщикам разрешить жилищные сложности, а также его обязанности по выплате компенсаций в связи с расторжением договоров ДДУ. Анна Жолобова обратила внимание, что Суд оценил добросовестность действий кредитора: на момент расторжения договора последний воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий, что жилой комплекс будет достроен. «Представляет интерес вопрос относительно того, каким образом будут разрешаться споры в ситуациях, при которых вместо фонда будет частный инвестор. Аналогичным в части возможной трансформации требования кредитора является дело ООО “ЖК “АРС-Аврора” (Определение № 308-ЭС18-17191 (5))», – отметила эксперт.
Юрист ЮК Enforce Law Company Сергей Шевченко считает, что ВС РФ поднял одну из важных проблем равенства и защиты прав граждан-кредиторов (участников строительства) при банкротстве застройщика, требования которых к застройщику банкроту основаны как на расторгнутых, так и на нерасторгнутых ДДУ. Он отметил, что исходя из действующего правового регулирования банкротства застройщика можно выделить две группы граждан – участников строительства: граждане, которые не расторгли ДДУ, в связи с чем имеют право на получение от застройщика-банкрота свои жилые помещения, объекты строительства в порядке ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве; граждане, которые усомнились в возможности застройщика реализовать проект строительства жилого комплекса до конца, ввиду чего досрочно расторгли ДДУ и предъявили к такому застройщику в процедуре банкротства требования о возврате ранее уплаченных денежных средств с учетом неустойки и штрафа.
Сергей Шевченко полагает: при таких обстоятельствах очевидно, что граждане, которые не расторгли свои договоры об участии в долевом строительстве, в итоге получат готовое жилье, объекты недвижимости, рыночная стоимость которых будет значительно выше, чем на момент заключения договора и уплаты денежных средств по нему. В свою очередь граждане, досрочно расторгнувшие ДДУ, могут претендовать при банкротстве застройщика лишь на сумму, уплаченную ранее при первоначальном заключении договора.
Как пояснил эксперт, с целью устранения подобной несправедливости, исходя из принципа равенства жилищных прав граждан, инвестировавших свои средства в строительство объектов, ВС РФ пришел к выводу, что размер компенсации гражданам, досрочно расторгнувшим ДДУ, должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. «Приведенный вывод ВС РФ по поводу сложившейся ситуации при удовлетворении прав требований двух категорий граждан к застройщику-банкроту следует оценить положительно, поскольку он полностью отвечает закрепленному Конституцией РФ принципу равенства граждан (принципа pari passu)», – поделился Сергей Шевченко.
