Нюансы соглашения об отступном

Пунктом 1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе: завещать свою долю, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельхозорганизации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать долю в доверительное управление либо продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельхозорганизации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим участок, находящийся в долевой собственности. Также участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения участка в счет земельной доли.

Таким образом, законодатель предусмотрел определенные ограничения для собственников долей в землях сельскохозяйственного назначения: сделки, направленные на отчуждение доли, без выделения участка возможны только в том случае, если покупателем выступает другой участник долевой собственности или сельхозорганизация (гражданин – член КФХ), использующие указанный участок.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ¹, установленные законодателем в ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на участки из сельхозземель направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов. Однако если число участников долевой собственности не превышает пять, к сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на указанный участок применяются правила ГК РФ без учета особенностей, установленных ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Арбитражным судом Курской области было рассмотрено дело № А35-7877/2021, в соответствии с фабулой которого предприниматель оспаривал решения Управления Росреестра о приостановлении и последующем отказе в госрегистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на участок сельхозназначения по соглашению об отступном. Суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований. Указанный судебный акт впоследствии был отменен в кассации, дело возвращено на новое рассмотрение². На «втором круге» рассмотрения дела суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований, которое вновь было отменено судом кассационной инстанции с вынесением нового решения – об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, которые приводил АС Курской области в обоснование своих выводов, сводились к следующему:

• передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору следует квалифицировать как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102);
• в данном деле число собственников участка из земель сельхозназначения не превышает пяти, в связи с чем правила ГК РФ применяются без учета особенностей, установленных ст. 12, а также ст. 13 и 14 Закона об обороте земель сельхозназначения;
• применению подлежит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее (п. 2 ст. 250 ГК);
• в рассматриваемом споре госрегистрация соглашения об отступном по передаче прав на земельный участок была приостановлена Управлением Росреестра по причине нарушения требований п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения и ст. 246 ГК. Доказательств совершения собственниками участка действий, направленных на соблюдение требований ст. 250, 246 ГК, в материалы дела не представлено³.

АС Центрального округа, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался следующим. Если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента госрегистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРН. В отсутствие регистрации права в отношении спорного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору, лицо, обладающее преимущественным правом покупки, лишено возможности воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

Таким образом, фактически суд кассационной инстанции пришел к выводу, что регистрация права собственности по заключенному с нарушением ст. 246, 250 ГК соглашения об отступном не только законна, но и будет в дальнейшем способствовать восстановлению нарушенного права (преимущественного права покупки земельной доли)⁴.

Точку в деле поставил Верховный Суд, который отменил постановление кассации и оставил в силе решение первой инстанции.

Позиция ВС представляется законной и обоснованной, поскольку правила о преимущественном праве покупки направлены на установление баланса между интересом участников общей долевой собственности в сохранении контроля над персональным составом членов их сообщества, с одной стороны, и интересом участника общей долевой собственности в свободном отчуждении принадлежащего ему объекта – с другой.

В данном случае ВС разъяснил: несмотря на тот факт, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, регистратору законом предоставлено право проверять соблюдение правил, установленных для возмездных сделок по отчуждению долевой собственности (п. 40 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)⁵.

Таким образом, выводы, изложенные в судебных актах АС Курской области, принятые в рамках дела № А35-7877/2021, которые поддержал Верховный Суд, не позволили закрепиться в практике правовому подходу, согласно которому фактически ставится под сомнение возмездность соглашения об отступном.