Верховный Суд РФ опубликовал Определение СКЭС от 13 февраля 2025 г. № 309-ЭС24-19443 по делу № А07-16040/2023, которым защитил права цессионария, ранее приобретшего у дольщиков права требования к застройщику-банкроту в рамках договоренностей с республиканским органом госвласти.
Ключевой проблемой рассматриваемого кейса стало наличие у истца статуса юридического лица, так как в соответствии с Законом о банкротстве (после изменений, внесенных в 2019 г.) они не могут быть признаны участниками долевого строительства.
В данном деле ООО «Сетевая компания “Миловский парк”» (истец) приобрело у граждан права требования по договорам участия в долевом строительстве в отношении квартир в ЖК «Миловский парк», застройщиком которого выступило ООО «КилСтройИнвест» (должник-застройщик) и произвело плату за приобретенные права требования своими векселями. В дальнейшем эти векселя были переданы Фонду развития территорий в счет оплаты квартир в другом ЖК («Молодежный»), после чего Фонд расплатился ими с ООО «СК “Миловский парк”» за выполнение работ по подключению к инженерным сетям (водоотведение и водоснабжение) в ЖК «Молодежный». Данная схема была утверждена в 2019 г. на рабочем совещании в Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре для восстановления прав граждан-дольщиков путем замены квартир в новом ЖК вместо тех, что должен был передать должник-застройщик.
В дальнейшем в рамках дела о банкротстве ООО «КилСтройИнвест» истцу было отказано в установлении его требований в реестре передачи жилых помещений из-за наличия правового статуса юрлица.
Существенный момент, который подчеркнул Верховный Суд, заключается в том, что истец не извлек инвестиционной выгоды из данной схемы, а выполнял фактически социальную функцию, способствуя решению проблемы «обманутых дольщиков». Вопрос о законности перехода имущественных прав в рамках банкротных процедур остается сложным, однако обсуждаемое дело демонстрирует возможность признания уступки требований от граждан в пользу юрлица, если сделка была возмездной и исполнена в полном объеме.
ВС в определении указал, что важным фактором при рассмотрении подобных споров является существо первоначального обязательства. Первоначальные требования принадлежали физическим лицам – участникам долевого строительства. Они были признаны обоснованными и переданы истцу уже после включения их в реестр. Определение ВС подтверждает, что юридические лица могут приобретать имущественные права у дольщиков, если при этом не нарушаются их интересы и обязательства исполняются надлежащим образом. Также оно, на мой взгляд, формирует прецедент для рассмотрения аналогичных случаев, связанных с уступкой требований и вексельными расчетами, которые часто применяются в строительных проектах.
Представляется, что возможным последствием рассматриваемого определения ВС может стать расширение практики использования подобных финансовых инструментов для завершения «долгостроев». Однако необходимо учитывать, что схема должна быть юридически прозрачной и не использоваться для манипуляций с имуществом застройщиков, находящихся в состоянии банкротства. Ненадлежащее применение аналогичных схем для решения проблем граждан – участников строительства может повлечь искажение сути защиты прав и законных интересов дольщиков, если уступки станут использоваться в обход ограничений на распределение активов обанкротившихся компаний.
Таким образом, позиция Верховного Суда ориентирована на защиту фактически исполненных обязательств, что подтверждает его подход к обеспечению стабильности гражданского оборота и защите прав добросовестных приобретателей. Определение ВС укрепляет правовую позицию добросовестных участников оборота и создает правовые ориентиры для случаев, когда обязательства перед дольщиками исполняются не напрямую, а посредством применения механизмов уступки и расчетов с использованием финансовых инструментов. В то же время оно подчеркивает, что защита прав граждан – участников долевого строительства не должна необоснованно ограничивать права цессионариев, в частности юридических лиц, которые добросовестно приобрели соответствующие требования.
