Как сообщает пресс-служба ФПА, 21 апреля в рамках очередного вебинара Федеральной палаты адвокатов доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина, к.ю.н. Ольга Романова прочитала лекцию на тему «Актуальные вопросы рассмотрения земельных и градостроительных споров»
Вначале эксперт предложила систематизировать правовые знания о земельном участке, а также о том, как определяются и уточняются его границы, поскольку подавляющая часть споров связана именно с границами земельных участков. Она напомнила, что в ст. 6 Земельного кодекса перечислены объекты земельных правоотношений – земельные участки или их части, термин «земля» желательно не употреблять. При этом самостоятельным предметом имущественных отношений часть земельного участка быть не может, но на него могут распространяться определенные ограничения.
Ольга Романова подчеркнула, что понятие земельного участка не такое простое, как кажется, и обозначила его отличие от других объектов недвижимости. Она отметила, что в Законе о государственном земельном кадастре легальное понятие появилось еще до принятия ЗК РФ и устанавливало, что «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако это понятие не предусматривало обязательного определения границ участка на местности. Такая процедура появилась в Инструкции по межеванию земель, принятой в 1996 г., причем прописанные в ней правила межевания с тех пор не изменились, поэтому эта инструкция может применяться в судебных спорах.
Отсутствие четких правил определения границ приводило к огромному количеству споров. Когда был принят Закон о кадастровой деятельности, вступивший в силу с 1 марта 2008 г., а также внесены поправки в ЗК РФ, изменение понятия коснулось идентификации границ земельного участка, которые теперь должны быть определены в соответствии с федеральными законами.
Проведение геодезических работ в процессе межевания позволяет определить четкие границы земельного участка. Однако в июне 2014 г. был приняты поправки в земельное законодательство, вступившие в силу 1 марта 2015 г. Ими было введено новое понятие, которое подвергается критике, так как оно повторяет положения Гражданского кодекса РФ и констатирует, что земельный участок как объект права «является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».
Хотя данное определение даже лучше предшествовавшего, поскольку земельный участок с установленными границами, но без конкретных характеристик – это еще не вещь, которую можно использовать в разных целях: что-нибудь там построить, посадить или использовать иначе. Поэтому лишь тогда, когда у субъекта права появляется конкретный интерес в использовании земельного участка, определение его границ происходит в зависимости от конкретного назначения данного участка земли.
Юридические характеристики земельного участка делятся на основные и дополнительные. По словам эксперта, те и другие обязательны для каждого участка, однако к основным относятся те, которые не могут быть изменены без изменения кадастрового номера (за редким исключением, которое установлено, например, для ранее учтенного земельного участка), тогда как дополнительные характеристики могут изменяться. Это, например, адрес объекта недвижимости, наличие на участке природных объектов, ограничений прав на его использование.
Определяющими являются такие дополнительные характеристики, как категория земель, определяющая их целевое назначение, и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим должен быть установлен в отношении каждого земельного участка. Среди участков, образованных в 90-е гг. прошлого века, часто встречаются участки без установленной характеристики. В этом случае уполномоченный орган власти должен установить эти характеристики исходя из его местоположения и фактического использования.
В зависимости от целей образования земельного участка определяются его площадь, рыночная стоимость и другие основные характеристики. В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков обусловлено таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают регламент относительно каждой территориальной зоны. Там указывается перечень видов разрешенного использования участков их правообладателями. Изменение таких видов в отношении конкретного участка возможно только в рамках градостроительного регламента.
Рассказав о порядке изменения разрешенного использования земельных участков, Ольга Романова перешла к судебным спорам, в частности о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, не связанную с производством сельскохозяйственной продукции. «У нас не очень хотят заниматься сельским хозяйством, но хочется все застроить», – заметила эксперт, поэтому режим нередко изменялся, предусматривая застройку сельскохозяйственных полей коттеджными комплексами и даже многоквартирными домами. Это делалось органами местного самоуправления по инициативе заинтересованного лица при условии проведения публичных слушаний. Часто такие действия местных властей были совершенно незаконными, и по представлению прокуроров суды могут вынести решения о том, что большое количество дачных и коттеджных поселков должны быть снесены, если суд признает ничтожными решения об изменении категории земельных участков.
Для правомерного изменения категории земельного участка должно быть осуществлено либо изменение границ населенного пункта, либо включение данного участка в границы этого населенного пункта.
Возможности защиты прав на земельный участок зависят от его статуса. По словам эксперта, участки могут быть учтенными, ранее учтенными или временными. Временными могут быть только земельные участки, образованные до вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости, то есть до 1 января 2017 г., оставаться таковыми они могут не более 5 лет. У них может даже не быть кадастровых номеров и с таким земельным участком нельзя ничего сделать.
Учтенными называются земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г., то есть с момента вступления в силу Закона о государственном кадастре недвижимости. Ранее учтенными называются участки, поставленные на кадастровый учет до этой даты.
Граждане могут быть законными правообладателями участков с двумя этими статусами. Однако если гражданин, которому участок был предоставлен, скажем, еще в советские времена в бессрочное пользование, возвел на приусадебном участке жилой дом и оформил на него права собственности, но не успел оформить документы на земельный участок и умер, у его наследников могут возникнуть сложности с распоряжением этим имуществом. Если же у данного имущества сменился собственник, ему придется искать правоустанавливающие документы или оспаривать отказ Росреестра на регистрацию этого участка.
До настоящего времени наряду с приусадебными, предназначенными для огородничества, встречаются полевые участки, расположенные вне границы населенного пункта, но непосредственно прилегающие к приусадебным. Граждане использовали их как единое целое. Но сегодня их желательно объединить, и сделать это лучше всего в процессе уточнения границ.
Эксперт коснулась вопроса о презумпции приобретательной давности, которая может использоваться только в специфических случаях, когда речь идет о спорах между частными собственниками, но не может касаться земельных участков, которые находятся в государственной собственности.
Ранее учтенных участков все еще много, хотя их число и уменьшается. Сведения о площади и границах такого участка априори являются достоверными, более того, иногда достаточно только сведений о площади в первичном правоустанавливающем документе. Если же границы учтенного участка определены неточно, например из-за ошибки кадастрового инженера, то нужно доказывать наличие реестровой ошибки для оформления прав на данный участок.
Участки, выданные еще советским гражданам, межевались с помощью обычной рулетки, поэтому их площадь на местности почти всегда отличается от той, что указана в правоустанавливающем документе. Иногда сведения о границах земельного участка вообще отсутствуют или они совершенно недостоверны, поскольку кардинально отличаются от данных, полученных с помощью современных картографических способов. Поэтому судебные споры о границах таких земельных участков возникают довольно часто.
Процедура уточнения границ позволяет гражданам, которые приобрели участок до установления конкретных правил межевания, зафиксировать свое право собственности по фактическому землепользованию. И тогда не удивительно, что фактическая площадь участка может оказаться больше, чем в сведениях, имеющихся в реестре недвижимости. Есть, конечно, некоторые ограничения этого права. В частности, при уточнении границ не должны нарушаться права смежных землепользователей, а увеличить площадь своего участка можно лишь на минимальный размер земельного участка, установленный в данной местности. А если такой размер не установлен, то всего на 10%.
Отказ Росреестра в изменении характеристик земельного участка можно оспорить в суде, но тогда необходимо представить доказательства о фактическом землепользовании, т.е. о том, что в данных границах участок существует уже 15 или более лет (это и есть презумпция приобретательной давности), а также согласие на такое изменение смежных правообладателей.
С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.
Повтор трансляции состоится в субботу, 25 апреля.
