В 2011 г. между К. и коммандитным товариществом «СУ № 155», действовавшим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», был заключен договор об участии в ЖСК с целью получения отдельной двухкомнатной квартиры. Срок окончания строительства был установлен не позднее декабря 2013 г. К. оплатила в полном объеме взносы, предусмотренные договором, однако в дальнейшем квартиру не получила, поскольку жилой дом не был построен и введен в эксплуатацию.
К. обратилась в суд с иском к ЖСК «Новые Черемушки, 8», АО «СУ-155» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
По заказу К. в 2016 г. была проведена строительно-техническая экспертиза, установившая, что объект недвижимости в строящемся жилом доме в виде двухкомнатной квартиры площадью 74,52 кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими характеристиками и определенным местоположением.
Тем не менее решением Гагаринского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда, в удовлетворении исковых требований было отказано. Суды исходили из того, что право истицы требовать передачи квартиры в собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию и создания квартиры как предмета договора. А право требовать в собственность долю в объекте незавершенного строительства договором об участии в ЖСК предусмотрено не было. Также было указано, что признание за истицей права собственности на долю в праве общей собственности на не завершенный строительством жилой дом может повлечь нарушение прав других соинвесторов.
Не согласившись с решениями судов, К. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла ее подлежащей удовлетворению, сделав вывод о существенных нарушениях судами норм материального права.
Верховный Суд РФ указал, в частности, что в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом недвижимости, прямо предусмотрена ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения истицей договора об участии в ЖСК. При этом законом не установлены запрет или иные ограничения на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.
ВС РФ также указал, что, помимо изложенных положений законодательства, судами не учтены доводы истицы о том, что она полностью внесла плату за строительство квартиры и что данный объект недвижимости построен и может быть индивидуализирован.
В итоге Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Напомним, ранее Верховный Суд РФ уже высказывал аналогичную позицию по делу в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г.
Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков отметил, что рассматриваемое определение о признании права на объект незавершенного строительства, как и ранее описанный «АГ» прецедентный случай, приведенный в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г., соответствует общей логике законодателя о предоставлении повышенных гарантий покупателям жилья как необходимого и закрепленного в Конституции РФ важнейшего права граждан.
«Преимущество в процедуре признания права для члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос, является одновременно и преимуществом в случае отстаивания в судебном порядке своих прав на объект недвижимости», – добавил эксперт.
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина обратила внимание на то, что иски о признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) встречаются редко и практика по рассмотрению таких споров является отрицательной.
Она подчеркнула, что камнем преткновения для нижестоящих судов в данном деле стало разрешение вопроса о том, возможно ли признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если объектом договора является конкретная квартира в многоквартирном доме.
«Больше всего удивляет то обстоятельство, что нижестоящие суды проигнорировали экспертное заключение, согласно которому указанная квартира в реальности существует, имеет конкретное местоположение и квадратуру», – сказала адвокат.
По мнению Анны Минушкиной, сформулированные в определении ВС РФ выводы станут практикоориентирующими и дадут застройщикам возможность эффективно защищать свои права в суде.
