Закон о «гаражной амнистии» в действии

1 сентября 2021 г. вступил в силу Закон о «гаражной амнистии»¹ (далее – Закон), внесший изменения в ряд законодательных актов с целью создания правовых условий для оформления прав граждан на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Принятие данного Закона активно обсуждалось в СМИ и юридическом сообществе. Росреестр еще в июне опубликовал инструкцию и методические рекомендации по оформлению гаражей и земли под ними.

Строго говоря, термин «амнистия» применительно к данному Закону не совсем корректен. Так называемая гаражная амнистия представляет собой всего лишь упрощенный порядок оформления права собственности на гаражный бокс и участок под ним.

По примерным подсчетам Росреестра, в России числятся порядка 3,5–4,5 млн незарегистрированных объектов недвижимости, которые можно отнести к гаражам. Сомнения Росреестра в том, относить ли тот или иной объект к гаражу, связаны с отсутствием в РФ законодательства о гаражах и гаражно-строительных кооперативах. Понятие гаража содержится только в Своде правил «Стоянки автомобилей», утвержденном Приказом Минстроя от 7 ноября 2016 г. № 776-пр. Согласно п. 3.3 Свода правил гараж – это здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. В связи с этим можно предположить, что количество неоформленных гаражей гораздо больше предполагаемого Росреестром.

Владельцы таких строений не имеют правовых оснований распоряжаться ими – продавать, дарить или передавать по наследству. По общему правилу госрегистрация прав на гаражи, расположенные в соответствующих гаражно-строительных кооперативах, осуществляется на основании справок о выплате паевых взносов, землеотводных документов на участок в гаражно-строительном кооперативе (например, договор аренды), а также разрешительной документации в предусмотренных законом случаях. Зачастую указанных документов у владельцев гаражных строений нет. Именно поэтому назрела необходимость принятия соответствующего закона.

Упрощенный порядок регистрации, установленный Законом, на самом деле не так прост, как может показаться. Сбор документов требует внимательности и скрупулезности. Однако во многих случаях это единственная возможность оформить гараж и землю под ним в собственность.

Во-первых, нужно успеть воспользоваться упрощенным порядком до 1 сентября 2026 г.

Во-вторых, оформить право собственности на гараж и землю могут только владельцы гаража, являющегося объектом капитального строительства и возведенного до вступления в действие ГК РФ, т.е. до 30 декабря 2004 г. Другими словами, под действие Закона подпадают гаражи, которые имеют фундамент и стены. Действие «гаражной амнистии» не распространяется на разборные металлические гаражи; гаражи, используемые в коммерческих целях (автосервисы, мойки и т.п.); возведенные для нужд госорганов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций, транспортных организаций; находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи.

В Законе предусмотрено исключение, допускающее оформление в собственность земли под гаражом, не являющимся объектом капитального строительства, – если участок под гаражом образован из участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) владелец гаража. В таком случае последний должен подтвердить, что участок под гаражом выделен ему на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.    

В-третьих, земля под гаражом должна находиться в государственной или муниципальной собственности. Если участок ограничен в обороте, владелец гаража может претендовать только на аренду земли за плату в размере не выше размера земельного налога на соответствующий участок.

Если гараж оформлен в собственность, а земля под ним – нет, право собственности на землю регистрируется бесплатно в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. Если гараж не оформлен, в первую очередь необходимо выяснить (в публичной кадастровой карте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или в МФЦ), состоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и определены ли его границы.

Не состоящий на кадастровом учете участок необходимо образовать по установленным законом правилам – подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, предварительно обратившись в местную администрацию с вопросом об утверждении проекта межевания территории, затем подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в местную, региональную администрацию или Росимущество – в зависимости от того, в муниципальной, региональной или федеральной собственности находится земля. Решение о предоставлении участка должно быть принято не позднее 30 дней со дня подачи заявления. На основании данного решения готовятся межевой план участка и технический план гаража. Далее гражданин подает заявление в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.

Если участок состоит на кадастровом учете и его границы определены, гражданин может обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру по поводу технического плана гаража. Затем следует подать заявление о предоставлении участка в исполнительный орган власти, являющийся собственником земли, либо в МФЦ, приложив к заявлению технический план гаража, а также документ, подтверждающий выделение земельного участка (решение органа власти, в том числе периода СССР; решение завода, фабрики, колхоза или другого предприятия, при котором был построен гараж; справка либо иной документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе; решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение гаража).

При отсутствии документа о выделении гаража к заявлению прикладываются технический паспорт гаража, выданный до 1 января 2013 г., документы о подключении гаража к электросетям или иным сетям инженерного обеспечения либо документы, подтверждающие исполнение гражданином обязательств по оплате коммунальных услуг, договор купли-продажи.

Если права на гараж перешли в порядке наследования, к заявлению прилагаются те же документы, но на имя наследодателя, а также свидетельство о праве на наследство.

До обращения с заявлением гражданину целесообразно изучить закон субъекта Федерации о «гаражной амнистии», на территории которого находится оформляемый гараж. В нем могут быть предусмотрены иные документы, необходимые или достаточные для оформления права собственности. Например, 29 июля был принят закон Ростовской области «О некоторых вопросах, связанных с оформлением в упрощенном порядке прав граждан на гаражи и расположенные под ними земельные участки». В ст. 3 Закона в качестве документов, достаточных для подтверждения соответствия участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям «гаражной амнистии», указаны:

• документ, выданный госорганом (органом государственной власти) или органом местного самоуправления, подтверждающий факт осуществления гражданином строительства гаража;
• документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий внесение гражданином членских взносов.

В заявлении о предварительном согласовании предоставления участка либо о его предоставлении необходимо отдельно указать, что гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

Для оформления права собственности на участок под гаражом в местную администрацию представляются: выписка из ЕГРН на участок, технический план на гараж и решение уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления участка (если он не стоял на кадастровом учете) или заявление о предоставлении участка (если он был зарегистрирован). Местная администрация обязана принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, а также направить в Росреестр заявления о регистрации права собственности указанного лица на участок, о государственном кадастровом учете гаража, а также о регистрации права собственности данного гражданина на гараж.

После регистрации права собственности в Росреестре выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю, передаются заявителю. Гражданин может также получить в администрации решение о предоставлении земельного участка в собственность и самостоятельно подать заявление в Росреестр.

Безусловно, любой нормативный правовой акт, направленный на уменьшение сложностей в рамках каких-либо правоотношений, не может не радовать. «Закон о гаражной амнистии» призван внести ясность в регулирование вопросов оформления прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены. В ряде случаев новые правовые нормы позволят владельцу зарегистрировать право собственности без обращения в суд, что также вызывает лишь положительные эмоции. Причем в отличие от не так давно введенных норм об упрощенном банкротстве граждан нормы о гаражной амнистии, на мой взгляд, вполне работающие и применимые.

В то же время, несмотря на формально упрощенный порядок регистрации прав собственности на гараж и земельный участок, думаю, вряд ли стоит ожидать массового обращения граждан с соответствующими заявлениями, и вот почему.

В первую очередь, очень немногие стремятся навести порядок в своих документах, в том числе зарегистрировать право собственности на принадлежащие им гаражи. С одной стороны, будет документ, подтверждающий право собственности, но с другой – придется платить соответствующий налог, усложнится реализация гаража. Сейчас для передачи прав собственности на гараж достаточно, например, написать заявление председателю гаражного кооператива. В случае же изъятия участка под гаражом для государственных или муниципальных нужд вряд ли свидетельство о праве собственности будет иметь существенное значение.

Кроме того, повторю, – «упрощенный порядок» на самом деле является не таким уж простым.

Хорошим подспорьем не только гражданам, но и адвокатам и юристам при решении вопросов, связанных с «гаражной амнистией», будут методические рекомендации Россреестра, о которых я уже упоминал. В них подробно разъяснено, как воспользоваться «гаражной амнистией» за 8 шагов, на какие случаи распространяется данный Закон, какие нужны документы, представлены их формы и образцы. При этом если у гражданина отсутствуют указанные в рекомендациях документы, это не значит, что он не сможет оформить гараж в собственность, – региональные органы власти уполномочены определять дополнительные документы, на основании которых можно воспользоваться «гаражной амнистией».