17 июля Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС22-27838 (2, 3) по делу № А57-18444/2020, в котором разъяснил порядок включения требований граждан, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, в реестр застройщика-банкрота.
25 июня 2019 г. ООО «Строительная компания ЖБК-3» и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний “ЖБК-3”» заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Впоследствии по договору уступки требования холдинг-центр уступил Владимиру Дегтяреву требование к строительной компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на договоре участия в долевом строительстве. Владимир Дегтярев полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки, уплатив холдинг-центру за полученное требование 1,7 млн руб.
В марте 2021 г. решением АС Саратовской области строительная компания была признана банкротом по правилам § 7 гл. IX Закона о банкротстве. 23 декабря 2021 г. Владимир Дегтярев направил конкурсному управляющему заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр требований кредиторов застройщика. Конкурсный управляющий отказал во включении требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра, установленного п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве, после чего мужчина обратился в суд.
21 марта 2022 г. Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве на основании решения Фонда развития о финансировании мероприятий по завершению строительства переданы права застройщика на земельный участок, на котором возводился многоэтажный жилой дом, со всеми неотделимыми улучшениями и обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Летом 2022 г. суд признал требование Владимира Дегтярева обоснованным и включенным в реестр требований участников строительства не позднее 3 декабря 2021 г. Он установил сумму исполненных участником строительства обязательств (1,7 млн руб.) и сумму его убытков в виде реального ущерба (908 тыс. руб.), привел данные, идентифицирующие объект, подлежащий передаче кредитору, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. При этом суд констатировал отсутствие встречного предоставления со стороны компании.
Определяя момент, с которого требование считается включенным в реестр застройщика, первая инстанция исходила из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, как указал суд, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.
Вместе с тем апелляция изменила решение первой инстанции, исключив из его резолютивной части указание на признание требования Владимира Дегтярева включенным в реестр застройщика. Апелляционный суд счел, что в силу п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требование, включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме, с чем согласилась кассация.
Впоследствии Владимир Дегтярев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд в Постановлении № 34-П/2022, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.
Суд подчеркнул, что требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего или иного заинтересованного лица. В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, т.е. 3 декабря 2021 г., требование Владимира Дегтярева, основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.
Как отмечено в определении, Фонд развития территорий и Фонд защиты прав дольщиков Саратовской области, исходя из целей их деятельности, при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости. Фондам необходимо было установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствуют ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе и требование Владимира Дегтярева.
ВС счел, что негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами на гражданина. Вывод судов об утрате заявителем права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен. «Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абз. 3 п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра», – указано в определении.
Судебная коллегия обратила внимание, что гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.
Более того, ВС указал, что правила п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве, на которые сослались суды апелляционной инстанции и округа, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком. Владимир Дегтярев же раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно указал на то, что ко дню принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование Владимира Дегтярева должно было быть включено в реестр застройщика, обязательство по передаче ему квартиры в натуре перешло к фонду Саратовской области. В связи с этим ВС отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение суда первой инстанции.
Комментируя определение, юрист Enforce Law Company Владислав Стрелков отметил, что ВС исправил очевидную ошибку, допущенную апелляцией и кассацией. «Безусловно, гражданин, являющийся слабой стороной, не должен претерпевать негативные последствия, возникающие в результате бездействия или неосмотрительности профессиональных участников правоотношений. Определение зафиксировало дополнительную гарантию защиты интересов гражданина – участника долевого строительства и, надеюсь, поможет избежать ошибок при рассмотрении аналогичных требований в будущем», – прокомментировал он.
Руководитель практики реструктуризации и банкротства ООО «ЮР-ПРОЕКТ» Виктор Панченко согласен с позицией ВС о том, что право граждан – участников строительства на получение жилого помещения не должно быть произвольно поставлено в зависимость от действий (бездействия) арбитражного управляющего, на которого законом возложена обязанность самостоятельно на основании данных Росреестра включить в реестр требований участников строительства всех лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве. «Участники строительства в такой ситуации полагаются на добросовестное исполнение конкурсным управляющим обязанностей по своевременному учету их требований в реестре требований участников строительства. Соответственно, на них не должны возлагаться негативные последствия, как в данном случае, в виде изменения порядка исполнения обязательств (трансформация в денежное) в связи с несовершением конкурсным управляющим действий и включения требований в заявительном порядке после принятия фондом решения о финансировании завершения строительства», – уверен эксперт.
Виктор Панченко добавил, что если обратиться к самой сути нормы п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, можно также прийти к выводу, что законодатель исключил заявительный порядок включения в реестр требований граждан – участников строительства на основании зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Однако он предоставил им право самостоятельно обратиться с требованием к конкурсному управляющему либо уточнить его размер, как констатировал ВС РФ, что является дополнительной гарантией защиты их интересов, резюмировал эксперт.
