Верховный Суд опубликовал Определение № 310-ЭС25-946 от 2 июля по делу № А83-7342/2019, в котором указал на возможность сдачи в аренду публичного участка земли в границах морской береговой полосы.
Весной 2006 г. Новофедоровский поселковый совет Сакского района Республики Крым сдал в аренду коммунальному предприятию «Новофедоровка» земельный участок, расположенный в западной части поселка Новофедоровка на берегу Черного моря. В мае 2010 г. предприятие сдало в аренду этот участок ООО «Проминвест и К». Ввиду приведения предприятием учредительных документов в соответствии с российским законодательством, в середине января 2015 г. оно было перерегистрировано в МУП «Ресурсоснабжающая организация “Новофедоровка”» муниципального образования Новофедоровского сельсовета.
В сентябре 2016 г. договор аренды был расторгнут соглашением сторон. Далее между администрацией Новофедоровского сельского поселения и обществом «Проминвест и К» был заключен договор аренды в порядке переоформления прав в соответствии с Законом Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗPK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗPK), постановлением Совета министров РК от 2 сентября 2014 г. № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым» (далее – Порядок переоформления прав № 313) и на основе договора субаренды от 11 мая 2010 г., заключенного «Проминвест и К» и предприятием. Впоследствии общество «Проминвест и К» переуступило права и обязанности по договору аренды участка обществу «Авториал НТ», которое, в свою очередь, переуступило их обществу «Чайка».
Далее заместитель прокурора РК, действующий в интересах Новофедоровского сельсовета, обратился в суд с иском к администрации Новофедоровского сельского поселения, обществам «Проминвест и К», «Чайка» и «Автореал НТ» о признании недействительными договора аренды участка от 8 сентября 2016 г., заключенного администрацией и ООО «Проминвест и К», а также последующих договоров переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Заявитель также требовал обязать общество «Чайка» в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу вернуть участок администрации по акту приема-передачи. Зампрокурора добавил, что переданный в аренду «Проминвест и К» участок частично входит в территорию общего пользования, что в силу закона препятствует предоставлению его в пользование конкретному лицу; договор с субарендатором не мог быть перезаключен в порядке переоформления прав на земельные участки на территории РК.
Суд удовлетворил исковые требования. Апелляция, рассмотрев дело по правилам первой инстанции, приняла отказ прокурора от иска в части применения последствий недействительности сделок и прекратила производство по делу в указанной части. В связи с этим решение нижестоящего суда было отменено, а иск удовлетворен. Суд округа поддержал выводы апелляции. При этом суды исходили из наличия законных оснований для признания недействительными сделками оспариваемого договора аренды и заключенных в ходе рассмотрения дела последующих договоров о переуступке прав и обязанностей по договору аренды участка. Они сослались на то, что договор аренды с предприятием расторгнут, переданный в аренду ООО «Проминвест и К» участок образован с учетом земель общего пользования (в том числе береговой полосы водного объекта), и его предоставление в аренду нарушило публичные интересы.
Изучив кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО «Проминвест и К», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещает приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. Вместе с тем такие участки могут сдаваться в аренду при соблюдении норм российского законодательства, в соответствии с установленным для них целевым назначением и разрешенным использованием. Согласно п. 4 ст. 39.8 ЗК договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Таким образом, ВС не поддержал выводы нижестоящих судов о невозможности предоставления в аренду публичного земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта. В обоснование заявления о предоставлении в порядке переоформления прав аренды участка общество «Проминвест и К» указало договор субаренды от 11 мая 2010 г. Нюансы регулирования имущественных и земельных отношений на территории Крыма установлены Законом № 38-ЗРК и Порядком переоформления прав № 313. Переоформление прав, возникших в соответствии с нормами законодательства Украины, является процедурой приведения ранее возникших прав в соответствие с положениями законодательства РФ. При этом права, возникающие в результате данной процедуры, должны соответствовать российскому законодательству. Учитывая различный правовой режим использования земель по законодательству Украины и России, при переоформлении права аренды уполномоченным органом учитываются наличие основания возникновения права, а также действительные цели использования участка (с учетом его ограничений и особенностей, предусмотренных земельным, водным и градостроительным законодательством).
«Предъявление иска, связанного с оспариванием ранее возникшего права по законодательству Украины, дающего арендатору публичного земельного участка право на его переоформление в соответствии с положениями законодательства РФ, в любом случае предполагает проверку основания возникновения права (бесспорность его возникновения) до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ, а также наличие оснований для его переоформления по законодательству РФ. Между тем данные обстоятельства не были предметом исследования и оценки судов», – заключил Верховный Суд, отменив решения нижестоящих судов и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
По мнению партнера юридической фирмы INTELLECT, руководителя практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н. Александра Латыева, данное определение представляет собой пример того, как в судах нижестоящих инстанций обсуждалось намного больше вопросов, чем в итоге было вынесено на рассмотрение Экономколлегии ВС, а в ходе рассмотрения дела возникли новые вопросы, которые ранее не затрагивались, для обсуждения которых дело и было возвращено на повторное рассмотрение. Основной вопрос, который обсуждался во всех инстанциях, – возможна ли аренда участка, расположенного в пределах береговой полосы. Если нижестоящие суды, ориентируясь на старую практику применения ранее действовавшего законодательства, пришли к выводу, что невозможна, то ВС обоснованно указал, что аренда такого участка вполне возможна. Главное, чтобы арендатор обеспечивал свободный доступ неопределенного круга лиц к берегу, что, как следует из судебных актов, в данном случае арендатор и делал», – отметил он.
Однако, добавил эксперт, в определении не конкретизировано, что следует дополнительно исследовать суду при повторном рассмотрении дела. «Может создаться впечатление, что ВС ориентирует на исследование правомерности первоначального заключения договора аренды и субаренды по украинскому праву в 2006 и 2010 гг., соответственно, что, на мой взгляд, представляется неоднозначным. В то же время без внимания Экономколлегии осталась путаница с определением материального истца и лица, его представляющего (так как при правильном их определении местная администрация должна была выступать не ответчиком, который еще и иск признал, а истцом), и со следующей из этого ошибки с определением момента начала исковой давности. Также не раскрыт аспект с наличием в собственности ответчика объектов недвижимости на спорном участке – в частности, неясно, хотели ли суды объявить их самовольными постройками в отсутствие соответствующего иска или нет», – заключил Александр Латыев.
Управляющий партнер АБ «Глушаков, Туманова и партнеры» Виктор Глушаков считает очевидным, что публичный участок, расположенный в границах береговой полосы водного объекта, может быть предметом аренды, – сам по себе этот факт не является основанием для признания сделки недействительной. «Данный вывод ВС интересен для практики. Но, на мой взгляд, в определении не хватило оценки субарендных отношений и возможности их переоформления с учетом особенностей разницы правового режима России и Украины. К слову, апелляционная инстанция давала такую оценку, пусть и формальную, однако ВС не стал ее оценивать в своем определении. Также вызывает удивление, что ВС не стал самостоятельно проверять основания возникновения права, – возможно, в силу слишком большого объема работы по оценке доказательств», – предположил эксперт.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко полагает, что в данном определении ВС исправил грубые ошибки нижестоящих судов, неверно применивших закон. «Суды нижестоящих инстанций перепутали приватизацию береговой полосы и передачу ее в аренду. Приватизация действительно запрещена, но аренда разрешена, пусть и при соблюдении ограничительного условия – арендатор должен предоставлять всем желающим свободный доступ к морю. Поскольку суды, помимо этой ошибки, не выяснили ряд юридически значимых по делу обстоятельств, Верховный Суд правомерно отменил вынесенные по делу решения и вернул его на новое рассмотрение в первую инстанцию», – подытожил он.
