21 ноября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-15053 по делу № А40-8823/2023, в котором разобрался, должен ли инвестор, признанный банкротом, один нести бремя содержания общего с правительством Москвы объекта инвестиций.
В 2001 г. администрация Наро-Фоминского района Московской области заключила с исполнителем-инвестором ООО «Архитектура Инженеринг Строительство “АИС”» государственный контракт на строительство многоквартирного дома. В 2004 г. на основании допсоглашения была произведена замена стороны исполнителя-инвестора с переходом всех прав и обязанностей к ООО «Управление капитального строительства – 4». В связи с изменением с 1 июля 2012 г. границы между субъектами РФ, Москвой и Московской областью права и обязанности по госконтракту перешли от районной администрации к правительству Москвы.
10 марта 2017 г. объект был введен в эксплуатацию. Однако в установленный срок сторонами не был подписан акт о частичной реализации инвестиционного проекта, в результате чего возник спор о распределении помещений в объекте. В январе 2018 г. общество «УКС-4» было признано банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве арбитражный суд обязал передать в собственность г. Москвы в лице Департамента городского имущества 29 квартир, а также обязал общество «УКС-4» в лице конкурсного управляющего подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно госконтракту в части распределения нежилой площади объекта.
Правительство Москвы и ДГИ не согласились с распределением помещений в объекте, обжаловали судебные акты в апелляционном и кассационном порядке, а затем отказались фактически принимать от общества помещения в и подписывать акт о реализации инвестиционного проекта. Акты были подписаны обществом «УКС-4» в одностороннем порядке и вместе с ключами от помещений высланы правительству Москвы и департаменту по почте.
За период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до 31 августа 2021 г. образовалась задолженность по уплате коммунальных платежей за подлежащие распределению между «УКС-4», правительством Москвы и ДГИ помещения; она была взыскана с исполнителя-инвестора. Учитывая указанные обстоятельства и то, что направленная в адрес властей Москвы претензия с требованием об оплате задолженности оставлена без удовлетворения, общество «УКС-4» обратилось в арбитражный суд с иском к правительству Москвы и ДГИ о взыскании 9 млн руб. задолженности по инвестиционному контракту.
Суды трех инстанций отказали в иске, указав на отсутствие у г. Москвы обязанности нести расходы на содержание спорных помещений ввиду непредставления истцом документальных доказательств, подтверждающих, что жилые и нежилые помещения, за содержание и обслуживание которых он просит взыскать расходы, в спорный период принадлежали на праве собственности названному субъекту. По мнению судов, длительное бездействие общества «УКС-4», выразившееся в отказе подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в части распределения жилой и нежилой площади объекта, явилось препятствием в регистрации за г. Москвой права собственности на помещения, расходы за содержание которых просит взыскать истец.
Как отметили суды, г. Москва в лице ДГИ инициировала подписание актов о результатах реализации инвестиционного проекта как в части нежилых (письмо от 25 сентября 2018 г.), так и в части жилых помещений (письмо от 6 июня 2018 г.). Отказ совершить указанные действия в добровольном порядке привел к понуждению общества исполнить обязанность подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в судебном порядке при рассмотрении обособленных споров по заявлениям ДГИ в рамках дела о банкротстве истца. В судебных решениях подчеркивается, что право собственности г. Москвы в ЕГРН не зарегистрировано в связи с приостановлением 1 ноября 2022 г. регистрационных действий до 2 мая 2023 г. Соответствующее заявление было подано в Управление Росреестра по г. Москве на основании определения арбитражного суда, обязывающего общество передать в собственность города 10% нежилой площади спорного дома.
Также суды указали, что в спорный период за г. Москвой не было зарегистрировано право собственности на жилые и нежилые помещения, поскольку акт о результатах реализации инвестиционного проекта, являющийся правоустанавливающим документом, отражающим раздел в натуре недвижимого имущества, созданного в процессе инвестиционной деятельности, и предоставляемый для проведения государственной регистрации на это имущество, не подписан. Кроме того, суды сослались на непредставление обществом обоснованного расчета задолженности по платежам и взносам.
При этом суд округа, приняв во внимание выводы судов в рамках дела о банкротстве инвестора, согласился с доводами истца о том, что факт наличия или отсутствия государственной регистрации права собственности не имеет правового значения для спорных правоотношений. Оставляя без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций, кассационный суд указал, что в данном случае в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу и пользование ответчиками объектами в спорный период, в отношении которых заявлены требования; судебные акты, установившие раздел объекта инвестиционной деятельности, вступили в законную силу позже предъявляемого периода.
Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «УКС-4» подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила: поскольку в рассматриваемом случае инвестиционный контракт заключен до 1 января 2011 г., а его стороной является публично-правовое образование, строительство осуществлялось на земельном участке, находящемся в публичной собственности, к спорным отношениям подлежали применению положения п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. По смыслу указанного пункта, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, возведенный объект в силу закона находится в долевой собственности общества и муниципального образования.
Верховный Суд отметил, что, удовлетворяя частично требования ДГИ и обязывая общество подписать акт о реализации инвестиционного контракта о передаче жилых и нежилых помещений в рамках дела о банкротстве «УКС-4», суды пришли к выводу о том, помещения объекта инвестиционного строительства являются долевой собственностью общества и г. Москвы вне зависимости от государственной регистрации права собственности на этот объект.
ВС подчеркнул, что согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках на его содержание и сохранение. Аналогичная норма содержится и в ЖК РФ. Ссылаясь на Постановление КС РФ № 10-П/2016 и п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), Суд разъяснил: собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание принадлежащих ему на праве собственности помещений в доме, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах на техническое обслуживание дома и содержание общего имущества дома пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество независимо от фактического использования, с момента возникновения права собственности на помещения.
В данном случае, как отметил ВС, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества МКД пропорционально своей доле возникла у г. Москвы в силу закона и не поставлена в зависимость от факта государственной регистрации права собственности, на что правомерно указал суд округа. Раздел инвестиционного объекта между сторонами был осуществлен вступившими в законную силу судебными актами по делу о банкротстве «УКС-4». Вместе с тем во исполнение этих судебных актов сторонами до сих пор не подписаны в двухстороннем порядке акты о реализации инвестиционного проекта и приема-передачи помещений. Однако поскольку объект до госрегистрации признается их долевой собственностью в силу закона, истец и правительство Москвы обязаны нести расходы на содержание своих долей.
Вступившими в силу судебными актами с общества как инвестора были взысканы и им оплачены расходы на содержание и ремонт общего имущества, плата за жилые помещения и коммунальные платежи по требованиям управляющих компаний за период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. Поэтому Экономколлегия пришла к выводу, что истец вправе предъявить требования к ответчикам о возмещении понесенных расходов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество. В противном случае, указал ВС, на стороне ответчиков может возникнуть неосновательное обогащение.
В определении отмечается, что в обоснование требований истцом были представлены расчеты задолженности по каждому из помещений, переданных г. Москве (исходя из определений по делу № А40-245154/2016), со ссылками на соответствующие судебные решения и исковые заявления, в которых были детализированы суммы, объекты и основания для взыскания платы за помещения и коммунальные услуги, квитанции о начислении коммунальных услуг и платежные поручения, подтверждающие произведенные обществом платежи за соответствующие помещения.
Таким образом, Верховный Суд констатировал, что в нарушение требований ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168 и ч. 4 ст. 170 АПК РФ суды трех инстанций не приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не дали должной оценки приведенным истцом доводам и доказательствам, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права при разрешении спора. В связи с этим ВС отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментируя определение, управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит отметил: ошибка нижестоящих судов состоит в том, что они руководствовались так называемым принципом внесения, согласно которому право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации в ЕГРН. Поскольку право собственности г. Москвы на помещения в ЕГРН зарегистрировано не было, суды посчитали, что это право не возникло, а значит, не возникла и обязанность нести расходы на их содержание.
Между тем, заметил он, принцип внесения знает ряд исключений, когда право собственности на недвижимое имущество возникает независимо от регистрации в ЕГРН. Одно из самых распространенных на практике исключений – возникновение права собственности на недвижимое имущество у наследника с момента открытия наследства, а не с момента регистрации права собственности. «К числу таких исключений относится и норма ч. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Именно в силу прямого указания этой нормы у сторон спора возникла общая собственность на помещения, а значит, возникла и обязанность в равных долях его содержать. Поскольку нижестоящие суды эту тонкость не учли, то ВС РФ правомерно отменил все вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию», – считает эксперт.
Юрий Пустовит отметил, что в определении отмечено: «истец вправе предъявить требования к ответчикам о возмещении понесенных расходов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество. В противном случае на стороне ответчиков может возникнуть неосновательное обогащение». Как полагает эксперт, это неточность. «Неосновательное обогащение возникло бы, если истец без оснований передал бы ответчику какое-либо имущество. Между тем в данном деле истец ответчику ничего не передавал. Он лишь уплатил долг ответчика. Это привело к неосновательному обогащению на стороне ответчика, которое он обязан компенсировать истцу», – уточнил он.
Партнер юридической фирмы «Кирьяк и партнеры» Семен Кирьяк подчеркнул, что ВС изучил действие Закона об инвестиционной деятельности во времени и установил применительно к фактическим обстоятельствам дела, что инвестиционный контракт был заключен до 1 января 2011 г., а также правильно установил применимые нормы права – п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, который в совокупности с нормами ГК и ЖК РФ возлагает на участника долевой собственности обязанность нести расходы на его содержание в виде налогов, коммунальных, взносов на капитальный ремонт и иных обязательных платежей. «Верховный Суд обратил внимание и на наличие преюдициальных судебных актов, которыми с общества взысканы денежные средства в счет расходов на содержание и обслуживание общего имущества. Такие суммы подлежат взысканию с других участников долевой собственности пропорционально долям в права, иное означало бы возникновение на стороне участников долевой собственности неосновательного обогащения», – отметил он.
