Верховный Суд вынес Определение № 6-КГ26-2-К2, которым направил на новое апелляционное рассмотрение спор о признании права собственности на земельный участок под гаражным боксом.
Решением Горисполкома от 28 октября 1976 г. № 399 кооперативу для проведения проектно-изыскательских работ под строительство полуподземных гаражей был отведен земельный участок из земель горфонда.
4 июня 1999 г. между администрацией г. Рязани (арендодателем) и автогаражным кооперативом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал согласно постановлению администрации г. Рязани от 17 мая 1999 г. № 2413 в аренду кооперативу участок для размещения и эксплуатации гаражей.
Виктор Лупов является членом автогаражного кооператива. Ему на праве собственности принадлежит гараж, построенный годом ранее, – в 1998 г.
Согласно выписке из ЕГРН от 2 апреля 2024 г. участок имеет вид разрешенного использования «для обслуживания автокооператива». Срок действия аренды, зарегистрированной в отношении автогаражного кооператива, установлен с 18 мая 1999 г. по 18 мая 2019 г. Распоряжением администрации г. Рязани от 4 февраля 2004 г. № 195p зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию законченных строительством боксовых гаражей.
26 января 2022 г. Виктор Лупов с целью оформления участка под гаражным боксом в собственность обратился к и.о. начальника Управления земельных ресурсов и имущественных отношений, представив заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка для обслуживания гаража. Однако ему было отказано в предварительном согласовании предоставления участка в собственность, поскольку он расположен в границах территории, в отношении которой постановлением администрации г. Рязани от 9 декабря 2010 г. № 5688 утвержден Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый). Указанным проектом размещение боксовых гаражей на испрашиваемом участке не предполагается. Кроме того, схема расположения участка выполнена с нарушением ст. 9 Земельного кодекса.
Виктор Лупов обратился в суд с иском к администрации г. Рязани, в котором просил признать право собственности на земельный участок под гаражным боксом, расположенный в границах приведенных им координат.
Октябрьский районный суд г. Рязани указал, что согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Рязани от 2 февраля 2022 г. указанный участок с границами, внесенными в ГИС «ИнГео», расположен в подзоне объектов автомобильного транспорта, в границах территории, неблагоприятной для строительства (эрозивные долины рек (овраги)); в границах территории, в отношении которой постановлением администрации г. Рязани от 25 августа 2014 г. № 3719 утвержден Проект изменений в документацию «Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый)», утвержденную постановлением администрации г. Рязани от 9 декабря 2010 г. № 5688. Красные линии проходят вне границ участка.
Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы испрашиваемый истцом участок полностью располагается в границах территории, в отношении которой постановлением администрации г. Рязани от 9 декабря 2010 г. № 5688 (с изменениями) утверждена документация «Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый)».
Разрешая спор, суд установил, что постановление администрации г. Рязани от 9 декабря 2010 г. № 5688, которым утверждена документация «Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый)», утратившим силу не признавалось; земельный участок под гаражным боксом не входит в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 2025 г. № 896-р; документация по планировке территории, в отношении которой правительством 12 апреля 2025 г. принято решение о комплексном развитии, на момент рассмотрения дела не утверждена.
Исходя из указанных обстоятельств и заключения эксперта, апелляция пришла к выводу, что признать право собственности на участок за истцом невозможно, поскольку земельный участок полностью располагается в границах территории, в отношении которой постановлением администрации г. Рязани от 9 декабря 2010 г. № 5688 утверждена документация «Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый)».
Суд также указал, что градостроительное законодательство не ставит возможность непосредственной разработки документации по планировке территории в зависимость от наличия или отсутствия прав на земельные участки в границах территории, на которую разрабатывается проект планировки, и не содержит требований по учету фактического использования участков при разработке и утверждении проектов планировки территории. С данными выводами согласилась кассационная инстанция.
Виктор Лупов обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам заметила, что в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Согласно п. 20 ст. 3.7 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с Земельным кодексом), который находится в его фактическом пользовании, если на таком участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса.
ВС заметил, что в соответствии с п. 2 этой же статьи (в редакции Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») до 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие ГрК РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:
1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему, либо право на использование участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей;
2) земельный участок образован из участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование данного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей, и гараж и (или) участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства, отмечается в определении.
ВС заметил, что Виктор Лупов является членом автогаражного кооператива, задолженностей по членским взносам не имеет, паевой взнос выплачен полностью, гараж, принадлежащий истцу на праве собственности, построен в 1998 г., факт ввода в эксплуатацию законченных строительством боксовых гаражей зарегистрирован в феврале 2004 г. При этом постановление администрации г. Рязани № 5688, утверждающее документацию «Проект планировки территории отдельных районов города (1-я очередь – пос. Шлаковый)», которой наличие гаражных боксов на участке не предусмотрено, утверждено 9 декабря 2010 г.
В то же время, добавила Судебная коллегия, согласно п. 4 ч. 1 ст. 34 ГрК при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Кроме того, как отмечал заявитель жалобы, указанный проект не реализуется в течение длительного времени. Однако этим обстоятельствам суд апелляционной инстанции надлежащей оценки не дал, а кассационный суд ошибку не исправил. В итоге Верховный Суд вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Как отметила в комментарии «АГ» член Палаты адвокатов Самарской области, советник «СтратАгро» Жанна Шарипова, Судебная коллегия обозначила недопустимость формальной ссылки администрации на проект планировки территории, которая не может служить безусловным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в порядке «гаражной амнистии», если и сам объект, и землепользование возникли законно и задолго до утверждения такого проекта.
Особую ценность, по мнению адвоката, представляет ссылка ВС на необходимость применения п. 4 ч. 1 ст. 34 ГрК, касающейся требований формирования границ территориальных зон, которые должны устанавливаться с учетом сложившейся планировки и существующего фактического землепользования. Жанна Шарипова подчеркнула, что это разворачивает доказательственный фокус: восстановление хронологии возникновения прав на объект капитального строительства и земельный участок становится самостоятельным предметом судебного исследования.
Адвокат добавила, что ВС обратил внимание на довод истца о длительной нереализации администрацией проекта планировки и указал на необходимость оценки данного довода при новом рассмотрении дела. Это, по ее мнению, дает возможность эффективного оспаривания отказов, основанных на «спящих» градостроительных документах, которые годами блокируют оформление прав без реального развития территории.
Жанна Шарипова отметила, что определение ВС вынесено своевременно, учитывая завершение сроков «гаражной амнистии» 1 сентября 2026 г. Позиция ВС, по мнению адвоката, укрепляет защиту владельцев гаражей и задает нижестоящим судам обязательный стандарт содержательного рассмотрения подобных споров. Она полагает, что данное определение станет ориентиром в делах, где администрации противопоставляют правам граждан устаревшие или нереализуемые проекты планировки.
Член Адвокатской палаты города Москвы Юнис Дигмар отметил, что при рассмотрении указанной категории споров судами исследуются такие вопросы, как:
- является ли гаражный бокс правомерно возведенным объектом или объектом самовольного строительства;
- правомерно ли и когда гаражному кооперативу предоставлен земельный участок;
- имеются ли ограничения оборотоспособности испрашиваемого участка.
В зависимости от ответов на данные вопросы, указал Юнис Дигмар, решается вопрос о наличии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на земельный участок под гаражным боксом.
Адвокат также обратил внимание на вывод Верховного Суда относительно необходимости установления даты предоставления земельного участка кооперативу и учета положений подп. 2 п. 2 ст. 3.7 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». По общему правилу, разъяснил Юнис Дигмар, если испрашиваемый участок не ограничен в обороте и правомерно предоставлен кооперативу до введения в действие Земельного кодекса, гражданин – член кооператива вправе требовать предоставления в собственность испрашиваемого участка, поскольку у члена кооператива в такой ситуации возникает правомерное пользование конкретным участком, расположенным в рамках отведенной кооперативу земли.
