8 мая Верховный Суд вынес Определение № 303-ЭС25-11485 по делу № А51-12610/2007, в котором указал, что публичный собственник земельного участка, не привлеченный к участию в деле, вправе оспорить решение о легализации самовольной постройки, расположенной на этом участке.
В 2007 г. ИП Татьяна Иващенко обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Механизация строительства» о признании права собственности на здание кафе. Истец указала, что ее право собственности на здание возникло на основании заключенного с обществом договора купли-продажи от 11 октября 1995 г. Общество же отказалось подписать и представить экземпляр договора и акта приема-передачи для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Решением АС Приморского края от 3 декабря 2007 г. иск был удовлетворен. Суд признал избранный истцом способ защиты нарушенного права надлежащим и руководствовался положениями ст. 131, 223, 456 ГК РФ. Исходя из договора купли-продажи, акта приема-передачи, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, акта приемки законченного строительством объекта, выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, технического паспорта, квитанции к приходному кассовому ордеру, суд установил, что ответчик передал в собственность истцу объект незавершенного строительства, который после окончания истцом его строительства, уточнения его адреса и технических характеристик был принят в эксплуатацию.
Не согласившись с принятым по делу решением суда, администрация Владивостока в 2024 г. обжаловала его в суд апелляционной инстанции в порядке ст. 42 АПК. При этом администрация сослалась на то, что сведения о первой записи о государственной регистрации права собственности на основании обжалуемого судебного акта были получены из ответа Управления Росреестра по Приморскому краю от 1 марта 2024 г. Как указала администрация, в результате проверки, проведенной Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, установлено, что в границах двух земельных участков расположен объект капитального строительства, представляющий собой единый комплекс из кафе, цветочного павильона, продуктового магазина, павильона быстрого питания. Собственником объекта недвижимости является ИП Араик Маргарян согласно записи о государственной регистрации от 30 августа 2011 г.
Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН, один из указанных участков относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, а другой является собственностью муниципального образования «Город Владивосток». Из ответа Управления Росреестра по Приморскому краю от 1 марта 2024 г. следует, что первая запись о государственной регистрации права собственности Татьяны Иващенко на объект недвижимости внесена 24 января 2008 г. на основании решения суда. В документах архивного фонда «Комитет по архитектуре и градостроительству мэрии города Владивостока» за 1998 г. запрашиваемые администрацией разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, акт приемки законченного строительством объекта не значатся.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2024 г. апелляционная жалоба администрации была принята к производству. Усмотрев наличие оснований для удовлетворения ходатайства о восстановлении срока на подачу жалобы и установив, что решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию г. Владивостока и текущего собственника Араика Маргаряна. Апелляционный суд также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, промежуточных собственников спорного имущества.
Постановлением от 30 апреля 2025 г. решение первой инстанции было отменено, а производство по делу прекращено, поскольку 19 июля 2007 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ответчика. Принимая во внимание, что администрация документально обосновала расположение объекта недвижимости на земельных участках, отнесенных к ее ведению, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, учитывая опровержение факта выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, апелляционный суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований полагать, что решение суда затрагивает права и законные интересы администрации.
Однако Постановлением АС Дальневосточного округа от 30 июля 2025 г. постановление апелляции было отменено, производство по апелляционной жалобе администрации прекращено применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК. Суд округа исходил из того, что приведенные администрацией доводы свидетельствуют лишь о наличии у нее заинтересованности в исходе спора, а не о принятии судебного акта о ее правах и обязанностях. При этом наличие у субъекта, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов в порядке ст. 42 АПК. Также кассационный суд отметил, что выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения ходатайства администрации о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование не имеют правового значения, поскольку она лишена права на само обжалование судебного акта.
Тогда администрация Владивостока подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования «Город Владивосток», и земельном участке неразграниченной государственной собственности. При этом разрешительная документация на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию отсутствует.
Суд пояснил, что на основании Закона Приморского края от 18 ноября 2014 г. № 497-КЗ полномочия по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации. В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 8 ГрК, п. 26 ч. 1 ст. 16 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа. Следовательно, администрация Владивостока в данном случае наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, на которых расположен спорный объект, а также полномочиями по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и вправе в публичных интересах обжаловать судебный акт о признании права собственности на постройку, возведенную на территории муниципального образования без предоставления земельного участка и без указанных разрешений.
Судебная коллегия обратила внимание, что данный спор рассмотрен между его сторонами без привлечения лиц, уполномоченных на распоряжение публичными землями, и, по сути, исходя из отсутствия зарегистрированного права у ответчика и отсутствия прав на земельный участок под постройкой, направлен на ввод в гражданский оборот объекта самовольной постройки.
Как подчеркнул Суд, возможность возведения или реконструкции объекта недвижимости напрямую зависит от воли собственника земельного участка. При этом отсутствие его согласия на возведение конкретного объекта исключает возможность приобретения права собственности на созданное на чужом земельном участке имущество. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет лицу, использующему земельный участок без оформления прав на землю и не в соответствии с его целевым назначением, приобрести права на объект, возведенный без согласия собственника участка и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства, а в последующем – претендовать на земельный участок, занятый этим объектом.
В определении указано, что в рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельные участки предоставлены собственнику спорного объекта недвижимости на каком-либо праве, а также того, что публичный собственник земельного участка определенно выразил свою волю на использование участка для возведения объекта недвижимости. Кроме того, ВС добавил: согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН, один из земельных участков имеет вид разрешенного использования «Для дальнейшей эксплуатации сооружения – Привокзальная площадь (лит. П)», а другой – «Для размещения павильона-закусочной».
При этом, как заметил Суд, в отношении обоих земельных участков установлены ограничения использования, предусмотренные ст. 56 ЗК. Наличие зон, относящихся в силу ст. 105 ЗК к зонам с особыми условиями использования территории, предполагает существование ограничений хозяйственной деятельности применительно не только к территории, занятой указанными объектами, но и к пространственной среде вокруг таких объектов. Таким образом, суд округа не опроверг выводы о несоответствии разрешенного использования земельного участка виду расположенной на нем постройки, а также об имеющихся ограничениях в использовании земельных участков под размещенным на них объектом.
Верховный Суд подчеркнул, что в данном случае ни разрешение на строительство объекта недвижимости, ни разрешение на ввод его в эксплуатацию не выдавались. Администрация также опровергает факт выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и акта приемки законченного строительством объекта, при этом доказательств обратного в материалы дела не представлено. При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что решение суда затрагивает права и законные интересы администрации как уполномоченного органа местного самоуправления, которая не была привлечена к участию в настоящем деле и не имела возможности защитить права публичного собственника земельных участков.
Судебная коллегия указала, что вопреки выводам суда округа, апелляционный суд в соответствии с положениями ст. 42, 257 АПК и следуя разъяснениям, содержащимся в п. 1, 2 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2020 г. № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», принял к производству апелляционную жалобу администрации, привлек ее в качестве третьего лица без самостоятельных требований и рассмотрел спор по существу с учетом ее доводов о самовольности спорной постройки и представленных доказательств.
ВС напомнил, что в силу п. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поддерживая выводы суда апелляционной инстанции, ВС отметил, что принятие судебного решения при установленных по делу фактических обстоятельствах привело к легализации самовольной постройки в обход норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок ввода в гражданский оборот созданных или реконструированных недвижимых вещей.
В определении подчеркнуто: установив, что на момент принятия судом первой инстанции обжалуемого решения и даже на момент подачи искового заявления по настоящему делу общество было ликвидировано, апелляционный суд обоснованно прекратил производство по делу. Также ВС счел, что апелляция обоснованно отказала в удовлетворении ходатайства Араика Маргаряна о прекращении производства по апелляционной жалобе.
Судебная коллегия обратила внимание, что суд округа, лишь только ограничившись обстоятельствами несоблюдения администрацией установленного срока на обжалование судебного решения, без учета невозможности администрации ранее обладать необходимой информацией, неправомерно не принял во внимание допущенные существенные нарушения при рассмотрении настоящего спора. Таким образом, Верховный Суд отменил состоявшееся по делу постановление кассации, как принятое при существенном нарушении норм материального и процессуального права, оставив в силе постановление апелляции.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает безусловно верным вывод Суда о необходимости привлечения к участию в деле собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества. Он согласился с выводом ВС о том, что таким образом спорная постройка фактически легализована и введена в гражданский оборот, что является неправомерным. «Рассматривая практику судов указанного периода, стоит отметить, что такой случай не является единичным. Это относится и к системе арбитражных судов, и к системе судов общей юрисдикции, которыми в разное время было легализовано огромное количество самостроя и самозахвата земель», – отметил эксперт.
Вместе с тем адвокат считает, что в рассматриваемом случае был пропущен срок на подачу апелляционной жалобы. По его мнению, является необоснованной ссылка на ответ Управления Росреестра по Приморскому краю от 1 марта 2024 г. как на отправную точку отсчета срока на подачу апелляции. Как заметил Константин Смолокуров, из материалов дела следует и установлено судами, что первая запись о праве внесена 24 января 2008 г. Сведения ЕГРН (ранее ЕГРП) являются общедоступными, и в настоящий момент имеется устойчивая практика в части сроков исковой давности о том, что руководствоваться необходимо именно тем, когда внесена запись о праве, подчеркнул адвокат. Более того, из текста судебного акта следует, что объект находится на привокзальной площади и, по всей видимости, является действующим, то есть эксплуатируется открыто в центре города. Следовательно, администрация в лице ее уполномоченных органов не могла не знать о существовании указанного спорного объекта.
«Представляется, что с учетом того количества легализованных построек, которые у нас есть, рассматриваемое определение дает зеленый свет на восстановление сроков пересмотра и их оспаривание, что, однако, входит в противоречие с принципом стабильности гражданского оборота. То есть некогда неправомерно легализованные постройки уже неоднократно являлись предметом последующих законных сделок по их отчуждению, в связи с чем отмена таких судебных актов в первую очередь затрагивает права добросовестных приобретателей. С учетом вышеизложенного считаю, что рассматриваемое определение является существенным для судебной практики и может привнести некоторые изменения как в части рассмотрения вопроса о восстановлении срока на подачу жалобы, так и в части рассмотрения вопроса о сроках исковой давности», – поделился мнением Константин Смолокуров.
Адвокат Евгений Ширстов отметил, что, исходя из описания обстоятельств дела, приведенного в определении, механизм разрешения данного спора весьма замысловатый. «Необходимо знать материалы, но, исходя из описания, в рамках данного дела в 2007 г. была легализована самовольная постройка через иск о признании права собственности между двумя хозяйствующими субъектами и без привлечения к участию в деле городской администрации. Выявив нарушения лишь в 2024 г., администрация подала апелляционную жалобу на решение в качестве лица, не привлеченного к участию в деле. В результате было установлено, что разрешительная документация на строительство отсутствовала, оснований для удовлетворения иска не имелось, и в связи с ликвидацией ответчика на дату принятия решения производство подлежало прекращению», – пояснил он.
По словам адвоката, необычным в данном деле является то, что вместо предъявления иска о сносе самовольной постройки к ее текущему собственнику администрацией был выбран механизм включения в это историческое судебное дело, где уже и сам первоначальный истец собственником не является. Как подчеркнул Евгений Ширстов, учитывая, что наличие зарегистрированного права собственности не является препятствием для рассмотрения иска о сносе самовольной постройки, а также не применяется исковая давность при обосновании негаторного характера требований, администрация могла бы пойти по более прямому пути. «В результате ВС по сути разрешает через процессуальный вопрос о допустимости обжалования администрацией итогов судебного процесса 2007 г. сам спор по существу о наличии самовольной постройки и недопустимости наличия зарегистрированных прав на нее в ЕГРН», – отметил он.
Евгений Ширстов предположил, что в деле действительно есть документы, на 100% подтверждающие правомерность таких доводов. При этом остается неясным, кем и как будет обеспечиваться снос постройки, ведь итогом дела стало лишь прекращение прав в ЕГРН, а для сноса силами ответчика все равно потребуется отдельный иск. По мнению адвоката, спор о самовольном строительстве должен рассматриваться в рамках отдельного искового производства, предполагающего тщательный анализ разрешительной документации, проведение экспертизы и исследование истории использования земельного участка.
«С другой стороны, из описания участка следует, что он находится, видимо, в центральной части города рядом с водным объектом, и, возможно, сам объект представляет ценность для администрации. В этом случае, если не предполагается снос объекта, а лишь прекращение права частной собственности на него, механизм для этого выбран действительно интересный. Не очень ясно, сможет ли администрация в результате этого оставить объект, учитывая установление судами самовольности его возведения. Однако в большом числе различных судебных процессов последних дел, связанных с прекращением права собственности по тем или иным основаниям, нужно учитывать еще и возможности подобных дел и процессов, когда право собственности прекращается без принятия решения о непосредственном сносе самовольной постройки», – подчеркнул Евгений Ширстов.
