6 декабря Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-13657 по делу № А41-51344/2023, в котором установил очевидный факт нарушения застройщиком принятых на себя обязательств по предоставлению квартир обманутым дольщикам и необоснованность мотивов неисполнения им этой обязанности.
2 сентября 2016 г. между Клинским муниципальным районом и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» был заключен инвестиционный контракт на строительство девятиэтажного жилого дома. Контрактом предусмотрено, что инвестор-застройщик осуществляет финансирование проектирования и строительство инвестиционного объекта в размере 100% затрат, а также финансирование строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры в объеме и за счет доли муниципального образования на условиях контракта. В п. 3.1.3 контракта сторонами было согласовано, что в ходе осуществления инвестиционного проекта в пределах доли муниципального образования и за ее счет инвестор-застройщик передает обманутым дольщикам проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи или долевого участия площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв. м и в счет первоначально долевого взноса, уплаченного обманутым дольщиком. Содержание понятия «обманутые дольщики» определено сторонами как признанные таковыми муниципальным образованием в установленном законом порядке физические лица и объекты недвижимости, внесенные в соответствующий реестр и упомянутые в Приложении № 1 к контракту.
Впоследствии администрация городского округа Клин обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании инвестора-застройщика выполнить п. 3.1.3 инвестиционного контракта, а именно передать обманутым дольщикам долю муниципального образования в многоквартирном жилом доме. В обоснование исковых требований администрация указала, что в нарушение принятых на себя обязательств инвестор-застройщик не заключил договоры долевого участия или купли-продажи объектов недвижимости с десятью обманутыми дольщиками, указанными в Приложении № 1 к контракту. При этом строительство жилого дома на дату рассмотрения дела было завершено, 5 апреля 2023 г. застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При рассмотрении дела ответчик представил прошедшие государственную регистрацию договоры долевого участия, заключенные в 2017 г. с девятью гражданами, пострадавшими от действий недобросовестного застройщика – ООО «КлинСтройДом» и признанными обманутыми дольщиками. Суды установили, что права этих граждан были восстановлены: в зависимости от их волеизъявления было осуществлено предоставление квартир или выплата компенсации, правоотношения ответчика и администрации в связи с выполнением обязательств по инвестиционному договору прекращены, за исключением семьи Вараксиных.
При этом, отказывая в удовлетворении требований в отношении данной семьи, суды указали, что в адрес ответчика указанные лица за заключением ДДУ в соответствии с условиями инвестиционного контракта никогда не обращались, соответственно, ответчик не мог нарушить их права. Суды также пришли к выводу, что после исполнения обществом «Компания ТехноСтройОлимп» условий, предусмотренных п. 3.1.3 контракта, администрация утратила право требования к ответчику, является ненадлежащей стороной в споре.
Суды приняли во внимание, что решением Клинского городского суда Московской области от 23 августа 2023 г. были удовлетворены требования администрации, установлен факт прекращения ограничений права и обременения земельного участка, на котором общество «КлинСтройДом» должно было возвести жилой дом и предоставить квартиры обманутым дольщикам по ДДУ. Удовлетворяя требования администрации, суд общей юрисдикции установил, что срок договора аренды указанного земельного участка прекращен, в целях строительства участок не используется.
Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация городского округа Клин подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, ВС указал, что спорный контракт закрепляет встречные обязательства муниципального образования и инвестора-застройщика по реализации строительства жилого дома, включающие обязательство инвестора-застройщика в определенных контрактом объемах и в определенные сроки осуществлять действия по заключению договоров долевого участия или купли-продажи помещений пострадавших граждан – участников долевого строительства, предусмотренных Приложением № 1, и корреспондирующее с ним обязательство муниципального образования создать для него преференциальный правовой режим осуществления такой деятельности.
Как пояснил Суд, необходимыми предпосылками для прекращения обязательств по контракту являются осуществление со стороны администрации действий по согласованию проектной документации на соответствующий инвестиционный объект в муниципальных службах района и прочие мероприятия, обеспечивающие конечную цель контракта – ввод жилого дома в эксплуатацию, и исполнение включенных в договор условий о передаче обманутым дольщикам проблемных объектов по отдельно заключенным ДКП и ДДУ площади в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв. м и в счет первоначально уплаченного обманутым дольщиком долевого взноса, указанных в Приложении № 1.
В определении отмечается, что, как следует из результатов рассмотрения дела, администрация фактически не получила свою долю, причитающуюся семье Вараксиных. При изложенных условиях контракта администрация как его сторона, которой по результатам реализации инвестиционного проекта подлежит передача 10% от общей площади квартир, является надлежащим истцом, обратившимся за исполнением застройщиком своих обязательств в пользу обманутых дольщиков, что не исключает исполнение обязательства по передаче квартиры в пользу самой администрации как стороны контракта.
Более того, Экономколлегия обратила внимание, что суды в отношении семьи Вараксиных, не оспаривая факт непредоставления им квартиры, указали, что члены семьи непосредственно к ответчику не обращались, в связи с чем он не мог нарушить их права. Вместе с тем администрация в поданной кассационной жалобе ссылалась на то, что на этапе реализации инвестиционного контракта инвестором-застройщиком в нарушение п. 3.1.3 контракта так и не был заключен ДДУ или ДКП с семьей Вараксиных, их доля фактически не распределена в инвестированном объекте и при изложенных в оспариваемых ею в судебных актах выводах предоставление квартиры будет невозможным. Между тем конечным результатом исполнения принятых на себя обязательств застройщиком является фактическое предоставление обманутым дольщикам жилых помещений вне зависимости от их обращения, разъяснил Суд.
Он указал: из материалов дела следует, что Олегом Вараксиным и его супругой Татьяной Чепруновой, действующей от себя и от несовершеннолетних детей, был заключен договор долевого участия от 14 декабря 2012 г. с недобросовестным застройщиком «КлинСтройДом», признанным банкротом, в отношении которого в настоящее время открыто конкурсное производство. По ДДУ часть цены долевого участия в размере 2,6 млн руб. оплачивается участниками после государственной регистрации договора, часть цены – 387 тыс. руб. – оплачивается за счет средств материнского капитала. В материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 24 декабря 2012 г. о принятии 2,6 млн руб. в кассу «КлинСтройДома» от Олега Вараксина.
Верховный Суд отметил, что администрация при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявила ходатайство о привлечении к участию в деле семьи Вараксиных, которое было судом удовлетворено в отношении Татьяны Чепруновой и ее несовершеннолетних детей (Олег Вараксин в настоящее время находится в зоне СВО). Татьяна Чепрунова при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции представила письменное объяснение, в котором поддержала кассационную жалобу администрации, подтвердила непредоставление их семье квартиры и нахождение супруга в зоне СВО.
При рассмотрении дела в Верховном Суде представитель ответчика, возражая на кассационную жалобу администрации, указал, что Татьяна Чепрунова к нему не обращалась, а место нахождения Олега Вараксина ему неизвестно. Вместе с тем Судебная коллегия посчитала, что указанные возражения нельзя признать обоснованными, оправдывающими неисполнение своих обязательств ответчиком в отношении семьи Вараксиных, притом что Татьяна Чепрунова привлечена к участию в деле и настаивает на предоставлении семье квартиры. Довод ответчика о том, что плата за квартиру произведена не Татьяной Чепруновой, ВС также не признал обоснованным, поскольку указанная семья в полном составе включена в список обманутых дольщиков, пересмотр оснований для предоставления ее членам квартиры не входит в права застройщика.
ВС подчеркнул, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что суды при очевидном факте нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по предоставлению квартир обманутым дольщикам, необоснованности мотивов неисполнения им этой обязанности не усмотрели оснований для удовлетворения иска в отношении семьи Вараксиных. ВС отменил обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований по исполнению контракта в отношении семьи Вараксиных, направив дело в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат АП г. Москвы Олег Пантюшов полагает, что в рассматриваемом деле проблема возникла в силу того, что суды неправильно квалифицировали отношения, возложив на физических лиц дополнительные обязанности, отказав в иске по формальным и совершенно надуманным основаниям. Эксперт подчеркнул, что в соглашении между застройщиком и администрацией, в частности, было четко указано, что застройщик в счет уменьшения муниципальной доли квартир, передаваемых администрации, обязан заключить с обманутыми дольщиками договоры о передаче им данных квартир. Но данное обязательство он не выполнил.
Как заметил Олег Пантюшов, суды при рассмотрении дела неправильно установили существо обязательства застройщика по предоставлению квартиры, сославшись на то, что к застройщику обманутые дольщики по поводу предоставления квартиры не обращались, поэтому застройщик их права не нарушил, а администрация вообще не имеет права на иск. «Итог: люди остались без квартиры, застройщик же не передал данную площадь муниципалитету, по сути, неосновательно обогатившись. Застройщик в одностороннем порядке должен был отдать часть квартир обманутым дольщикам, которые пострадали от действий другого застройщика, соответственно, именно застройщик должен был известить данных лиц и предоставить квартиры с целью исполнения своих обязательств. ВС справедливо указал, что суды при очевидном факте нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по предоставлению квартир обманутым дольщикам, необоснованности мотивов неисполнения им этой обязанности не усмотрели оснований для удовлетворения иска», – считает эксперт.
Юрист практики недвижимости и строительства ART DE LEX Софья Бельская отметила, что в рассматриваемом определении описан механизм восстановления прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Она напомнила, что до 27 июня 2019 г. действовал реестр обманутых дольщиков, а в настоящее время действует реестр проблемных объектов.
По мнению эксперта, ключевым является то, что данным определением поднимается вопрос обязанности застройщика по заключению договоров с обманутыми дольщиками и передачи им квартир независимо от их обращения к застройщику. «Нижестоящие суды не усмотрели обязанность застройщика и упустили тот факт, что данное обязательство не только прямо предусмотрено контрактом с администрацией, но и корреспондирует его природе: обязанность администрации создать преференциальные условия застройщику, с одной стороны, обязанность застройщика заключить договоры с обманутыми дольщиками, с другой, независимо от обращения такого дольщика к застройщику, так как активная позиция в заключении таких соглашений должна быть на стороне застройщика, а не дольщика», – подчеркнула Софья Бельская.
