27 апреля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-20369 (8) по делу № А50-36325/2017, в котором разъяснены тонкости порядка определения компенсации дольщикам, не получившим жилье от застройщика-банкрота.
В середине ноября 2017 г. в отношении ООО «КД-Девелопмент» было возбуждено банкротное дело, которое рассматривалось по правилам § 7 гл. IX Закона о банкротстве о несостоятельности застройщиков. В конце 2020 г. наблюдательным советом Фонда развития территорий было принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, возводимых должником, в том числе дома № 25, расположенного в Перми. Согласно решению в финансировании строительства многоквартирного дома участвовал Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края, который стал новым застройщиком, обязался реализовать квартиры в достраиваемых МКД и в порядке компенсации части затрат федерального фонда должен был вернуть ему соответствующую выручку за вычетом затрат на реализацию жилья.
Далее региональный фонд приобрел земельный участок под домом № 25 и получил обязательства по передаче жилья в МКД дольщикам, включенным в реестр требований участников строительства. В связи с этим региональный фонд заключил ДДУ в отношении свободных помещений в доме. В частности, в отношении квартиры № 59 такой договор был заключен в конце июля 2023 г. с Александром Истоминым, который для приобретения жилья за 5,6 млн руб. привлек кредитные средства, заложив банку права по указанному договору.
В середине декабря 2023 г. Елена Меляева обратилась в суд с заявлением о включении требования о передаче ей той же квартиры № 59 в реестр требований кредиторов должника. Право на получение квартиры она обосновывала договором паенакопления от 25 февраля 2015 г., оплаченным в сумме в 2,4 млн руб., и ДКП пая от 8 апреля 2015 г. Суд восстановил ей срок обращения с заявлением и включил требование в третью очередь реестра. При этом суд отказал в обязании регионального фонда принять обязательство по передаче Елене Меляевой квартиры № 59 в связи с ее реализацией Александру Истомину.
В начале июня 2024 г. было выдано разрешение на ввод дома № 25 в эксплуатацию. Тогда же региональный фонд перечислил Фонду развития территорий в качестве компенсации затрат на завершение строительства выручку от продажи свободных помещений в этом МКД, уменьшенную на величину соответствующих затрат, – 29,3 млн руб., в том числе 5,4 млн руб., приходящиеся на квартиру № 59.
В начале апреля 2025 г. Фонд развития территорий перечислил Елене Меляевой компенсацию в 3,6 млн руб., рассчитанную в соответствии с Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 1233.
Впоследствии Елена Меляева обратилась в суд с иском к Фонду развития территорий о взыскании дополнительной компенсации в 4,1 млн руб., начисленных на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами и о возмещении 13,5 тыс. руб. расходов на оценку. Она указала, что взыскиваемая ею дополнительная компенсация – это разность между рыночной стоимостью квартиры по состоянию на декабрь 2024 г., которая, по ее мнению, составила 7,7 млн руб., и уже полученной компенсацией.
Возражая по требованию о взыскании дополнительной компенсации, Фонд настаивал на том, что он произвел расчет и выплатил компенсацию в установленных порядке и размере, а позиция Елены Меляевой противоречит императивным нормам законодательства. Он добавил, что затраты на достройку квартиры № 59 составили 2,9 млн руб., а общая сумма расходов, понесенных региональным и федеральными фондами на эту квартиру, составила 6,5 млн руб. Совокупные расходы обоих фондов превысили чистую выручку от реализации квартиры № 59 Александру Истомину.
Тем не менее суд взыскал с Фонда развития территорий 1,8 млн руб. компенсации и 13,5 тыс. руб. в возмещение расходов на оценку. Впоследствии апелляция и суд округа оставили это решение в силе. Суды сочли, что в рассматриваемом случае Елене Меляевой следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59, поэтому они взыскали с Фонда разность между этой чистой выручкой и денежной суммой, уже полученной истцом.
Фонд развития территорий подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Представители Елены Меляевой ходатайствовали о направлении запроса в Конституционный Суд о проверке конституционности ст. 13, 13.1 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и Правил выплаты, однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не выявила неопределенность в вопросе о конституционности соответствующих норм вышеуказанных НПА.
Рассмотрев дело, Верховный Суд напомнил, что федеральный и региональный фонды, принимая ключевое решение о целесообразности достройки конкретного МКД, основываются, в том числе, на доступных им данных о состоянии объекта строительства и об объеме обязательств по этому объекту, в частности об объеме требований дольщиков, включенных в реестр, о правах залоговых кредиторов, о количестве свободных помещений, которые могут быть реализованы. Граждане, чьи требования были учтены в реестре после принятия решения о завершении строительства, претендуют лишь на денежное возмещение. При этом Фонд развития территорий, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с дольщиком, он не обязан компенсировать убытки в полном объеме. Он, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты в их пользу в размере, установленном законодательством.
Как указал ВС, Правилами выплаты утверждена методика расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилья в МКД, которая базируется на оценке стоимости жилья, находящегося в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства. Оценка производится оценщиком, привлеченным федеральным фондом, она привязана ко дню принятия этим фондом решения о финансировании и определяется на день, который не может быть более чем на шесть месяцев ранее дня принятия решения о финансировании.
Для получения возмещения гражданину следует подать заявление в Фонд развития территорий, который информирует дольщиков о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней со дня принятия им решения о финансировании путем размещения на своем официальном интернет-сайте соответствующего сообщения. Выплата возмещения осуществляется за счет имущества федерального фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов (п. 2, 3 и 8 Правил выплаты). В рассматриваемом случае, заметил ВС, Елена Меляева после подачи заявления и необходимых документов получила предусмотренное законодательством возмещение за счет средств федерального фонда. При исчислении возмещения федеральный фонд не нарушил положения Методики расчета, такие обстоятельства не были установлены нижестоящими судами. Позиция истца о необходимости расчета компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на декабрь 2024 г. не основана на законе.
«Произведенная федеральным фондом выплата действительно оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре. Однако соответствующая разница в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика – неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство. Правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и иных убытков, к числу обязательств, исполняемых федеральным фондом, не имелось», − заключил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления Елены Меляевой.
Адвокат МКА «Виктория» Татьяна Саяпина полагает, что это определение ВС РФ играет ключевую роль для правоприменительной практики, поскольку окончательно разграничивает объем ответственности Фонда развития территорий и самого несостоятельного застройщика. «Суд подчеркнул, что федеральный фонд не является стороной ДДУ и не обязан возмещать гражданину все убытки по правилам гражданского законодательства. Его обязательства перед опоздавшими участниками строительства строго ограничены специальным законом и правительственной методикой расчета, которая привязана к стоимости объекта на дату, близкую к принятию решения о финансировании достройки, а не к текущей рыночной цене готовой квартиры. Тем самым ВС пресек попытки переложить на фонд риски, связанные с несвоевременным предъявлением требований гражданами, и подтвердил закрытый перечень оснований для выплат», − заметила она.
Эксперт добавила, что для граждан этот судебный акт является жестким, но важным сигналом: реализация жилищных прав при банкротстве застройщика требует предельной внимательности и соблюдения процессуальных сроков. «Если участник строительства пропустил обращение в суд или не был включен в реестр требований до того, как фонд принял решение о финансировании достройки, он не вправе рассчитывать на полную рыночную стоимость жилья или на “чистую выручку” от продажи свободных помещений. Такой гражданин получит лишь фиксированное возмещение, рассчитанное по формализованным правилам, а разницу между этой суммой и номинальной стоимостью квартиры сможет взыскивать только с самого застройщика-банкрота в общем порядке, что на практике почти всегда бесперспективно. Таким образом, определение ВС стимулирует участников строительства к активному и своевременному отстаиванию своих прав на ранних стадиях дела о банкротстве», − пояснила она.
Для государства и публично-правовых образований позиция ВС, как сочла адвокат, имеет первостепенное значение, так как она обеспечивает предсказуемость и сбалансированность механизма финансирования достройки проблемных объектов. «Фонд развития территорий формируется в том числе за счет имущественного взноса РФ и средств компенсационного фонда, поэтому любые необоснованные выплаты отдельным гражданам сверх установленного лимита нарушали бы права всех остальных участников долевого строительства и подрывали финансовую устойчивость всей системы. Таким образом, Суд подтвердил приоритет единообразного публичного порядка над частными интересами. Это позволяет фондам и региональным властям уверенно планировать завершение строительства, не опасаясь, что после продажи свободных помещений появятся новые претензии, способные парализовать их деятельность и поставить под угрозу жилищные права большинства добросовестных граждан», − убеждена Татьяна Саяпина.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников напомнил: ранее ВС уже отмечал в своей практике, что наличие специального механизма возмещения убытков дольщиков не означает, что этот фонд должен покрыть весь объем убытка дольщика по общим правилам ГК РФ (см. Определение ВС РФ от 6 февраля 2025 г. № 305-ЭС18-18368 (6)). «При этом непокрытый остаток убытка может признаваться и учитываться по специальным правилам процедур о несостоятельности застройщика, но не за счет фонда. Специальный фонд для разрешения кризисных ситуаций при банкротстве застройщиков реализует особый механизм защиты интересов пострадавших дольщиков, размеры и порядок выплачиваемых компенсаций при этом определяются соответствующими нормативными актами. Эта правовая позиция представляется верной и справедливой, так как только при таком подходе сохраняется шанс приблизить возмещение пострадавшим дольщикам к их реальному убытку, при этом не перегрузив соответствующий фонд», − заключил он.
Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев подчеркнул, что вопрос полноценной компенсации дольщикам с недостроенным жильем должен находить свое разрешение. «Однако Фонд развития территорий, не имеющий никакого отношения к заключенному дольщиком договору, не может компенсировать все его запросы. Поэтому “опоздавшие” дольщики, включенные в реестр после решения о достройке, получают от Фонда лишь фиксированную выплату по методике Правительства РФ, а не рыночную стоимость квартиры. Разницу вправе требовать с застройщика-банкрота, т.е. шансы получить что-либо минимальны. Таким образом, дольщики теряют деньги без возможности полноценного возмещения», − заметил он.
