27 сентября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС22-3436 по делу № А55-28817/2020, в котором рассмотрел вопрос продления договора аренды земельного участка, заключенного до введения в конкретном регионе режима повышенной готовности из-за коронавируса.
В феврале 2015 г. по результатам аукциона Министерство строительства Самарской области предоставило Самарскому областному фонду жилья и ипотеки земельный участок в аренду на 10 лет для строительства жилья эконом-класса. Впоследствии арендатор произвел раздел земли согласно условию арендного договора, в результате которого были образованы 22 участка, ставших собственностью Самарской области. В апреле 2020 г. фонд заключил договор аренды этих участков с Правительством Самарской области на срок до апреля 2025 г. В договоре аренды, в частности, отмечалось, что участки земли предоставлялись фонду для осуществления строительства жилых объектов, а сам он вступает в силу со дня его госрегистрации и распространяет свое действие на отношения, возникшие с февраля 2020 г.
Далее арендатор попросил продлить договор еще на три года со ссылкой на введение режима повышенной готовности в условиях коронавирусных ограничений, в чем ему было отказано. Тогда фонд обратился в суд с иском об обязании арендодателя заключить дополнительное соглашение о продлении арендного договора. По его мнению, договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились еще до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.
Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, а апелляция и кассация поддержали ее решение. Суды исходили из того, что спорный договор аренды был заключен сторонами 2 апреля 2020 г., то есть уже после принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории области. Соответственно, отметили суды, фонд не имеет права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия этого договора. Суды также сочли региональное правительство ненадлежащим ответчиком со ссылкой на то, что распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Самарской области, осуществляет областное Министерство строительства.
Рассмотрев кассационную жалобу фонда, Верховный Суд РФ напомнил, что до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, был вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении ряда условий. В частности, если договор аренды земельного участка был заключен до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора; на дату обращения арендатора с таким требованием уполномоченный орган не располагает информацией о выявленных в рамках госземельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка. В свою очередь, арендодатель обязан заключить соглашение о продлении срока договора аренды не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.
В рассматриваемом случае, заметил ВС, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам аукциона на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г. В силу п. 8 ст. 46.4 Градостроительного кодекса прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом не служит основанием для прекращения договорных прав и обязанностей.
Суд указал, что договор аренды от 19 февраля 2015 г. и договор аренды от 2 апреля 2020 г. являются взаимосвязанными, поэтому вывод судов о том, что дата заключения последнего арендного договора имеет определяющее значение для возможности увеличения срока договора, нельзя признать законным. При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, по правилам, предусмотренным Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции (№ 166-ФЗ) и Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (№ 98-ФЗ), нужно исходить из даты заключения первичного договора, то есть от 19 февраля 2015 г.
Кроме того, заметил ВС, нижестоящими инстанциями также проигнорированы условия, изложенные в п. 3.2 последнего договора аренды, согласно которым он распространяет свое действие на отношения, возникшие с 19 февраля 2020 г., что не противоречит положениям Гражданского кодекса. При рассмотрении дела фонд последовательно отмечал, что договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.
В первоначальном иске в качестве ответчиков указывались региональное правительство и Министерство строительства Самарской области. Собственником спорных земельных участков является Самарская область, от имени которой в разные периоды времени этот субъект РФ наделял распорядительными полномочиями в отношении земельных участков разные госорганы. При таких обстоятельствах суд должен, в частности, определить надлежащего ответчика по спору. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев назвал это дело очень показательным. «Действительно, практика применения специальных коронавирусных норм об аренде демонстрирует, что суды крайне формально подходят к условиям, которые ими предусмотрены. В частности – к условию о том, что все установленные таким законодательством права принадлежат только тем арендаторам, которые заключили договор аренды до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом судами систематически игнорируются хоть сколько-нибудь выпадающие из обычного положения дел случаи, например при заключении договоров аренды после разделения, объединения, перераспределения земельных участков. Такие договоры представляют собой фактически не новые договоры аренды, а старые, но с измененным условием о предмете. Законодательство прямо предусматривает, что они заключаются на тех же условиях, и арендатор не может учесть при заключении нового договора наступившие обстоятельства. Однако суды этого упорно не замечают – и данное дело это наглядно демонстрирует. Действительно, в таких случаях единственным правильным подходом было бы смотреть на дату заключения первоначального договора», – отметил он.
По словам эксперта, определение ВС РФ может использоваться в дальнейшем для подтверждения того, что договоры аренды, заключаемые по итогам раздела, выдела, объединения или перераспределения земельных участков, не являются совершенно новыми, а представляют собой продолжение договоров, действовавших в отношении ранее существовавших земельных участков.
Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев отметил, что в этом споре ВС РФ применил к договору аренды земельных участков 2020 г. земельное законодательство, действовавшее до 1 марта 2015 г., увязав правоотношения сторон по этому договору с договором аренды земельного участка под комплексное освоение 2015 г., заключенным между теми же сторонами, из которого были образованы участки, арендованные по последнему договору. «При этом Суд применяет в таких спорах нормы Градостроительного кодекса РФ, действовавшего в тот период. Такой более широкий подход находит свое отражение в формирующейся судебной практике. Например, Постановление АС Центрального округа от 23 мая 2022 г. № Ф10-1610/2022 по делу № А64-2541/2021, вынесенное по аналогичному спору также в пользу истца (арендатора), было оставлено Верховным Судом без изменения. Таким образом, практика по этой категории споров складывается в пользу арендаторов земельных участков под комплексное развитие территории для жилищного строительства», – заметил он.
