В августе 2016 г. Ирина Зверева заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Лазурь», который впоследствии прошел госрегистрацию. По условиям договора застройщик обязался передать дольщице однокомнатную квартиру в 17-этажном жилом доме 31 декабря 2019 г.
Ирина Зверева оплатила договор в полном объеме, что подтверждалось актом от 21 октября 2016 г. об исполнении финансовых обязательств. Уже в ноябре 2016 г. она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении договора и возврате денежных средств в связи с жизненными обстоятельствами, однако компания «Лазурь» отказалась исполнить указанные требования.
В связи с этим Ирина Зверева обратилась в суд с иском о расторжении ДДУ, взыскании с застройщика денежной суммы, уплаченной по договору, в размере 1,65 млн руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 59,9 тыс. руб., неустойки в размере 5,9 млн руб., компенсации морального вреда в размере 100 тыс. руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы, судебных расходов.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: спорный договор был расторгнут, с ответчика в пользу истицы были взысканы уплаченная по договору сумма, проценты за пользование чужими деньгами, штраф, компенсация морального вреда в размере 10 тыс. руб., а также расходы на юридические услуги и почтовые издержки. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения. Суды пришли к выводу о возможности расторгнуть ДДУ и подтвердили наличие оснований для возврата всей суммы, уплаченной по договору в силу того, что ответчик не доказал понесенные им расходы по договору. При вынесении решений судебные органы руководствовались тем, что Законом об участии в долевом строительстве не урегулирован вопрос одностороннего отказа участника долевого строительства от договора, поэтому следует руководствоваться Законом о защите прав потребителей.
Не согласившись с решениями судов, застройщик подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла Определение № 4-КГ18-43, которым удовлетворила кассационную жалобу заявителя и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
ВС РФ указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В частности, в соответствии со ст. 9 Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или же расторгнуть его в судебном порядке в определенных этим Законом случаях. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной такими законами (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). В силу этого в данном деле не подлежала применению ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Заместитель руководителя Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Антон Алексеев отметил, что Верховный Суд разрешил один из спорных моментов в практике применения Закона об участии в долевом строительстве во взаимосвязи с положениями Закона о защите прав потребителей. Он пояснил, что ранее суды зачастую удовлетворяли требования дольщика, который отказывался от ДДУ в одностороннем порядке по иным основаниям, не связанным с нарушением своих обязательств застройщиком (например, ввиду изменения финансового положения, по семейным обстоятельствам и т.д.). «Иными словами, дольщик, являясь потребителем, мог в любое время, ссылаясь на положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей, отказаться от ДДУ», – отметил эксперт.
По словам Антона Алексеева, определение ВС РФ приводит к единообразию судебную практику по данной категории споров: «По сути, односторонний отказ дольщика по основаниям, не связанным с нарушением своих обязательств застройщиком, становится невозможным. На практике нередки случаи, когда дольщики как потребители злоупотребляют своими правами. Верховный Суд своим определением пресекает возможности для такого злоупотребления, а застройщики получают дополнительную гарантию стабильности договорных отношений с дольщиками».
Юрист Heads Consulting Клим Лихачев также считает, что определение ВС РФ не только соответствует действующему законодательству, но и защищает права и законные интересы добросовестных застройщиков, а также других дольщиков от действий недобросовестных потребителей, заинтересованных не в получении нового жилья, а в личном обогащении посредством обращения в суд с исковым заявлением.
Юрист юридической фирмы «ЮСТ» Люцина Доу-Гуан-Хун отметила, что в настоящее время существует также иная судебная практика по данному вопросу. В некоторых случаях суды исходят из того, что перечень оснований для отказа от исполнения договора, определенный ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, не является закрытым, а ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено иное основание для отказа от договора (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 16 марта 2016 г. по делу № 33-2933/2016, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2016 г. № 33-23038/2016 по делу № 2-671/2016). «Судами также отмечается, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве служит норма Закона о защите прав потребителей, предусматривающая право потребителя на отказ от исполнения договора по волеизъявлению потребителя при отсутствии виновных действий со стороны застройщика», – заключила эксперт.
