Домовладение без земли

О применении действующего законодательства при резервировании земель для строительства

Ольга ГАПИЧЕВА, адвокатская контора «Диалог» Ростовской областной коллегии адвокатов

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда прекратила практику, при которой по искам строительных компаний на основании применения института резервирования земель признавалась незаконной регистрация права собственности граждан на земельные участки, находящиеся в центральной части г. Ростова-на-Дону и занятые домовладениями этих граждан.

Наиболее распространенным случаем использования земельных участков на территории крупных городов Ростовской области является строительство многоквартирных домов и бизнес-центров.

До недавнего времени существовала устойчивая судебная практика, когда по искам строительных компаний с использованием института резервирования земель признавалась незаконной регистрация права собственности граждан на земельные участки, находящиеся в центральной части города и занятые домовладениями этих граждан.

Земельные участки, ранее приватизированные гражданами – собственниками расположенных на этих земельных участках объектов недвижимости, «возвращались» в муниципальную и государственную формы собственности.

Складывалась противоречивая ситуация, когда гражданин мог быть собственником домовладения, но собственником земли, на которой расположено это домовладение и на которой его семья проживает не один десяток лет, – нет.

Семьи обратившихся к нам сособственников домовладения, находящегося в самом центре г. Ростова-на-Дону, проживали в этом домовладении почти сто лет, что подтверждалось выпиской из крепостной книги 1919 г. Ростовского-на-Дону нотариального архива. В 2001 г. земельный участок был поставлен нашими клиентами на государственный кадастровый учет. В 2007 г. семьи наших клиентов зарегистрировали за собой право собственности на принадлежащее им домовладение, а в 2008 г. – на земельный участок, на котором это домовладение расположено.

Однако строительная организация обратилась в суд с исковым заявлением о признании регистрации незаконной на том основании, что ранее этот земельный участок якобы был зарезервирован за ней.

Строительная организация, а вслед за ней и суд первой инстанции, рассматривавший указанное выше дело, трактовали «резервирование» довольно широко, чему способствовало местное законодательство: в течение нескольких лет решением Ростовской-на-Дону городской Думы была предусмотрена возможность резервирования земель для нужд заявителей (строительных организаций и инвесторов). Однако «резервирование земельного участка за заявителем» имело четко установленные временные рамки и прекращалось с принятием решения о предоставлении земельного участка в аренду.

Суд первой инстанции, полностью удовлетворив требования строительной компании, необоснованно не принял во внимание, что резервирование земельного участка за заявителем прекратило свое действие в 2007 г. в связи с принятием мэром г. Ростова-на-Дону постановления о предоставлении земельного участка в аренду строительной организации. Наши же клиенты приобрели спорный земельный участок в 2008 г.

Также суд не учел того обстоятельства, что указанное решение Ростовской-на-Дону городской Думы не могло было быть принято во внимание, поскольку оно, во-первых, противоречило федеральному законодательству, а во-вторых, на момент приватизации спорного земельного участка нашими клиентами уже не действовало: его отменила сама Ростовская-на-Дону городская Дума.

Не были приняты во внимание и наши доводы о том, что ссылки строительной организации на ст. 70.1 ЗК РФ неправомерны, поскольку резервирование за заявителем – это совершенно иное резервирование, нежели то, которое имеется в виду в ст. 70.1 ЗК РФ «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд».

Во-первых, ст. 70.1 была введена в ЗК РФ только 29 мая 2007 г., а решение Ростовской-на-Дону городской Думы полностью отменено в начале 2006 г., когда ЗК РФ предусматривал резервирование земель только в двух случаях:

– в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта (ч. 7 ст. 90 ЗК РФ);

– в целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий (ч. 5 ст. 95 ЗК РФ).

Более того, ни ЗК РФ, ни принятые в соответствии с ним федеральные законы РФ не предусматривают (и никогда не предусматривали) возможность резервирования земель для нужд заявителя. Земельные участки могут быть зарезервированы только для государственных или муниципальных нужд.

Во-вторых, резервирование земель, предусмотренное ст. 70.1 ЗК РФ, является строго формализованным и может считаться состоявшимся лишь при неукоснительном соблюдении установленной законодателем процедуры.

В нашем случае эта процедура, установленная Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561, соблюдена не была, а значит, не было и резервирования, установленного положениями ст. 70.1 ЗК РФ.

Мы указывали и на то обстоятельство, что, даже если бы резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд имело место, оно никак не могло бы повлиять на приватизацию спорного земельного участка нашими клиентами.

Мы настаивали также на том, что при конкуренции прав на спорный земельный участок, принадлежащих строительной организации, в чьих интересах якобы произошло его резервирование, и исключительных прав наших клиентов на приватизацию этого земельного участка, занятого принадлежащими им объектами недвижимости, приоритет должны иметь права наших клиентов.

Строительная организация, а вслед за ней и суд первой инстанции ссылались на п. 4 ст. 28 ЗК РФ, запрещающий предоставление в собственность граждан земельных участков, в случае если эти земельные участки являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд.

Однако суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что п. 4 ст. 28 ЗК РФ предусматривает возможность отказа гражданам в передаче земельного участка в собственность при резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случае первичного предоставления земельного участка для целей строительства, а не в случае изменения титулов прав на земельный участок для граждан, проживающих в принадлежащем им на праве собственности доме, расположенном на этом земельном участке.

Точку в настоящем споре поставила Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда: по результатам рассмотрения нашей кассационной жалобы она полностью отменила решение суда первой инстанции и признала законной государственную регистрацию права собственности наших клиентов на спорный земельный участок.

После этого ранее принятые по аналогичным делам судебные постановления, ,которыми также признавалась незаконной регистрация права собственности граждан на земельные участки, занятые принадлежащими им объектами недвижимости, были отменены в кассационной и надзорной инстанциях Ростовского областного суда.