×

Самозахват или приобретательная давность?

Если жилой дом возведен без разрешения, суд считает земельный участок самовольно захваченным, а институт приобретательной давности неприменимым
Материал выпуска № 22 (63) 16-30 ноября 2009 года.

САМОЗАХВАТ ИЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ?

Если жилой дом возведен без разрешения, суд считает земельный участок самовольно захваченным, а институт приобретательной давности неприменимым

Наталья ЛЕОНТЬЕВА, адвокат АП Челябинской области
Тракторозаводский районный суд г. Челябинска рассмотрел дела по идентичным искам жителей поселка Озёрного о признании права собственности на земельные участки. В 1950-е гг. на этих участках их родители или они сами построили без разрешения жилые дома. Правоустанавливающие документы оформлены не были.

Иски были поданы на основании статьи 234 «Приобретательная давность» ГК РФ. По 10 делам из 11 суд принял решение в иске отказать.

Те, кто признал право собственности на самовольно построенные дома до 2006 г. и имеют соответствующее судебное решение о признании права собственности, активно оформляют в собственность земельные участки. Остальные жители поселка оказались в тупиковой ситуации. С одной стороны, изменения, введенные в Гражданский кодекс РФ в 2006 г., не позволяют «узаконить» их дома без придания соответствующего статуса земельным участкам. С другой стороны, согласно Земельному кодексу РФ право оформить в аренду или в собственность земельные участки имеют только собственники строений, расположенных на этих земельных участках.

Вот и получается замкнутый круг: ни право собственности на дом не оформить, ни земельный участок в законное пользование не получить.

Глас народа

– Но как же так мы не собственники?! – возмущается в коридоре суда преклонного возраста свидетель. – У нас же у всех есть домовые книги! Мы почти полвека живем в этих домах. Так чьи же еще это участки, как не наши!

– Но мне же ясно судья сказала на предварительном заседании, что домовая книга – не документ на дом, – отвечает ей истец. – А земля, получается, городу принадлежит, и мы как бы самовольно захватили эту землю.

– Ну а как же все-таки то, что мы с 50-х годов все там проживаем, как же этот срок?

– Вот по сроку длительности пользования и стараемся признать право собственности на земельные участки. В Гражданском кодексе есть такая статья – приобретательная давность – это если недвижимостью пользуешься более 15 лет.

Во время самого судебного процесса суд досконально изучал, каким образом, кем и когда был возведен дом на спорном участке, почему истец своевременно не обратился в администрацию ни за разрешением, ни – в дальнейшем – за постановлением о признании строения плановым.
– Я обращался в райсполком, – утверждает истец.

– С какой целью? – уточняет суд.

Либо подозревая какой-то подвох, либо не сумев вовремя сориентироваться, истец отвечает:
– Все вопросы тогда решал райсполком.

– Да, но ведь Вы обратились туда с каким-то конкретным вопросом?

– Ну я же говорю: что всем ведал и все решал райсполком.

– А регистрировать брак Вы куда пошли? В ЗАГС ведь, не в райсполком?

– Да, в ЗАГС! Но ЗАГС был при райсполкоме! – упрямо отвечает истец.

Смех, вызванный этим диалогом, на время разрядил атмосферу в зале. Но в то время, пока суд находился в совещательной комнате, свидетели, дававшие показания относительно срока, в течение которого истец пользовался земельным участком, шумно переговаривались между собой и спорили о том, признает ли суд право собственности истца на земельный участок в силу приобретательной давности. Суд это право не признал.

Решение суда

Тракторозаводский районный суд отказал в 10 из 11 идентичных исков о признании права собственности на земельный участок, поданных на основании ст. 234 «Приобретательная давность» ГК РФ. Лишь одним решением суд признал право собственности на земельный участок на основании ст. 234 ГК РФ.

Почти все решения суда первой инстанции были обжалованы в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда. С жалобами на решения отказать в иске обратились истцы, а с жалобой на единственное положительное решение – администрация Тракторозаводского района, выступавшая одним из ответчиков.

Судебная коллегия оставила все отрицательные решения без изменения, а то единственное решение, которым право собственности было признано, отменила. По этому делу Челябинский областной суд принял новое решение: «В заявленных исковых требованиях о признании права собственности на земельный участок на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ отказать».

После этого лишь немногие обратились в суд надзорной инстанции, но в рассмотрении дела им было отказано. Только одна жительница поселка Озерного направила жалобу в Верховный Суд РФ, откуда с нетерпением ожидает ответа.

Правомерен ли отказ?

Что же, по мнению суда первой и кассационной инстанций, является основанием для отказа в исковых требованиях?

Во-первых, суд не усмотрел наличия одного из пяти признаков приобретательной давности – добросовестности (остальные четыре – длительность, непрерывность, добросовестность, открытость и владение имуществом как своим собственным). Суд счел, что если жилой дом возведен самовольно, без разрешения, то земельный участок самовольно захвачен, что не сочетается с понятием добросовестности.

Во-вторых, суд счел, что объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть приватизированы, но ст. 234 ГК РФ применена быть не может. Однако вопрос о том, применима ли в данном случае ст. 234 ГК РФ, вызвал споры. Ведь и муниципалитет, и государство – такие же собственники имущества, как любой гражданин или юридическое лицо. А Верховный Суд РФ однажды высказал мнение, что приобретательная давность может быть применена как в отношении бесхозного имущества, так и в отношении имущества, имеющего собственника.

Вопрос о том, можно ли в данном случае применять ст. 234 ГК РФ, ставится теоретиками уже давно. И в научных трудах высказываются мнения как за применение института приобретательной давности в делах, аналогичных описанным выше, так и против. Но в приведенных случаях приобретательная давность не только не применяется, но даже и не рассматривается как надлежащее основание заявленных исковых требований. Споры идут, а воз, как говорится, и ныне там.

Что же делать жителям Озёрного?

Аналогичную ситуацию на хуторе Миасском, где очень много самовольно возведенных жилых домов, удалось разрешить на местном законодательном уровне: Челябинская городская дума издала постановление, которым установила порядок оформления в аренду земельных участков с такими «самоволками». После того, как участки будут оформлены в аренду, жители Миасского смогут «узаконить» свои самовольно возведенные дома, а затем приобрести, уже на правах собственников жилых домов, земельные участки либо в собственность, либо в долгосрочную аренду. Но это постановление Челябинской городской Думы носит локальный характер – касается лишь одного небольшого поселка. А что делать жителям поселка Озерного в Тракторозаводском районе? Вопрос этот остается открытым. Многие считают, что решением проблемы является применение ст. 234 ГК РФ.

Приглашаем всех читателей принять участие в обсуждении этой темы и рассказать о практике рассмотрения подобных дел.

Публикуется по изданию:
Вестник Адвокатской палаты Челябинской области, 2009. № 56.
Текст приводится в сокращении.
"АГ" № 22, 2009