Анализ практики ВС по спорам в области долевого строительства

В 2024 г. в Закон № 214-ФЗ¹ были внесены ожидаемые изменения, направленные на обеспечение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Ранее часть этих нововведений подлежали применению на временной основе² и теперь получили «постоянную прописку». Другие явились результатом анализа многолетней сложившейся судебной практики, по итогам которого в Закон № 214-ФЗ были включены положения, являющиеся, по сути, мерой противодействия «потребительскому экстремизму».

К числу первых относятся изменения, внесенные Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ³. Данным законом закреплено, что именно Законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ)⁴.

В декабре минувшего года в Закон № 214-ФЗ были внесены значимые изменения, регулирующие вопросы качества объекта долевого строительства и ответственности застройщика за нарушение соответствующих требований⁵:

• до года (с трех лет) сокращен минимальный гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки. Данный срок устанавливается в ДДУ и исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства;
• размер ответственности застройщика при нарушении требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования ограничивается 3% от цены ДДУ (больший размер может быть предусмотрен ДДУ)⁶;
• застройщикам предоставлено право предусматривать в ДДУ условие о соответствии результата производства отделочных работ и элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее – ФИФС)⁷.

Говорить о том, как будет складываться практика применения законодательных изменений, внесенных Законом № 482-ФЗ, пока рано. При этом в феврале–марте текущего года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ были рассмотрены дела, из решений по которым можно сделать ряд выводов о правовой позиции ВС относительно применения как мер временного характера, так и положений, закрепленных в Законе № 214-ФЗ с 1 сентября 2024 г. на постоянной основе.

В частности, Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 25 февраля 2025 г. по делу № 5-КГ24-163-К2 акты нижестоящих судов были отменены в части отказа во взыскании штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей; дело в данной части направлено на новое рассмотрение.

Предметом спора являлось взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Отказом во взыскании штрафа явился вывод судов о том, что срок удовлетворения требования дольщика об уплате штрафа истек в период действия моратория на начисление, взыскание неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, установленного Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479⁸.

Судебная коллегия не согласилась с данным выводом и указала на необходимость оценки претензии дольщика, срок добровольного удовлетворения которой истек до вступления в силу моратория.

Определением ВС от 4 марта 2025 г. по делу № 127-КГ24-25-К4 спор между застройщиком и дольщиком также был направлен на новое рассмотрение, но уже по кассационной жалобе застройщика.

Поводом для спора в данном деле стала разница в площади объекта долевого строительства, указанной в ДДУ, и фактической, в связи с чем дольщик просил взыскать с застройщика неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами и штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке (разница в цене ДДУ была выплачена застройщиком после обращения дольщика с иском в суд).

С учетом допущенных судом апелляционной инстанции нарушений норм процессуального права Верховный Суд отменил вынесенные судами решения по делу. При этом в определении не дана дополнительная оценка факту снижения судами начисленной неустойки (более чем в шесть раз) до суммы основного долга и взысканию штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей⁹.

При новом рассмотрении дела нижестоящим судам указано установить, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства в установленных договором пределах к отступлениям от условий договора или иным недостаткам объекта, что дает право на начисление неустойки.

Вместе с тем Верховный Суд обратил внимание, что при заключении договора стороны допускали возможность такого изменения и согласовали порядок действий сторон в этом случае. Из названного положения судебного акта можно допустить, что ВС тем самым фактически отметил, что подобное изменение площади не является нарушением договора и в этом случае ответственность застройщика должна наступать только за нарушение сроков возврата дольщику разницы в пересчитанной цене договора. Соответственно, подлежат начислению и уплате проценты согласно ст. 395 ГК РФ.

Анализ приведенных определений ВС позволяет сделать следующие выводы в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежащих взысканию в пользу дольщика.

Во-первых, Верховный Суд не толкует расширительно изменения в Закон № 214-ФЗ, вступившие в силу 1 сентября 2024 г.¹⁰ (т.е. положения Закона № 214-ФЗ в новой редакции при начислении штрафных санкций за период до вступления в силу названных изменений не применяются, – даже если фактическое взыскание производится после их вступления в силу), что позволяет дольщикам претендовать на начисление штрафных санкций за период до 1 сентября 2024 г. по «старым» правилам.

Во-вторых, ВС допускает возможность существенного снижения судами начисленной неустойки. Если в Определении от 4 марта 2025 г. Суд фактически одобрил складывающуюся судебную практику по подобному снижению неустойки, то Определением от 25 февраля 2025 г. решения судов нижестоящих инстанций, которыми неустойка была взыскана в пользу дольщика в сумме, существенно ниже заявленной, оставлены без изменения. Данный подход позволяет застройщикам рассчитывать на взыскание с них неустойки в разумном размере, соразмерном допущенному нарушению, что обеспечит восстановление прав дольщика, но не будет приводить к его обогащению за счет застройщика.

Таким образом, можно отметить, что дела, по результатам которых Верховным Судом приняты проанализированные определения, разрешены с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон ДДУ. С одной стороны, ВС не допускает ухудшение прав дольщиков путем расширительного толкования новых положений Закона № 214-ФЗ. С другой – подтверждает, что взыскиваемые в пользу дольщика суммы штрафных санкций должны быть соразмерны допущенному застройщиком нарушению.