Верховный Суд 4 марта вынес Определение № 127-КГ24-25-К4, в котором рассмотрел спор о взыскании с застройщика стоимости разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства.
25 мая 2021 г. ООО «Специализированный застройщик “Квартал 5.6”» и Мария Орлова заключили договор участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения проектной общей приведенной площадью 56,87 кв. м. В соответствии с договором проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь подлежат уточнению после завершения строительства. При этом допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5%.
Стороны установили, что цена договора определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства и стоимости 1 кв. м общей приведенной площади объекта долевого строительства, равной около 77,5 тыс. руб., и составляет более 4,4 млн руб. Она подлежит изменению, в том числе в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. В этом случае участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после представления реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены средства.
21 декабря 2022 г. стороны подписали акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а Мария Орлова приняла квартиру общей площадью 55,2 кв. м в многоквартирном доме, а также общее имущество в доме. Общая площадь квартиры оказалась на 1,67 кв. м меньше, чем предусматривалось договором. 10 апреля 2023 г. Мария Орлова обратилась с заявлением о перерасчете стоимости разницы площадей, возврате разницы и предоставила реквизиты ее счета в банке. В соответствии с расчетом с общества СК «Квартал 5.6» подлежало взысканию более 129 тыс. руб. Поскольку заявление было оставлено без внимания, 17 июля женщина предъявила претензию с требованием выплатить стоимость разницы площадей, уплатить неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами.
Не получив ответа, Мария Орлова обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Квартал 5.6» о взыскании денежных средств, неустойки в размере более 804 тыс. руб., процентов за пользование чужими деньгами в размере более 7 тыс. руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. После принятия искового заявления к производству 17 ноября 2023 г. ответчик уплатил стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью квартиры и общей фактической площадью в размере более 129 тыс. руб.
Киевский районный суд г. Симферополя частично удовлетворил исковые требования. Он исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве в части отступления от параметров объекта долевого строительства. Установив нарушение ответчиком срока выплаты стоимости разницы площадей переданного объекта, суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку, рассчитанную в соответствии со ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ограничив ее размер в соответствии со ст. 23 указанного закона примерно до 129 тыс. руб. Также суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими деньгами и штрафа.
Апелляция изменила решение первой инстанции в части удовлетворения требования о взыскании неустойки, рассчитав ее в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1% от цены товара, а также в части штрафа, увеличив его размер примерно до 129 тыс. руб. Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика предусмотренных ст. 395 ГК процентов за пользование чужими деньгами. Кассация оставила судебные акты нижестоящих инстанций без изменений.
ООО СЗ «Квартал 5.6» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Ссылаясь на п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда, № 3 (2021), Судебная коллегия разъяснила, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения. Вместе с тем по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как заметил Верховный Суд, условиями договора участия в долевом строительстве от 25 мая 2021 г. цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за 1 кв. м. Также из договора следует, что если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. В связи с этим, пояснил ВС, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства с учетом положений договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо.
ВС напомнил, что в силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. За нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 1% цены товара.
Между тем, отметил Верховный Суд, применяя к спорным правоотношениям положения ст. 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании ст. 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.
Кроме того, Судебная коллегия обратила внимание на нарушение норм процессуального права судом апелляционной инстанции. Так, апелляция не выполнила требования ст. 329 ГПК, поскольку мотивировочная и резолютивная части апелляционного определения содержат взаимоисключающие противоречивые выводы. Как следует из мотивировочной части обжалуемого апелляционного определения, апелляция указала, что выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, являются неверными, и пришла к выводу о том, что данные требования не подлежат удовлетворению. В резолютивной части апелляционного определения содержится указание об изменении решения суда первой инстанции и изложении абз. 2 резолютивной части решения в иной редакции. Однако апелляционный суд фактически отменил решение первой инстанции в части удовлетворения требований о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, и изменил решение суда в части размера штрафа за нарушение прав потребителя. При этом выводов об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, в резолютивной части судебного постановления апелляция не привела.
Таким образом, Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов заметил, что в определении Верховный Суд устанавливает границы прав дольщика в отношениях с застройщиком по договору долевого участия в случае передачи жилого помещения (квартиры) меньшей площади, чем это предусмотрено договором. Как отметил эксперт, ВС подчеркивает, что цена объекта договора может быть как твердой с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и, по сути, приблизительной, когда определяется исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
«Судебная коллегия делает важный для практики вывод, что в случае когда застройщик и дольщик предусмотрели вероятность несоответствия фактической площади проектной, то передача жилого помещения (квартиры) меньшей площади, чем предусмотрено договором, не является свидетельством нарушения условия о предмете договора, ухудшения качества объекта, его недостатков. Однако одновременно Верховный Суд отмечает, что нарушение судами нижестоящих инстанций и заключается в том, что не установлено, распространяется ли законодательство РФ о защите прав потребителей, в том числе нормы об установлении неустойки за нарушение срока выплаты стоимости разницы площадей и процентов за нарушение чужими денежными средствами, на случай изменения размера площади объекта долевого строительства при согласовании сторонами договора такого изменения (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) и является ли такое изменение отступлением от условий договора или иным недостатком такого объекта», – полагает он.
Игорь Ершов согласился с таким выводом ВС, поскольку при заключении договора долевого участия дольщик понимал, что фактическая площадь жилого помещения может быть более или менее площади проектной. «Это обычная практика в таких договорах, поскольку традиционно является отражением специфики строительства жилого дома. Но поставленная Судебной коллегией проблема, подлежит ли взысканию с застройщика неустойка на основании Закона о защите прав потребителей при нарушении срока выплаты стоимости разницы площадей и уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, напрямую ею не решается, хотя ВС и косвенно намекает, что факт договоренности сторон изначально о возможности изменения цены пропорционально уменьшению или увеличению площади выводит эту часть отношений из-под прямого действия Закона о защите прав потребителей», – указал он.
Как отметила старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич Верховный Суд не дал расширительного толкования изменениям в Закон об участии в долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 сентября 2024 г. Как пояснила эксперт, новые положения данного закона не применяются при начислении штрафных санкций за период до вступления в силу названных изменений даже в случае, когда их фактическое взыскание осуществляется после их вступления в силу. Это позволяет дольщикам претендовать на начисление штрафных санкций за период до 1 сентября 2024 г. по «старым» правилам.
«Также у ВС не возникло вопросов к снижению судами начисленной неустойки (более чем в шесть раз) до суммы основного долга, срок выплаты которой был нарушен застройщиком, что дает повод застройщикам рассчитывать, что Верховный Суд одобрил складывающуюся судебную практику. При новом рассмотрении дела нижестоящие суды должны установить, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства в установленных договором пределах к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта, что дает право на начисление неустойки», – заметила она.
Вместе с тем, добавила Мария Славич, Верховный Суд указал, что стороны при заключении договора допускали возможность такого изменения и согласовали порядок действий в этом случае. «Можно предположить, что Судебная коллегия тем самым фактически отмечает: подобное изменение площади – не нарушение договора, и в этом случае ответственность застройщика должна наступать только за нарушение сроков возврата дольщику разницы в пересчитанной цене договора, соответственно, подлежат начислению и уплате проценты по ст. 395 ГК», – резюмировала эксперт.
