В Определении от 26 июля 2025 г. № 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/2021 Верховный Суд РФ рассмотрел спор о возмещении убытков за строительные дефекты и дал важные разъяснения относительно соотношения гарантийного срока и исковой давности.
Из определения следует, что ИП Никитенко заключил договор подряда со строительной компанией ООО «МДД-Недвижимость» на возведение жилого дома. Впоследствии этот дом был продан физлицу, а затем права требования по возмещению убытков уступлены ООО «Эквилибриум». В процессе эксплуатации в доме обнаружились трещины в конструкциях, что было подтверждено экспертизой.
Истец предъявил требования к продавцу и строителю о взыскании в солидарном порядке убытков за строительные недостатки дома, выявленные в гарантийный период, а также расходов на оценку на общую сумму свыше 2,5 млн руб. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При этом они мотивировали тем, что двухлетний срок, предусмотренный ст. 477 ГК РФ, истек, а к подрядчику исковые требования не могли быть заявлены, поскольку договор с ним заключал не покупатель, а продавец.
ВС не согласился с таким подходом судов. Он подчеркнул, что двухлетний срок, установленный ст. 477 ГК, – это не срок исковой давности, а период для выявления и предъявления претензии о недостатках товара (в данном случае – дома как объекта капитального строительства). Исковая давность по общему правилу составляет три года (ст. 196 ГК). Следовательно, если покупатель сумел доказать, что недостатки были обнаружены в течение гарантийного срока, то его право обратиться в суд за защитой нарушенных прав сохраняется на протяжении трех лет со дня обнаружения недостатков.
Таким образом, ключевой ошибкой нижестоящих судов стало отождествление гарантийного срока с периодом судебной защиты. Верховный Суд напомнил: эти сроки различны по природе и назначению.
Подобные выводы и ранее фигурировали в судебной практике. Например, АС Уральского округа в постановлении от 18 августа 2025 г. № Ф09-3045/25 по делу № А76-6694/2024 указал, что п. 2 ст. 477 ГК установлен двухлетний срок обнаружения недостатков товара с целью предъявления претензии во внесудебном порядке, который не является сроком исковой давности для судебной защиты.
Практическое значение позиции ВС:
- для покупателей недвижимости (и любого товара) представляется важным успеть зафиксировать недостатки в пределах гарантийного срока, но подать иск можно позже – до истечения срока исковой давности;
- продавцам следует учитывать, что риск ответственности сохраняется дольше, чем полагают многие. Даже по истечении двух лет с момента передачи вещи покупатель вправе обратиться в суд, если недостатки выявлены вовремя;
- адвокатам и юристам, в свою очередь, при подготовке исков стоит акцентировать внимание на дате обнаружения дефекта, а не на дате предъявления претензии продавцу.
В итоге Верховный Суд вернул дело № А65-17459/2021 в первую инстанцию на новое рассмотрение. Но уже сейчас можно констатировать, что позиция ВС служит ориентиром для единообразного правоприменения: гарантийный срок и срок исковой давности – не тождественны, и покупатели не должны лишаться судебной защиты из-за формального толкования норм.
