В судебной практике значительную долю дел составляют споры, связанные с оформлением наследственных прав на объекты недвижимости, которые при жизни наследодателя не были зарегистрированы. Приведу пример из собственной практики.
Ко мне за юридической консультацией и представлением интересов в суде обратилась З.Е. с проблемой оформления права собственности на объекты недвижимости в порядке наследования. После смерти отца в 2023 г. открылось наследство, включающее земельный участок и жилой дом. Наследниками первой очереди являлись З.Е. (дочь, истец), а также супруга и сын наследодателя.
З.Е. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Однако в совершении нотариального действия – выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на участок и дом – было отказано со ссылкой на отсутствие в ЕГРН сведений о госрегистрации права собственности наследодателя на указанные объекты. Также согласно сведениям из территориального управления Росреестра свидетельство о праве собственности на участок не выдавалось; регистрация права собственности не производилась. Более того, участок снят с кадастрового учета.
Я подготовил исковое заявление о включении дома и участка в наследственную массу и признании за истцом права собственности. В обоснование заявленных требований указывалось, что:
- земельный участок предоставлен наследодателю в установленном законом порядке;
- жилой дом построен наследодателем за его собственные средства;
- при жизни наследодатель владел и пользовался имуществом, уплачивал земельный налог;
- истец фактически приняла наследство, проживая совместно с наследодателем на момент его смерти и продолжая пользоваться имуществом. Факт принятия наследства также подтверждается обработкой участка, содержанием дома, уплатой земельного налога после смерти отца;
- другие наследники (жена и сын наследодателя) на наследство не претендуют и отказались от своих долей в пользу истца.
Ключевая проблема заключалась в отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости за наследодателем, что, в свою очередь, не позволило совершить нотариальные действия по выдаче свидетельства о праве на наследство.
Стоит отметить, что действия нотариуса в этой ситуации были формально верными. Мы собрали исчерпывающий пакет документов, подтверждающих каждый этап: от выделения земельного участка до строительства дома. Важно было доказать причинную связь решения о выделении участка, договора о возведении жилого дома, документов об оплате строительства и доказательств фактического владения и пользования данными объектами недвижимости. В числе ключевых доказательств суду были представлены:
- приказы по совхозу, подтверждающие выделение участка и увеличение его площади;
- решение исполкома сельсовета о разрешении на покупку фундамента и строительство дома;
- план размещения строений – документ, индивидуализирующий объект недвижимости;
- договор о возведении индивидуального жилого дома – типовой договор того периода (1991 г.), подтверждающий правомерность строительства;
- договор и квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающие строительство дома за счет средств наследодателя;
- технические условия, подтверждающие начало процедуры подключения к сетям;
- платежные документы об уплате земельного налога – доказательство владения и пользования объектами недвижимости.
Особого внимания заслуживает ситуация с кадастровым учетом. Согласно сведениям Росреестра выделенный наследодателю земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, однако впоследствии был снят с учета. Это распространенная проблема – в отсутствие зарегистрированных прав орган кадастрового учета может снять с государственного кадастрового учета ранее учтенный земельный участок. При этом физически участок существовал, и доверитель продолжала им пользоваться.
Отмечу, что снятие с кадастрового учета не означает прекращение существования земельного участка как объекта недвижимости. Это лишь техническое действие регистратора.
В итоге суд включил участок в наследственную массу, что является основанием для восстановления его кадастрового учета и последующей регистрации права.
Важным элементом дела стало подтверждение принадлежности дома и участка наследодателю на праве собственности и фактического принятия наследства истцом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Согласно ст. 1111 Кодекса наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону осуществляется, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных Кодексом.
В состав наследства согласно ст. 1112 ГК входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, а также иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина (ст. 1114). Как указывает ст. 1142 Кодекса, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
Таким образом, при жизни наследодателю принадлежало наследственное имущество в виде земельного участка и жилого дома, хотя сведения о праве собственности на указанное имущество не были внесены в ЕГРН. После смерти отца истец вступила во владение наследственным имуществом, ухаживала за ним, принимала меры по его сохранению, производила расходы на содержание этого имущества, уплачивала земельный налог после смерти владельца.
На момент смерти отца З.Е. проживала совместно с ним и была зарегистрирована по данному адресу, что подтверждено справкой о регистрации. Согласно п. 2 ст. 1153 ГК признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, подтверждающие фактическое принятие наследства. Дополнительно мы представили доказательства, подтверждающие, что после смерти отца истец продолжала пользоваться земельным участком, ухаживала за домом, платила земельный налог. Эти действия в совокупности подтверждают фактическое принятие наследства согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где разъяснено, что при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, суды рассматривают требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в срок принятия наследства решение не вынесено – также требования о признании права собственности в порядке наследования.
В итоге исковые требования были удовлетворены – за истцом признано право собственности на недвижимое имущество в порядке наследования.
Таким образом, приведенный пример позволяет сделать основные выводы о необходимых для признания права собственности на наследуемое имущество условиях:
первый – принадлежность имущества наследодателю. Поскольку наследовать можно только имущество, которое принадлежало наследодателю, и на этом основании может быть признано право собственности на указанное имущество в порядке наследования;
второй – фактическое принятие наследства. В рассматриваемом случае доказательствами фактического принятия наследства выступали проживание истца совместно с наследодателем и совершение истцом определенных действий, в частности уход за участком и домом, принятие мер по их сохранению, несение расходов на содержание наследственного имущества, уплата земельного налога после смерти владельца.
