Проблемы использования в договоре «неопределенного» термина

Использование в предмете договора о размещении нестационарного торгового объекта (далее – НТО) термина, определение которого отсутствует в законодательстве и договоре, а также отказ суда приостановить действие оспариваемого ненормативного акта привели к взысканию с госорганов убытков в размере 52 млн руб. за незаконный демонтаж НТО¹.

Ранее обществу со второй попытки удалось добиться признания недействительным расторжения с ним договора о размещении НТО на земельном участке². В рамках данного дела оценивалась законность решения Комитета имущественных отношений субъекта РФ об отказе от исполнения договора на размещение НТО. В качестве основания для отказа Комитет указал на использование участка в целях, не предусмотренных договором (так, договором было обусловлено использование участка для автосервисного обслуживания; фактически половина помещений НТО применялись для изготовления государственных регистрационных знаков для транспортных средств).

В связи с отсутствием в законе и договоре определения термина «автосервисное обслуживание» основным спорным моментом в деле был вопрос относимости деятельности по изготовлению государственных регистрационных знаков.

Признавая решение Комитета незаконным, суд указал: «учитывая неоднозначность толкования термина “автосервисное обслуживание”, тот факт, что расторжение договора является мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, а также необходимость толкования условий договора в случае невозможности установить действительную общую волю сторон в пользу слабой стороны договора, суд приходит к выводу, что примененная КИО мера в виде одностороннего расторжения договора несоразмерна степени вменяемого обществу нарушения обязательства и балансу интересов сторон».

Таким образом, суд признал, что если из закона или договора на размещение НТО невозможно четко установить цели использования участка, положения договора должны толковаться в пользу землепользователя как более слабой стороны таких правоотношений.

Последующее дело³ о взыскании убытков связано с тем, что до окончания рассмотрения судом вопроса о законности отказа КИО от исполнения договора Комитетом по контролю за имуществом были предприняты действия по сносу павильона, расположенного на участке в соответствии с договором на размещение НТО.

Действия по сносу павильона формально закон не нарушали, так как оспаривание решения госоргана или должностного лица само по себе не влечет приостановление его действия. Оспариваемое решение может быть приведено в исполнение, если его действие не будет приостановлено в соответствии с ч. 3 ст. 199 АПК РФ по ходатайству заявителя. 21 июня 2021 г. суд отказал обществу в принятии обеспечительных мер в виде приостановления действия оспариваемого отказа Комитета имущественных отношений.

Вместе с тем 30 июня того же года суд удовлетворил заявление общества об обеспечении иска в виде запрета госоргану осуществлять любые действия по освобождению земельного участка от имущества общества. Таким образом, суд указал на недопустимость сноса павильона до рассмотрения вопроса о сносе, однако запрет на совершение соответствующих действий адресован конкретной организации. Впоследствии снос павильона был осуществлен госорганом на основании заявки Комитета по контролю за имуществом, в отношении которого обеспечительных мер не принималось. Имущественный комитет действий по сносу павильона после принятия обеспечительных мер не предпринимал, в связи с чем 5 июня 2023 г. суд пришел к выводу об отсутствии оснований для наложения на учреждение штрафа за неисполнение определения об обеспечении иска.

Также 2 августа 2021 г. обществу было отказано в подаче заявления о применении дополнительных обеспечительных мер в отношении Комитета по контролю за имуществом, так как на момент рассмотрения судом заявления павильон был уже снесен.

Учитывая изложенное, формально у Комитета отсутствовали препятствия для сноса павильона, однако почему обеспечительные меры были проигнорированы, неясно.

Оценивая приведенный пример из правоприменительной практики, необходимо учитывать, что между обществом и Комитетом имущественных отношений в 2019 г. был заключен не договор аренды, а договор на размещение НТО. Одной из особенностей такого договора является возможность использования до 30% площади НТО для целей, не указанных в договоре. Эта особенность договора привела к многочисленным злоупотреблениям, с которыми Комитет по контролю за имуществом сталкивается постоянно, когда земельный участок лишь формально используется для целей, указанных в договоре, а фактическое его применение к этим целям не относится. Также возможно, что Комитет по контролю за имуществом принимал во внимание первоначальный отказ в приостановлении действия оспариваемого решения.

Практика рассмотрения подобного рода дел складывается преимущественно в пользу госорганов, поскольку, как правило, при их рассмотрении вопрос о нецелевом использовании земельного участка сомнений не вызывает. В рассматриваемом случае единственное нарушение, допущенное со стороны Комитета имущественных отношений, состояло в неверном толковании термина «автосервисное обслуживание».

Также следует учесть, что Комитетом по контролю за имуществом были проведены две проверки, по итогам которых сделан вывод о нецелевом использовании участка в виде осуществления деятельности по автострахованию и изготовлению государственных регистрационных знаков. Из текста решения суда по делу № А56-52940/2021 следует, что результаты первой проверки общество не оспаривало, так как на основании претензии от 5 февраля 2021 г. без замечаний оплатило штраф в размере более 270 тыс. руб.

Отказ Комитета имущественных отношений от исполнения договора суд признал недействительным – то есть необоснованность сноса павильона признана решением суда, вступившим в законную силу, в связи с чем факт причинения убытков обществу бесспорен, а значит, полный отказ в их взыскании крайне маловероятен.

Учитывая, что восстановительная стоимость павильона определена судебной экспертизой (более 45 млн руб.), переоценка суммы в этой части также представляется маловероятной, однако исключить такую возможность нельзя.

Данное дело наглядно продемонстрировало неоднозначность сложившейся практики рассмотрения судами вопросов о приостановлении действия оспариваемых решений, когда по общему правилу суды отказывают в их приостановлении.

Первоначально суд в приостановлении действия оспариваемого решения Комитета имущественных отношений отказал – обеспечительные меры были приняты только после представления обществом доказательств совершения действий, направленных на снос НТО.

Вместе с тем последствия решения об отказе от исполнения договора о размещении НТО очевидны – освобождение земельного участка (снос торгового объекта). Почему этого обстоятельства для приостановления действия оспариваемого решения Комитета оказалось недостаточно, непонятно.

Изложенное позволяет заключить – не стоит использовать в договорах термины и понятия, определения которых не содержатся в законе или договоре, даже несмотря на их кажущуюся очевидность. То же относится к употреблению англицизмов.