Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) на сегодняшний день имеет устойчивую тенденцию к изменениям, которые далеко не всегда являются своевременными и отвечающими требованиям разумности и соразмерности.
Бурное обсуждение поправок в закон тесно связано прежде всего с тем, что строительство многоквартирных домов осуществляется в основном за счет привлечения денежных средств дольщиков, которыми являются рядовые граждане, имеющие ограниченные финансовые ресурсы, а потому тяжело переносящие сбои в работе застройщика.
Так, не успели вступить в законную силу поправки в Закон № 214-ФЗ, которые предусматривают увеличение уставного капитала застройщика, возможность уплаты цены договора путем перечисления денежных средств на счет эскроу, как в Государственную Думу РФ уже был внесен и принят ею новый законопроект – № 139186-7, устанавливающий создание публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, а также внедрение системы контроля за поступлением средств в компенсационный фонд.
На какие деньги застройщик будет строить дом?
Дать взвешенную оценку принятым и принимаемым изменениям в Закон № 214-ФЗ не представляется возможным, поскольку законодателем взят курс на «зарегламентированность» деятельности застройщика в целях защиты прав дольщиков. Цель благая, но, когда такие изменения принимаются без учета экономических возможностей, это может сыграть злую шутку с рынком жилья – к примеру, повлечь за собой резкое увеличение рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке. Повышение требований к застройщику позволит избавиться от недобросовестных застройщиков и фирм-однодневок, однако при этом не даст существенной форы добросовестным строительным фирмам.
Так, на наш взгляд, введение запрета на использование застройщиком денежных средств до окончания строительства, т.е. до сдачи дольщику объекта по акту приемки-передачи, а именно использование при расчетах с застройщиком механизма счетов эскроу, станет для него большой проблемой. Здесь возникает вопрос: а на какие деньги застройщик будет строить этот дом? Быть может, он не так актуален для крупных московских и питерских строительных компаний, но однозначно встанет ребром перед компаниями из других, менее рентабельных районов страны. И такое положение дел станет основной причиной массового выхода небольших компаний из строительного бизнеса, поскольку у них просто не будет денежных средств, которые позволяли бы им не только построить многоквартирный дом, но и выплатить строителям зарплату, приобрести строительные материалы и т.д. Однако «свято место пусто не бывает», и этих небольших местных застройщиков, которые пытались держать стоимость квадратного метра на приемлемом уровне, вытеснят московские и питерские строители, привыкшие работать по другим меркам и ценам. Стоимость жилья возрастет. Это ли необходимо для создания и поддержания конкурентной среды в строительном бизнесе? Думается, нет.
Более того, счета эскроу – это привлечение банка, т.е. третьего игрока, в отношения «дольщик – застройщик». Банк просто так, по доброй воле участвовать в тех или иных правоотношениях не будет – должна быть экономическая и не только выгода, а посему в строительном бизнесе могут появиться потаенные рычаги, которыми будут пользоваться эти игроки, дабы создать выгодную для себя конкурентную среду.
С точки зрения рядового гражданина
Совсем иное представляется, если на изменения, вносимые в Закон № 214-ФЗ, посмотреть с точки зрения рядового гражданина, намеревающегося приобрести жилье путем участия в долевом строительстве. Напуганный историями о том, как застройщики оставляют недострои, допускают годовые просрочки по сдаче объекта в эксплуатацию, гражданин хочет иметь максимум гарантий своей защищенности, чтобы в случае чего он без труда мог бы вернуть уплаченные денежные средства. А потому принимаемые законодателем меры по созданию компенсационных фондов, проведению платежей через счета эскроу, использованию институтов банковских гарантий, страхования, поручительств являются весомыми аргументами для поддержания финансовой защищенности граждан.
Нельзя играть только в одни ворота
Однако, на наш взгляд, в данном случае необходимо все же придерживаться правила золотой середины, которое позволяло бы не только защитить гражданина, но и заинтересовать застройщика как в привлечении денежных средств граждан для долевого строительства, так и в надлежащем исполнении взятых на себя по договору обязательств. Нельзя играть только в одни ворота. Порой необходимо создавать гарантии и для застройщика, которые помогли бы ему в принятии на себя груза ответственности в виде сотен дольщиков, десятков миллионов рублей привлеченных денежных средств и т.д.
Трудно сказать, какие это могут быть гарантии, что необходимо включить в законодательство, а от чего избавиться. Вероятно, основной причиной ужесточения законодательства об участии в долевом строительстве была бесконтрольность застройщиков в расходовании привлеченных денежных средств. Однако законодательное требование, устанавливающее, что эти средства должны тратиться на конкретный многоквартирный дом, в строительстве которого гражданин участвует, а не на возведение многоквартирных домов, в состав которых входят объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, отсутствует. Дольщик должен быть уверен в том, что внесенные им денежные средства будут потрачены на сооружение его объекта недвижимости. Принцип целевого расходования будет в данном случае уместным.
Стремление законодателя усилить ответственность застройщика обусловлено тем, что правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, изначально основаны на неравенстве сторон, где с одной стороны участником является обычный гражданин, а с другой – юридическое лицо – застройщик. Однако считаем, что меры, принимаемые законодателем в области жилищного строительства, в частности участия в долевом строительстве, должны быть своевременными, взвешенными и отвечающими условиям и возможностям, имеющимся на рынке жилья.
