31 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-12864 от 31 октября по делу № А40-191684/2022, в котором разъяснил, что необходимо учитывать при разрешении спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора купли-продажи.
17 апреля 2000 г. ООО «Имя-Капитал» и Департамент городского имущества г. Москвы заключили договор аренды нежилого помещения площадью 245 кв. м. Общество, реализуя право, предусмотренное Законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения, находящегося в собственности г. Москвы.
29 июля 2022 г. Департамент издал распоряжение о приватизации помещения, предоставив обществу преимущественное право выкупа с рассрочкой оплаты на семь лет по цене более 32 млн руб., и направил обществу проект договора купли-продажи. Не согласившись с ценой и рядом условий предложенного проекта договора, общество 2 августа 2022 г. представило департаменту протокол разногласий. В связи с тем что разногласия сторон не были урегулированы по ряду условий договора, в том числе по выкупной цене помещения, общество обратилось в арбитражный суд.
Руководствуясь ст. 313, 394, 422, 445, 488 ГК, Законом об ипотеке и Законом № 159-ФЗ, суд первой инстанции урегулировал возникшие у сторон разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Он установил выкупную стоимость объекта в размере около 15,7 млн руб., определенную заключением судебной экспертизы, спорные условия договора установил как в редакции общества, так и в редакции департамента, исключил из договора ряд условий ввиду их противоречия требованиям гражданского законодательства, Закона № 159-ФЗ, возложения на покупателя обязательств, не предусмотренных законодательством, недостижения сторонами соглашения по условиям, которые не предписаны законом и могут быть установлены только по взаимному согласию.
Апелляция изменила решение первой инстанции и урегулировала разногласия сторон, определила редакцию только пунктов договора, касающихся цены объекта недвижимости, порядка рассрочки и внесения платежей. Остальные условия договора приняла в редакции департамента. Суд указал, что Законом № 159-ФЗ предусмотрено право покупателя оспаривать только цену договора, а иные пункты определяет собственник объекта недвижимости, которые установлены условиями типового договора. Исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом, помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории Москвы, и, как следствие, к нарушению положений ст. 16 Закона о конкуренции.
Кассация согласилась с судами первой инстанции и апелляции в части, касающейся определения выкупной стоимости объекта. Кроме того, кассационный суд признал правильными выводы апелляции об отсутствии оснований для определения иных условий договора в редакции, предложенной истцом.
Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что Закон № 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке.
Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом, поэтому если после направления таким органом проекта договора вторая сторона направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Со ссылкой на п. 38 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Верховный Суд разъяснил, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.
Таким образом, пояснил ВС, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.
С учетом приведенных норм законодательства Верховный Суд посчитал неверными выводы апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, о наличии у общества при приобретении арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ права оспаривать только условия выкупной цены и предоставления рассрочки, и что определять иные условия договора купли-продажи может только продавец. Он пояснил, что такой подход ограничивает преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, что не соответствует Конституции, гарантирующей каждому право на судебную защиту, положениям Гражданского кодекса, в частности ст. 1, устанавливающей основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, сделав вывод о необходимости при заключении спорного договора в обязательном порядке учитывать типовую форму договора купли-продажи, утвержденную приказом департамента от 9 июня 2012 г. № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы» в редакции приказа от 5 апреля 2018 г. № 60, не дали оценку типовой форме применительно к ст. 426, 427 ГК, указал ВС. Он напомнил, что в соответствии с п. 1 ст. 426 ГК публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.
Верховный Суд отметил, что согласно разъяснениям, приведенным в п. 15 Постановления Пленума № 49, к публичным договорам относятся также иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ, а также уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.
Между тем из законов № 159-ФЗ и № 178-ФЗ не следует, что договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, являются публичными. Нормами данных законов не предусмотрена необходимость утверждения органами государственной власти каких-либо типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий типового договора при заключении договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства. При таком положении типовая форма договора, утвержденная приказом ДГИ, по смыслу п. 1 ст. 422 ГК не содержит обязательных для сторон договора правил, а лишь определяет его примерные условия.
Таким образом, ВС признал неправомерным довод судов апелляции и кассации о том, что принятие условий договора в редакции, отличающейся от условий типовой формы договора, приведет к преимущественному положению общества относительно иных субъектов, выкупающих арендованное у г. Москвы имущество. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи с учетом требований действующего законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции.
Верховный Суд указал: суды апелляционной и кассационной инстанций, ошибочно посчитав, что общество в рамках преддоговорного спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, вправе спорить только относительно выкупной стоимости объектов недвижимости, а остальные условия договора подлежат определению в редакции типовой формы договора департамента, не рассмотрели спор по существу и не проверили правомерность выводов суда первой инстанции относительно установленных им редакций спорных условий договора купли-продажи, предложенных обществом и департаментом, на предмет соответствия действующему законодательству. В связи с этим он отменил решения апелляции и кассации, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Комментируя определение, партнер АБ «ЭКС ЛЕГЕС» Максим Дрожжин обратил внимание на то, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций носят формальный характер и сводятся к тому, что субъекты малого и среднего предпринимательства при приобретении имущества в порядке, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, имеют право оспаривать только условия выкупной цены и предоставления рассрочки, а определять иные условия договора купли-продажи может только продавец.
Адвокат отметил: апелляционный суд исходил из того, что исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом, помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, приведет к преимущественному положению истца относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории Москвы, и, как следствие, к нарушению положений ст. 16 Закона о защите конкуренции. Как верно указал Верховный Суд, положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным законом, применяются нормы гражданского законодательства. Однако, добавил он, при рассмотрении данного дела ни одна из нижестоящих инстанций при вынесении решений не учитывала положения Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.
Максим Дрожжин обратил внимание: в п. 38 Постановления Пленума № 49 ВС разъясняет, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора, т.е. суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.
Адвокат полагает, что при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не может не учесть выводы ВС, а правильное разрешение данного спора с учетом требований закона будет способствовать реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, в том числе предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи, поскольку иное противоречило бы ст. 46 Конституции. «Возможно указанное определение будет включено в обзор судебной практики Верховного Суда, чтобы исключить ошибки дальнейшего правоприменения по аналогичным спорам, поскольку правовая позиция, изложенная в нем, имеет значение для гражданского оборота и предпринимательской деятельности», − заключил он.
Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Екатерина Шмитт отметила, что Верховный Суд в очередной раз напомнил судам о правовой природе типовых форм договора, утверждаемых органами власти, как примерных условий договора по смыслу ст. 427 ГК. Аналогично в Определении ВС от 10 августа 2018 г. № 310-ЭС18-12634 по делу № А14-7615/2015 давалась оценка условиям типового договора аренды лесного земельного участка.
«Рассмотренное дело примечательно масштабом поправок, предложенных истцом к утвержденному типовому договору. Фактически на рассмотрение суда были переданы большая часть положений такого договора, что, вероятно, послужило основанием для вывода апелляции и кассации о противоречии подобных изменений законодательству о защите конкуренции. Действительно, подавляющее большинство дел по данной категории споров – это оспаривание именно цены продажи. Вместе с тем наличие определенной статистики не всегда означает наличие обязательной нормы. Так, несмотря на спорадичность споров об иных условиях договора, последние все-таки имели место в судебной практике и их результат соответствовал разъяснениям ВС в настоящем деле (дело № А41-69301/2015)», − указала эксперт.
Екатерина Шмитт добавила, что если обратиться к тексту Приказа № 115 от 9 июня 2012 г., которым утверждена форма договора купли-продажи с рассрочкой платежа, можно заметить, что в нем уже упоминается термин «примерный» в отношении спорного договора. «То есть нижестоящие суды, ограничившись ссылкой на то, что форма утверждена нормативно-правовым актом и, по всей видимости, данными судебной статистики, не исследовали правовую природу такой формы исходя из базовых положений Гражданского кодекса», − резюмировала она.
