Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС26-4150 по делу № А40-46058/2025, в котором разъяснил, что следует учитывать при рассмотрении спора о взыскании уплаченной арендной платы как убытков, если выкуп муниципального имущества затянулся из-за судебного спора о его цене.
16 июня 2023 г. ООО «Глобо», являясь арендатором нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, обратилось к арендодателю – Департаменту городского имущества Москвы – с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Арендатор ссылался на Закон об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (Закон № 159-ФЗ).
24 июля 2023 г. Департамент направил обществу проект договора купли-продажи помещения, в котором указал цену объекта в размере 30,8 млн руб., определенную на основании отчета об оценке. Не согласившись с ценой продажи, общество «Глобо» представило Департаменту протокол разногласий к ДКП, предложив установить цену в размере 8,1 млн руб. с учетом стоимости выполненных арендатором неотделимых улучшений на сумму 9,7 млн руб.
Поскольку стороны не урегулировали возникшие разногласия по цене помещения, общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании этих разногласий. АС г. Москвы решением от 6 мая 2024 г. по делу № А40-191121/2023 установил выкупную стоимость объекта в размере 21,4 млн руб. (из рыночной стоимости в сумме 24,3 млн руб. вычтена стоимость неотделимых улучшений на сумму 2,9 млн руб.), определенную заключением судебной экспертизы. С таким решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Общество «Глобо», полагая, что действия Департамента по заключению ДКП совершены с нарушением требований, установленных законодательством, что привело к возникновению убытков в размере внесенной им арендной платы в период урегулирования разногласий с 24 июля 2023 г. по 6 мая 2024 г., обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 2,3 млн руб. убытков и 292 тыс. руб. процентов за пользование чужими деньгами. В период рассмотрения спора общество уступило предпринимателю Максиму Слепцову право требования этих убытков.
По итогам рассмотрения спора суд взыскал с Департамента 2,3 млн руб. убытков, отказав в остальной части иска. Такое решение поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций. Они указали, что ответчик с 24 июля 2023 г. незаконно уклонялся от заключения ДКП путем направления в адрес общества проекта договора с указанием заведомо существенно завышенной стоимости объекта, не соответствующей рыночной, и тем самым умышленно затянул арендные отношения между сторонами.
Как посчитали суды, начисление арендной платы по договору аренды в период с 24 июля 2023 г. по июнь 2024 г. является неправомерным и свидетельствует о поведении Департамента, нацеленном на получение имущественной выгоды исключительно за счет собственного недобросовестного поведения, поэтому денежные средства, уплаченные обществом в счет арендной платы, начисленной за период незаконного уклонения ответчика от заключения ДКП, представляют собой убытки истца.
Департамент городского имущества Москвы подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просил пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие совокупности условий: возникновение у потерпевшего убытков, факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками. Недоказанность одного из указанных необходимых условий возмещения убытков исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
Суд подчеркнул, что спорные правоотношения между сторонами возникли в связи с урегулированием разногласий, возникших при отчуждении из публичной собственности недвижимого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ. В определении поясняется, что убытки в виде внесенной арендной платы могут быть возмещены субъекту малого и среднего предпринимательства, если будет установлено, что публичный орган уклонялся от предоставления субъекту преимущественного права на выкуп арендованного имущества, допустил незаконное бездействие либо незаконно отказал в предоставлении этого права, не соблюдал сроки совершения установленных Законом № 159-ФЗ действий либо предложенная им в договоре цена определена оценщиком с нарушением законодательства об оценочной деятельности, поэтому такой отчет оценщика уполномоченный орган не должен был принимать и направлять ДКП с указанием заведомо недостоверной цены.
В связи с этим, как отметил ВС, в целях доказывания вины в пролонгации арендных отношений на истца как заявившего требование о возмещении убытков возлагается бремя доказывания не только самого факта пролонгации сделки, но и недобросовестности поведения при этом другой стороны.
При этом Суд подчеркнул, что применительно к положениям ст. 10 ГК РФ с учетом изложенных в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснений передача спора относительно условий договора в соответствии со ст. 445 и 446 того же Кодекса на разрешение суда сама по себе не подтверждает недобросовестность поведения другой стороны относительно планируемой сделки и, соответственно, не предоставляет обратившейся с преддоговорным спором стороне дополнительных прав и гарантий.
Судебная коллегия обратила внимание, что, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Департаментом в спорный период были своевременно совершены действия, направленные на обеспечение возможности реализации арендатором права на приватизацию объекта и последующего заключения ДКП. Доказательства уклонения Департамента от заключения ДКП спорного недвижимого имущества, намеренного затягивания сроков выполнения необходимых действий в материалы дела не представлены.
ВС отметил, что в ст. 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное. Департамент не мог руководствоваться иной стоимостью объекта приватизации, кроме той, которая была установлена оценщиком в отчете об оценке.
При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения ДКП. «Возникновение между субъектом малого и среднего предпринимательства и уполномоченным органом разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки», – разъяснено в определении.
ВС указал, что с учетом приведенной в постановлениях КС от 5 июля 2016 г. № 15-П и от 11 июля 2017 г. № 20-П позиции о предполагаемой достоверности оценки рыночной стоимости услуги оценщика следует признавать оказанными некачественно только тогда, когда в процессе оценки допущены нарушения установленных требований, повлиявшие на результат оценки и, как следствие, приведшие к его недостоверности.
Как пояснил Суд, АС г. Москвы урегулировал возникшие у сторон разногласия при заключении ДКП нежилого помещения и установил выкупную стоимость объекта по цене, определенной судебной оценочной экспертизой, которая оказалась более предпочтительной для выкупа имущества субъектом малого бизнеса. Само по себе определение при урегулировании разногласий, возникших между сторонами на стадии заключения ДКП, иного результата рыночной стоимости имущества не свидетельствует о совершении уполномоченным органом каких-либо противоправных действий и нарушений прав арендатора в виде причинения убытков, подчеркнул ВС.
Экономколлегия отметила, что несоответствие подготовленного по заказу Департамента отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которое могло бы повлечь неправильное определение цены имущества, не установлено. Более того, ассоциация «Международный союз оценщиков» подготовила экспертное заключение, согласно которому указанный отчет об оценке выполнен с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Суд напомнил, что при рассмотрении спора о взыскании убытков суд вправе исследовать причины и дать правовую оценку существенному расхождению окончательной стоимости выкупаемого имущества, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, не только применительно к цене, предложенной уполномоченным органом, но и к цене, указанной субъектом предпринимательства в протоколе разногласий. Существенное расхождение между ценой, указанной субъектом предпринимательства в протоколе разногласий, и стоимостью, установленной решением суда, может свидетельствовать о том, что предложенная арендатором в протоколе разногласий стоимость выкупаемого имущества определена не на рыночных условиях, а следовательно, необходимость обращения в данном случае субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий не связана с действиями уполномоченного органа.
Как посчитал ВС, довод истца в обоснование права на взыскание убытков о том, что общество было вынуждено обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий по цене объекта исключительно потому, что предложенная Департаментом выкупная стоимость нежилого помещения в нарушение ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ определена без учета стоимости неотделимых улучшений, противоречит установленным судами при рассмотрении дела № А40-191121/2023 обстоятельствам.
Суд отметил, что общество было несогласно с установленным оценщиком размером рыночной стоимости помещения независимо от учета стоимости неотделимых улучшений и в протоколе разногласий, а также при обращении в суд с иском об урегулировании разногласий по договору предлагало установить цену объекта в значительно меньшем размере. Кроме того, установленная судом в рамках дела № А40-191121/2023 выкупная рыночная стоимость объекта недвижимости, в том числе и с учетом стоимости неотделимых улучшений, почти в три раза превысила стоимость, предложенную арендатором в рамках досудебного урегулирования преддоговорного спора, при этом стоимость самих неотделимых улучшений определена экспертом в судебном заключении в несколько раз меньше той стоимости, которую предложил арендатор в протоколе разногласий.
При таких обстоятельствах, по мнению Верховного Суда, само по себе указание Департаментом в проекте ДКП выкупной стоимости объекта без учета стоимости неотделимых улучшений не свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными ко взысканию убытками. Вопреки доводам истца, инициирование им спора об урегулировании разногласий, связанного с определением цены выкупаемого имущества и стоимости неотделимых улучшений, не носило вынужденный характер по вине Департамента, который не уклонялся от заключения договора, и судом не установлена его обязанность заключить договор по цене, предложенной покупателем. Также истцом не доказано наличие совокупности условий в том числе совершения Департаментом каких-либо противоправных действий или бездействия, при которых заявленные убытки подлежат взысканию с ответчика.
ВС подытожил: урегулирование разногласий по цене имущества при отсутствии доказательств недобросовестности действий публичного органа и несоответствия отчета оценщика законодательству об оценочной деятельности не дает оснований арендатору требовать взыскания убытков в виде арендной платы, внесенной по действующему договору аренды в период судебного спора по цене имущества. Гражданским законодательством и Законом № 159-ФЗ не предусмотрена возможность освобождения арендатора от внесения арендной платы в период урегулирования разногласий по ДКП государственного или муниципального имущества.
Таким образом, Верховный Суд установил, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов и законных интересов заявителя. ВС отменил оспариваемые судебные акты, отказав Максиму Слепцову в иске.
Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова отметила, что в рассматриваемом деле решение первой инстанции, поддержанное судами апелляционной и кассационной инстанций, основано исключительно на расхождении числового значения стоимости подлежащего отчуждению помещения, определенной отчетом об оценке, полученным по заказу Департамента, и рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы в рамках дела № А40‑191121/2023. По мнению эксперта, этого недостаточно для вывода о наличии оснований для взыскания убытков с органа местного самоуправления.
Мария Стальнова указала, что нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что предложение Департаментом завышенной стоимости здания свидетельствует о его уклонении от заключения договора: «Если считать предложенную им стоимость завышенной, то в совокупности с иными обстоятельствами это свидетельствует лишь о желании получить имущественную выгоду, при этом все необходимые для заключения договора действия были совершены в установленные законом сроки».
Эксперт подчеркнула, что в данном деле основным спорным обстоятельством являлось поведение органа местного самоуправления по установлению выкупной цены подлежащего отчуждению объекта недвижимого имущества. Она обратила внимание, что в деле № А40‑191121/2023, в котором были урегулированы разногласия относительно цены объекта, не была дана оценка отчету о его стоимости, полученному по заказу органа местного самоуправления. Поскольку сторона договора не согласилась с такой оценкой, суд для разрешения разногласий абсолютно обоснованно назначил судебную экспертизу, результаты которой легли в основу определения стоимости передаваемого объекта. Соответственно, как полагает Мария Стальнова, оценка полученного по заказу Департамента отчета о стоимости недвижимого имущества должна быть дана в рамках дела о взыскании убытков.
Адвокат также отметила, что ВС РФ установил, что данный отчет был составлен надлежащим образом, нарушений законодательных требований в процессе оценки осуществлено не было. Однако, по ее словам, остался неразрешенным вопрос о том, был ли Департаментом поставлен перед оценщиком вопрос об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений. «Как верно установлено в деле № А40‑191121/2023, стоимость неотделимых улучшений является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения дела, и напрямую влияет на определение выкупной стоимости объекта. Если такой вопрос не был поставлен Департаментом при формулировании запроса оценщику и не были представлены подтверждающие наличие неотделимых улучшений документы, такое поведение, по мнению эксперта, может быть расценено как недобросовестное и направленное на получение необоснованной имущественной выгоды», – указала эксперт.
По мнению Марии Стальновой, в данном деле надлежало установить причины расхождения рыночной стоимости объекта, определенной оценкой, проведенной по запросу Департамента, и оценкой в рамках судебной экспертизы. Она указала, что необходимо было четко указать, что именно привело к определению стоимости объекта в 30 млн руб.
Старший юрист АБ «А2» Всеволод Назаренко выделил несколько ключевых выводов, сформулированных Верховным Судом. Прежде всего он обратил внимание на обязательность оценки для государственного органа: «Департамент не имеет права произвольно менять цену имущества, указанную в отчете независимого оценщика. Направив проект договора с ценой из официального отчета, чиновники действовали строго по закону, при этом сам отчет не был признан недостоверным или составленным с нарушениями».
Всеволод Назаренко также подчеркнул, что разница в оценках сама по себе не является нарушением. Рыночная оценка носит вероятностный характер, и то обстоятельство, что судебная экспертиза определила иную стоимость, предпочтительную для бизнеса, само по себе не доказывает противоправность действий Департамента или его недобросовестность.
Кроме того, эксперт отметил, что ВС обратил внимание на недобросовестность самого покупателя. Суд указал на цифры: заявленная арендатором цена в протоколе разногласий в 8,1 млн руб. оказалась почти в три раза ниже итоговой судебной в 21,4 млн руб., а стоимость заявленных улучшений была сильно преувеличена. Таким образом, обращение в суд не было «вынужденным по вине ДГИ» – арендатор сам изначально предложил нерыночные условия.
Всеволод Назаренко также пояснил, что арендная плата вносится до перехода права собственности. Ни Гражданский кодекс, ни Закон № 159‑ФЗ не освобождают арендатора от внесения платы за фактическое пользование имуществом в период, пока идет судебный спор по цене выкупа.
Говоря о значении решения, эксперт указал, что Верховный Суд защитил публичных собственников от лавины исков о возврате аренды. Определение четко разграничивает законное право на урегулирование преддоговорного спора в суде и недобросовестное затягивание процесса со стороны госоргана. По мнению Всеволода Назаренко, чтобы взыскать аренду как убытки, бизнесу теперь придется доказывать прямой саботаж, умышленное нарушение сроков со стороны ведомства или очевидную незаконность первоначального отчета об оценке. Эксперт резюмировал, что простая разница между ценой, установленной лицом, и ценой судебной экспертизы основанием для взыскания убытков больше не является.
