1 апреля Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС24-21975 по делу № А70-5411/2023, в котором пояснил, какая техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы не подлежат передаче от прежней управляющей компании к новой.
22 декабря 2022 г. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение о расторжении договора управления МКД с ООО Управляющая компания «Мостъ» и замене его на ООО «Управляющая компания “Дом с добром”». Приказом Государственной жилищной инспекции Тюменской области о внесении изменений в реестр лицензий Тюменской области от 31 января 2023 г. МКД был включен в перечень домов, управление которыми осуществляет УК «Дом с добром».
По акту от 3 февраля 2023 г. УК «Дом с добром» приняла часть переданной технической документации на МКД. При этом управляющая компания указала возражения относительно полноты переданных документов. 6 февраля 2023 г. УК «Дом с добром» направило УК «Мостъ» требование о передаче всей технической документации, ключей от мест общего пользования и технических этажей. Поскольку требование не было удовлетворено, новая управляющая компания обратилась суд с иском о передаче технической документации и иных связанных с управлением МКД документов, а также о взыскании судебной неустойки в размере 150 тыс. руб. ежемесячно с даты вступления судебного решения в законную силу и до исполнения обязательства.
Руководствуясь ст. 8, 307, 308.3 ГК, ст. 45, 161, 162 ЖК, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстрой России от 27 сентября 2003 г. № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, разъяснениями Постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суды удовлетворили иск.
Суды исходили из презумпции наличия у ответчика, осуществлявшего управление МКД с 1 сентября 2017 г. по 31 января 2023 г., всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации. Отсутствие или утрата этой документации не может являться основанием для прекращения обязанности по ее передаче, так как в этом случае она подлежит восстановлению за счет обязанного лица. При этом суды отклонили доводы ответчика о том, что часть истребуемых документов не входит в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче, а также объективной невозможности передачи ряда документов. В целях побуждения ответчика к исполнению решения суды установили неустойку в размере 50 тыс. руб. ежемесячно до дня фактического исполнения судебного акта.
УК «Мостъ» обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 22, 23 Постановления Пленума № 7, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, относящегося к технической документации на МКД или иным связанным с управлением МКД документам, и отказать в удовлетворении искового требования в данной части.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, приводил доводы о том, что часть истребуемой истцом документации была передана истцу по актам от 3 февраля 2023 г. и от 7 ноября 2023 г.; часть документации является неактуальной, не входит в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче третьим лицам; часть относится к документации, обязанность по ведению и хранению которой возложена на застройщика, прекратившего свою деятельность как юридическое лицо в связи с ликвидацией по решению Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-11923/2010 с 4 октября 2016 г.
Из истребуемой истцом документации, как отметил Верховный Суд, ответчик не передал: заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка, документы, в которых указывается сфера действия сервитута или иных обременений, договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД, паспорта котельного хозяйства, котловые книги, заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, теплоэнергетический паспорт, санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам радиационного контроля после завершения работ по строительству, санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам химического и бактериологического исследования воды хозяйственно-питьевого водоснабжения из водомерного узла и стояков холодного и горячего водоснабжения за 2020-2022 гг., акты на скрытые работы, санитарно-эпидемиологические заключения на применяемые строительные и отделочные материалы, а также материалы, из которых выполнено оборудование, контактирующее с питьевой водой, акты на установку заполнений проемов в противопожарных преградах, протоколы испытаний огнезащитной обработки конструкций, поквартирные карточки, акт замера шума, документацию на домофон, акт сертификации электроустановки, акт маркировки средств учет электроэнергии, разрешение на мощность, технические условия на водоснабжение и водоотведение, генплан предприятия и справку об утилизации нефтешлама, исполнительную схему трубопроводов и запорной арматуры, акты установки регулирующих устройств, приемо-сдаточные акты, техническое задание по энергоэффективности, акт комплексного опробования тепловой энергоустановки, акт приемки внутренних систем горячего водоснабжения, заключение об анализе горячей воды.
Экономколлегия заметила, что, отклоняя доводы ответчика о передаче части документации истцу по акту от 3 февраля 2023 г., суды сослались на наличие в нем возражений УК «Дом с добром» относительно полноты переданных документов и указали, что данный акт не свидетельствует об исполнении ответчиком обязанности в полном объеме. Вместе с тем они не сопоставили перечень документов, переданных ответчиком по акту от 3 февраля 2023 г., с документами, указанными в иске, не привели мотивы, по которым отклонили данный акт в полном объеме, не дали оценку акту приема-передачи документации от 7 ноября 2023 г. Также суды не проверили возражения ответчика о том, что часть переданной документации является заменяемой по истечении срока ее действия (журналы заявок, протоколы измерения сопротивления электросетей, протоколы измерения вентиляции), часть не включена в перечень технической и иной документации, подлежащей обязательному хранению и передаче в соответствии с п. 24, 26 Правил № 491, а по иным, не указанным в названных пунктах Правил, связанным с управлением многоквартирным домом документам решения собственников помещений о включении их в состав технической документации не принимались.
ВС разъяснил, что в силу подп. 1 п. 1 ст. 4 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требовалось до установления Правительством РФ формы этого плана. Такая форма утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.
Учитывая, что спорный дом введен в эксплуатацию в 2004 г., разрешение на строительство МКД было получено до 29 декабря 2005 г., обязанности по получению копии градостроительного плана земельного участка у ответчика не возникло. Обязанность по передаче документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка, передается только при наличии сервитута.
Согласно кадастровой выписке на спорный земельный участок, переданной истцу по акту приема-передачи от 3 февраля 2023 г., не было установлено никаких обременений на земельном участке дома, в его границах, а также отсутствует информация и о наличии публичного сервитута. Ввиду непринятия собранием собственников спорного МКД решений об использовании общего имущества соответствующие договоры об его использовании отсутствовали. Кроме того, в соответствии со ст. 46 ЖК все оригиналы решений общих собраний находятся в государственной жилищной инспекции Тюменской области, добавил Верховный Суд.
Он отметил, что, обосновывая невозможность передачи истцу паспорта котельного хозяйства, котловой книги, ответчик указал, что МКД не оснащен котельной; такие документы, как генплан предприятия, справка об утилизации нефтешлама, не относятся к деятельности ответчика. Кроме того, часть истребуемых истцом документов, в том числе, заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам радиационного контроля после завершения работ по строительству, акты на скрытые работы, санитарно-эпидемиологические заключения на применяемые строительные и отделочные материалы, акты на установку заполнений проемов в противопожарных преградах, протоколы испытаний качества огнезащитной обработки конструкций, акт сертификации электроустановки, приемо-сдаточные акты относятся к исполнительной документации, обязанность по ведению и хранению которой в силу ч. 6 ст. 52 ГрК возложена на застройщика, в связи с ликвидацией которого запросить указанную документацию не представляется возможным. Остальные истребуемые документы, по утверждению ответчика, не были включены в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче в соответствии с Правилами № 170, 491, собственниками помещений не принимались решения о включении их в состав документов, связанных с управлением домом.
ВС указал, что суды в нарушение ч. 1 и 2 ст. 65, ст. 71 и ч. 1 ст. 168 АПК не дали надлежащую оценку приведенным доводам, в том числе и об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче ряда документов, возложили на ответчика обязанность по передаче всех документов, заявленных в иске, не приведя нормативно-правового обоснования их правомерности по каждому из истребуемых документов, констатировав лишь презумпцию наличия их в рассматриваемом случае у ответчика, длительное время исполнявшего до истца функции управляющей компании в отношении МКД.
Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Комментируя определение ВС, член АП Московской области Валентина Ященко указала, что смена способа управления многоквартирным домом часто сопряжена с конфликтом, и как следствие, возникает проблема с передачей технической документации. Передаче подлежит не только техническая документация, но и ключи от запорных устройств, но сам дом и отдельные части общего имущества новой УК не передаются. Она пояснила, что если управляющая организация уклоняется от передачи технической документации, есть два способа: истребовать ее через Госжилинспекцию или же возложить обязанность передать ее в судебном порядке. При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для освобождения от данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, Постановление Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483.
Адвокат отметила, что ранее судебная практика шла по тому пути, что управляющая организация обязана восстановить техническую и иную отсутствующую документацию на МКД, если такие документы изначально «были переданы в установленном порядке» (Определение ВС от 22 апреля 2016 г. № 303-ЭС16-3028 по делу № А51-35762/2014). В Определении от 3 августа 2021 г. № 303-ЭС21-5287 Верховный Суд ввел презумпцию наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации, указав, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. «Эта норма распределила бремя доказывания между всеми сторонами вплоть до принятия настоящего судебного акта. Теперь же Верховный Суд указывает судам на то, что одной лишь презумпции нахождения всей документации МКД недостаточно для подтверждения факта наличия ее у правопредшественника управляющей компании многоквартирного дома», – добавила она.
Валентина Ященко подчеркнула, что при обращении в суд с требованиями о передаче документации МКД в предмет доказывания со стороны истца должны входить обстоятельства, подтверждающие необходимость запрашиваемых документов и их наличие у ответчика с учетом конкретных обстоятельств дела, не опираясь лишь на презумпцию их наличия.
Адвокат Елисавета Гажемон обратила внимание, что Верховный Суд указал нижестоящим судебным инстанциям на небезусловность презумпции наличия у управляющей организации любой технической документации на МКД и иных, связанных с управлением МКД документов. «Ее действие ограничено требованием об относимости документа к конкретному МКД, как в рассмотренном деле, например, документов, касающихся наличия сервитута, который не был установлен, требованиями о сроках хранения документов. Зачастую на практике новые управляющие организации при направлении запросов о передаче документации копируют положения Правил № 491, № 170 и указывают в запросах весь перечень документов», – заметила она.
Елисавета Гажемон указала, что при рассмотрении требований о передаче документации суды не должны ограничиваться констатацией факта отсутствия запрошенного истцом документа, а должны выяснить, является ли данный документ обязательным для передачи, относится ли он к управлению конкретного МКД, является ли заменяемым в связи с истечением сроков хранения, имеются ли решения общего собрания о включении документа в состав технической документации. Иной подход к разрешению подобных споров приводил бы к нарушению прав прежней управляющей организации и возлагал бы на нее больший объем обязанностей, чем предусмотрен действующим законодательством, заключила она.
