9 июля Конституционный Суд вынес Постановление № 47-П/2026 по делу о проверке конституционности подп. 9 п. 2 ст. 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов» Земельного кодекса РФ и абз. 1 п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения по запросу правительства Омской области.
По мнению правительства Омской области, указанные законоположения создают условия для приватизации недобросовестными арендаторами в упрощенном порядке участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, – несмотря на их исключительное значение для государства и общества, необходимость особой охраны – в связи с чем они противоречат Конституции РФ. Заявитель добавил, что сам факт устранения арендатором допущенного нарушения законодательства может не свидетельствовать о его добросовестности, если нарушение, например, было устранено прямо перед подачей заявления об этом. Решающее значение должно, по его мнению, придаваться отсутствию информации о фактах нарушений земельного законодательства на протяжении длительного периода перед подачей заявления о заключении ДКП такого участка. В запросе также отмечалось, что оспариваемые нормы не позволяют органу публичной власти отказать в продаже такого участка в упрощенном порядке, несмотря на наличие информации о допущенных арендатором и неустраненных нарушениях законодательства при использовании им других участков аналогичного назначения.
Изучив доводы правительства Омской области, Конституционный Суд отметил, что спорные нормы являются предметом его рассмотрения в той мере, в какой они служат основанием для решения вопроса о продаже без проведения торгов участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для сельскохозяйственного производства, его арендатору при наличии информации о допущенных им нарушениях законодательства в отношении этого или иного участка земли аналогичного назначения.
КС напомнил, что роль органов госвласти субъектов РФ не ограничивается выполнением технических функций в отношении земель сельскохозяйственного назначения, но предполагает их ответственность за нормальное состояние всей сферы общественных отношений по поводу использования таких земель. Уполномоченный орган региона обладает в этой сфере общественных отношений комплексной компетенцией, нацеленной на обеспечение бережного, рационального и эффективного использования этих участков по целевому назначению, в том числе в хозяйственных целях. Особые требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения проявляются и в алгоритме приватизации входящих в их состав участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такой порядок приватизации земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, фактически является льготой для лиц, которые на протяжении длительного времени проявляли готовность и способность к освоению арендуемого ими участка. Их поддержка осуществляется государством не произвольно, а на основе определенных критериев и требований, предъявляемых к претендентам, чтобы выбрать тех из них, кто обладает не только нужными ресурсами и возможностями, но и опытом ведения сельского хозяйства.
Публичный собственник земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, не только может выявить нарушения установленных правил его использования арендатором, но и понудитьпоследнего к действенному устранению их последствий. В практике Верховного Суда была высказана позиция о том, что правом на приобретение в собственность или на возобновление аренды публичного участкасельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, без торгов обладает только арендатор, добросовестно использующий его по указанному назначению и при этом не допустивший или устранивший нарушения законодательства. Рассмотрение спора о возможности приобретения арендатором в собственность публичного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям (Определение ВС РФ от 28 апреля 2022 г. по делу № 301-ЭС21-27876).
Этот подход, заметил КС, неоднократно применялся нижестоящими судами. Отсутствие у арендатора обязанности доказывать надлежащее использование участка в сельскохозяйственных целях не препятствует решающему вопрос о его продаже органу публичной власти представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению. Установленный льготный порядок предоставления земли в собственность не должен позволить недобросовестному лицу приобрести участок, а его использование должно быть правомерным. При оценке добросовестности арендатора и наличии у него права на приватизацию земельного участка судом также могут быть учтены длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом нюансов ведения сельскохозяйственной деятельности.
На необходимость добросовестного надлежащего использования арендатором участка для ведениясельскохозяйственного производства в течение трехлетнего срока для получения права на его приобретение в собственность указывается и в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом ВС РФ 23 декабря 2020 г.
Таким образом, как счел КС, подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ толкуется судами не только как направленный на защиту прав добросовестных арендаторов, поощрение и стимулирование ответственных правообладателей, но и как препятствующий недобросовестному поведению, выражающемуся в неиспользовании участка по его целевому назначению и тем более в действиях или бездействии, влекущих его деградацию. Трехлетний срок с момента заключения договора аренды или передачи прав и обязанностей по этому договору, по истечении которого арендатору предоставляется право покупки участка в льготном порядке, является достаточно длительным, чтобы воля и способность заинтересованного лица к рациональному использованию земли были устойчиво подтверждены. С учетом взаимосвязи указанного законоположения с абз. 1 п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения последний толкуется в том же ключе.
Предоставление возможности устранить нарушение законодательства, допущенное при использовании участка, без ущерба для реализации права приватизации данного участка на льготных условиях равным образом основано на презумпции добросовестного поведения. Однако это предполагает необходимость устранения таких нарушений не только в полном объеме, но и в срок, установленный законом или предписанием органа государственного земельного надзора, выявившего нарушение. Несвоевременное же устранение последствий допущенного нарушения при использовании участка или тем более повторное нарушение законодательства при использовании участка в течение установленного законом трехлетнего периода не согласуются с целью и смыслом введенной льготы. Подобные действия или бездействие арендатора способны не только опровергнуть презумпцию его добросовестного поведения, но и вовсе обессмыслить предоставление ему права на льготнуюприватизацию арендованного участка, заключил Суд.
Установленный оспариваемыми нормами льготный порядок продажи участка его арендатору по истечении трехлетнего периода аренды предполагает учет органами публичной власти при принятии ими решения о такой продаже количества, характера и последствий нарушений законодательства, допущенных арендатором при использовании данного участка в течение всего указанного периода. В соответствующих спорах суды вправе признать отказ законным с учетом числа и характера выявленных нарушений законодательства прииспользовании такого участка, а также с учетом последствий таких нарушений, включая сроки и полноту их устранения. При этом отказ в приватизации участка на внеконкурсной основе не умаляет права арендатора претендовать на его приватизацию на общих основаниях.
Согласно оспариваемым положениям отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства должно быть установлено применительно к тому земельному участку, на льготную приватизацию которого претендует его арендатор. Информация же онеустраненных нарушениях, допущенных им при использовании других участков, также предназначенных для сельскохозяйственного производства, по буквальному смыслу оспариваемых норм учету не подлежит и не влияет на возможность реализации права на льготную приватизацию указанного участка. В то же время, заметил КС, игнорирование такой информации при предоставлении арендатору права на льготное приобретение участка всобственность едва ли согласовывалось бы с выявленным конституционным смыслом оспариваемых норм, состоящим в поощрении и стимулировании ответственных арендаторов участков, предназначенных длясельскохозяйственного производства, и недопущении их недобросовестного и безответственного поведения.
Добросовестность лица в сфере землепользования не может оцениваться фрагментарно и изолированно, а именно по отношению к методам его хозяйствования на каждом отдельно взятом участке земли. Наличие информации о неустраненных нарушениях, допущенных арендатором при использовании им других участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, способно породить объективно обоснованные сомнения в том, что он готов обеспечить надлежащее использование любого участка соответствующей категории и обладает для этого необходимыми способностями и средствами. «Отношение претендента к другим земельным участкам,предназначенным для сельскохозяйственного производства, которыми он владеет, может быть даже более показательным и информативным, чем использование им того участка, на льготную приватизацию которого онрассчитывает. Очевидно, дисциплина арендатора при использовании последнего непосредственно обусловлена необходимостью строгого соблюдения требований закона, без чего в его льготной приватизации будет отказано», – заметил Конституционный Суд.
Он добавил, что наличие неустраненных нарушений законодательства при использовании других аналогичных участков, в отношении которых лицо не имеет подобных стимулов, является объективным и достоверным индикатором при оценке его добросовестности как хозяйствующего субъекта. Число, характер и последствия нарушений законодательства при использовании лицом любых участков, предназначенных длясельскохозяйственного производства, способны выявить и объективно подтвердить риски использования испрашиваемого участка не по целевому назначению, значительного снижения его плодородия или причинения ему иного существенного вреда.
Обособленная же оценка добросовестности арендатора в отрыве от соблюдения им требований закона при использовании любых находящихся в его владении и предназначенных для сельскохозяйственного производстваземельных участков, препятствовала бы осуществлению уполномоченным органом его важнейших функций пообеспечению бережного, рационального и эффективного использования таких земель. Федеральный законодатель не лишен возможности уточнить порядок приватизации участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, их арендатором, в частности с целью учета нарушений законодательства при использовании им любых таких участков, а также дифференцировать указанные в оспариваемых нормах нарушения законодательства в зависимости от их количества, характера и последствий.
В связи с этим КС признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции в той мере, в какой они, предоставляя право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, его арендатору по указанным в этих нормах основаниям, не исключают правомочия исполнительного органа госвласти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственностиземельных участков, отказать в продаже испрашиваемого участка без проведения торгов с учетом количества, характера и последствий выявленных в течение трех предшествующих лет нарушений законодательства при использовании этого или иного участка аналогичного назначения, находящегося во владении этого лица независимо от оснований владения. Речь идет о нарушениях, если они повлекли неустранимые последствия или послужили основанием ввиду их серьезного характера для привлечения арендатора или действующих от егоимени должностных лиц к административной либо уголовной ответственности или носили систематический характер, что свидетельствует, несмотря на их устранение полностью или в части, о значительных рискахиспользования арендатором испрашиваемого участка не по целевому назначению, значительного снижения его плодородия или причинения ему иного существенного вреда.
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Алексей Спелов полагает, что это постановление является попыткой удержать баланс между публичными и частными интересами. «Его можно рассматривать как некий ориентир, заданный КС для рассмотрения судами конкретных дел по оспариванию отказов в приватизации земель с/х назначения, в дополнение к существующим позициям ВС РФ или как их обобщение. Позиция КС имеет правоприменительную направленность, хотя и намекает законодателю на возможную необходимость более точного, конкретного закрепления критериев добросовестности приобретателя земельного участка. В комментируемом постановлении в большей части идет речь о критериях добросовестности частного лица – арендатора земельного участка. Эти критерии позволяют определить эффективного землепользователя, который действительно использует землю по целевому назначению, участвует в сельхозпроизводстве», – отметил он.
Однако, по словам эксперта, на практике случается так, что по решению органов муниципальной власти земельный участок, ранее предоставленный в аренду для сельхозпроизводства, вошел в состав земель, например населенных пунктов. «Указанное обстоятельство автоматически свидетельствует о невозможности приватизации участка по подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. В результате даже добросовестный арендатор, отвечающий всем критериям, заданным в комментируемом постановлении, не имеет возможности приватизировать обрабатываемый им участок (см, например, Определение ВС РФ от 25 августа 2025 г. № 301-ЭС25-7403 по делу № А29-16608/2023). Ранее КС РФ уже рассматривал вопрос о конституционности подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, но тогда Суд такого разъяснения, как сейчас, не дал (см. Определение КС РФ от 26 июня 2025 г. № 1664-О)», – заметил Алексей Спелов.
Председатель КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина полагает, что это постановление находится в русле нового тренда российского конституционного правосудия – применения категории добросовестности, изначально сформированной в частном праве, к публично-правовым отношениям. «Суд в очередной раз отметил, что добросовестность является общеправовым и универсальным критерием оценки поведения субъектов права. Он также счел, что льготная приватизация сельскохозяйственных земельных участков должна осуществляться только в том случае, если ранее арендатор такого участка действовал добросовестно и не ухудшал состояние земельного участка. В целом наиболее интересны две его правовые позиции: во-первых, КС закрепил полномочие региональных властей отказать в льготной приватизации, если ранее арендатор допустил такие нарушения, которые повлекли неустранимые последствия, что свидетельствует, несмотря на их устранение полностью или в части, о значительных рисках использования арендатором испрашиваемого участка. Во-вторых, он указал, что отказ в льготной приватизации допустим, даже если такие последствия были допущены в отношении не испрашиваемого для покупки участка, а иного земельного участка», – пояснила она.
Подобное применение категории добросовестности в контексте льготной приватизации сельскохозяйственных земель, по мнению эксперта, является не совсем удачным механизмом. «Так, оценка поведения арендатора не в отношении испрашиваемого для приватизации участка, а в отношении иных участков, прямо не предусмотрена оспариваемыми нормами. Устанавливая такой стандарт добросовестности в земельном праве (отрасли публичного права), КС РФ фактически расширил публично-правовые обязанности арендатора. Последний, претендуя на льготную приватизацию конкретного участка, может получить отказ только лишь на основании того, что допустил какие-либо нарушения в отношении тех земельных участков, предметом аренды не являвшихся. Такой подход в принципе не согласуется ни с договорным методом правового регулирования, ни с самой правовой природой института аренды конкретного, индивидуально-определенного земельного участка», – резюмировала Анна Минушкина.
