23 июня Арбитражный суд Поволжского округа вынес постановление по делу № А57-969/2018, в котором разъяснил, что физлицо, приобретшее у юрлица право требования к застройщику до банкротства последнего, вправе получить возмещение от Фонда развития территорий.
3 августа 2017 г. ООО «Зодчий» передало Константину Шишкину право требования на трехкомнатную квартиру в строящемся доме по договору уступки. 10 июля 2018 г. застройщик – ООО «Строительная компания “Стройкомплекс 2002”» – был признан банкротом, открыто конкурсное производство с применением правил § 7 гл. 9 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Антон Ефремов.
Далее Константин Шишкин обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании обоснованным и включении в реестр требований участников строительства должника требования о передаче трехкомнатной квартиры в строящемся многоэтажном доме, а также об определении первоначальной компенсации (10%) как лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором должника, подлежащей взысканию с Фонда развития территорий, в размере свыше 38 тыс. руб.
Суд признал требование о передаче квартиры обоснованным и включил его в реестр в третью очередь. Тогда как требование об определении размера первоначальной компенсации было выделено в отдельное производство, в ходе которого суд принял уточнения заявленных требований, согласно которым Константин Шишкин просил в соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» обязать Фонд выплатить возмещение в счет требования в отношении трехкомнатной квартиры в размере рыночной стоимости аналогичного жилого помещения.
Отказывая в удовлетворении требований об определении размера компенсации в соответствии со ст. 13 Закона о Фонде развития территорий, суд исходил из того, что Законом от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков понятие «участник строительства» изменено, из него исключено упоминание о юридических лицах. Положения Закона № 151-ФЗ, исключившие юрлиц из числа участников строительства в деле о банкротстве, вступили в силу со дня официального опубликования, начали свое действие с 27 июня 2019 г. До этого момента юрлица являлись участниками строительства, имевшими право на удовлетворение участников строительства в натуральной форме наряду с гражданами при передаче объекта строительства на достройку специально созданному кооперативу или при передаче им жилых помещений в натуре, т.е. они изначально не имели никаких прав ни на получение компенсации за счет бюджета, ни на удовлетворение требований за счет должника в денежной форме в составе третьей очереди.
Суд отметил, что само по себе нахождение требований Константина Шишкина в реестре требований о передаче жилых помещений не означает, что он является тем участником строительства, который вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет Фонда, а последующая передача объекта Фонду не предоставляет права требовать выплаты компенсации участнику строительства, который изначально не имел права требовать выплаты компенсации за счет Фонда на основании ч. 3 ст. 13 Закона о Фонде развития территорий.
Учитывая, что цессия не может ухудшить положение Фонда и обременить действующую в публичных интересах компанию необоснованными обязательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Константин Шишкин имеет право требования к Фонду исключительно как залоговый кредитор, утрачивающий свое право на удовлетворение за счет предмета залога при передаче объекта Фонду, и установил ему как бывшему залоговому кредитору первичную компенсацию в размере 10% от размера денежной суммы, установленной в соответствии с ч. 5 и 6 ст. 5 Закона о Фонде развития территорий, – свыше 38 тыс. руб.
Апелляция оставила определение первой инстанции без изменений. При этом апелляционный суд указал, что Константин Шишкин получил требования исключительно к застройщику и условия удовлетворения этих требований никак не гарантировали ему, что впоследствии будут приняты новые обязательства погашения задолженности за счет средств федерального или регионального бюджета, а прежний кредитор (общество «Зодчий») не мог передать свои требования с учетом новых обязательств по их погашению, так как к тому времени эти обязательства еще не существовали и гарантированно рассчитывать на них кредитор не мог.
Константин Шишкин обратился в суд округа, указав в кассационной жалобе, что ООО «Зодчий» передало ему право требования на квартиру по договору уступки от 3 августа 2017 г., т.е. до признания должника банкротом (10 июля 2018 г.), в том числе и до принятия к производству суда заявления о признании должника банкротом (2 марта 2018 г.), в связи с чем он имеет право на получение возмещения в соответствии со ст. 13 Закона о Фонде развития территорий исходя из рыночной стоимости объекта.
Рассмотрев дело, кассация заметила, что в силу ч. 3 ст. 13 Закона о Фонде развития территорий физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения или передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию. Вместе с тем согласно п. 17 ст. 13 Закона от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 3 ст. 13 Закона о Фонде развития территорий в части отсутствия права на получение возмещения физическим лицом, имеющим требование о передаче объекта на основании соглашения, в соответствии с которым производится уступка прав требования физлица, применяются к соглашению об уступке прав требования, заключенному после дня вступления в силу Закона № 202-ФЗ, если на момент совершения сделки застройщик признан банкротом. Физическое лицо, которое приобрело право требования у юридического лица до 27 июня 2019 г., если на момент совершения такой сделки застройщик не признан банкротом и в отношении него не открыто конкурсное производство, вправе получить возмещение по указанному требованию в порядке, установленном ст. 13 Закона о Фонде развития территорий.
Кассационный суд сослался на абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно которому первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам; вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом о защите прав потребителей.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков в Законе о банкротстве является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан приоритета в удовлетворении их требований по отношению к другим кредиторам.
Кассация заметила, что, производя замену кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений, суд не поставил действительность договора уступки под сомнение и не установил действий сторон, направленных на искусственное повышение очередности удовлетворения требований путем их передачи физлицу. В связи с этим она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила обособленный спор на новое рассмотрение в АС Саратовской области.
Представитель Константина Шишкина, адвокат, управляющий партнер юридической фирмы «Шашкин и Партнеры» Денис Шашкин в комментарии «АГ» отметил: кассационная инстанция сделала верный вывод о том, что если права кредитора-дольщика установлены и не оспорены, и имеется судебный акт о признании его требований обоснованными, то суды должны были определить рыночную стоимость и выплатить компенсацию, исходя из рыночной стоимости квартиры.
По его мнению, дело имеет важное значение для судебной практики, так как вносит ясность в вопрос определения категории выплат для физлиц в делах о банкротстве застройщиков. «Теперь судам следует определять рыночную стоимость причитающейся с Фонда развития территорий компенсации на основании экспертизы. Положения ст. 13 Закона о Фонде развития территорий распространяются на всех физических лиц, в том числе получивших свои права от юридических лиц, но до признания застройщика банкротом. Важным является вопрос включения требований в реестр третий очереди. Лица, получившие права от юрлиц и не включенные в реестр третьей очереди, по-прежнему могут претендовать только на выплату, как залоговые кредиторы», – указал Денис Шашкин.
Юрист, партнер «Юристы К2» Артем Соколов посчитал, что нижестоящие суды допустили явную ошибку: не придали правового значения тому, что гражданин-заявитель приобрел статус дольщика по цессии и необходимо применять закон с момента, когда он стал участником строительства, а не с момента первоначального договора с юрлицом. Иное означало бы, что гражданин не смог бы воспользоваться гарантиями его прав, существующими на момент получения статуса дольщика. «Суды первой и апелляционной инстанций также не учли, что объект передан Фонду на достройку уже по новым правилам, в том числе с возможностью компенсации от Фонда. Следовательно, действующие ранее (до 27 июня 2019 г.) механизмы защиты прав участников строительства без передачи объекта Фонду и без выплаты компенсаций нереализуемы и идут вразрез с новыми правилами», – указал эксперт.
Как посчитал руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов, проблема, возникшая при рассмотрении нижестоящими судами этого спора, – сугубо материально-правовая. «Суды первой и апелляционной инстанций должны были правильно применить нормы материального права, но не сделали этого по какой-то неведомой причине. Здесь в действительности нет никакой сложной ситуации – требовалось лишь соотнести даты юридических фактов, использовать применимое право, сопоставить фактические обстоятельства с указанными нормами материального права и принять законный и обоснованный судебный акт. Поэтому я положительно оцениваю тот факт, что ошибку судов исправил окружной суд и дольщику не пришлось обращаться в СКЭС ВС РФ за восстановлением и защитой своих прав», – резюмировал он.
Управляющий партнер юридической компании «Замалаев, Стороженко и партнеры», арбитражный управляющий Павел Замалаев заметил, что на практике достаточно часто застройщик рассчитывается со своими подрядчиками посредством передачи права требования на жилые помещения, а они, в свою очередь, соответствующее право реализуют на рынке. «Логично, что приобретатель такого права на жилое помещение не у застройщика, а у подрядчика должен обладать аналогичным с приобретателем на первичном рынке комплексом прав – в том числе и правом на получение денежной компенсации в случае банкротства застройщика. На соответствующую ситуацию прямо указано в п. 17 ст. 13 Закона № 202-ФЗ, на что и указал суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение. Соответствующий судебный акт укрепляет гарантии прав граждан – участников долевого строительства, пострадавших в связи с банкротством застройщика», – заключил эксперт.
