1 октября Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС24-3945 по делу № 307-ЭС24-3945, в котором разъяснил нижестоящим судам, что при оценке существенности нарушения одной из сторон договора своих обязательств необходимо правильно квалифицировать возникшие правоотношения.
Заключение инвестиционного соглашения и ряда сделок
На основании договора аренды с Правительством г. Санкт-Петербурга от 1 февраля 2001 г. учреждение «Дом творчества кинематографистов «Репино» арендует земельный участок площадью 51 тыс. кв. м. Санкт-Петербургская организация общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» владеет объектами капитального строительства, включая пять объектов с зарегистрированным правом собственности, четыре объекта, прошедшие государственный кадастровый учет, и тремя объектами, не прошедшими государственный кадастровый учет, а также насосной станцией с артезианской скважиной за территорией Дома творчества кинематографистов, не прошедшей государственный кадастровый учет.
15 сентября 2021 г. Организация (заказчик), Учреждение (арендатор) и ЗАО «Санаторий «Черная речка» (девелопер) заключили инвестиционное соглашение о реконструкции объектов недвижимости Дома творчества кинематографистов РФ «Репино». Целью соглашения являлось получение в собственность заказчика номеров общей площадью 260 кв. м, а также получение девелопером в собственность объектов недвижимости и земельного участка на праве аренды. Соглашение также предусматривало, что результатом деятельности станет развитие и преобразование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в многофункциональный санаторно-курортный комплекс, включающий в себя оздоровительное отделение сердечно-сосудистого профиля, номера для временного проживания, бассейн, предприятие общественного питания, благоустроенную территорию или иную современную инфраструктуру, отвечающую требованиям, предъявляемым к такого рода объектам. В преамбуле соглашения указывалось, что девелопер располагает возможностью привлечения инвестиционных ресурсов, внедрения передовых зарубежных методик и разработок в сфере проектирования и градостроительства, иные возможности для организации девелоперской работы.
Согласно инвестиционному соглашению достигнутые сторонами договоренности реализуются путем последовательного заключения и исполнения совокупности следующих договоров, юридических и фактических действий: данного инвестиционного соглашения; договоров займа, ипотеки объектов недвижимости, залога движимого имущества. Тогда же девелопер и заказчик заключают беспроцентный договор займа, по условиям которого «Санаторий «Черная речка» обязался предоставить заем в размере 60 млн руб.: 5 млн руб. в течение трех рабочих дней с момента заключения договора и 55 млн руб. в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора залога объектов недвижимости. Допсоглашением от 27 апреля 2022 г. к договору займа заимодавец обязался предоставить 37 млн руб., а допсоглашением от 24 июня 2022 г. − дополнительно 24 млн руб. по 8 млн руб. платежами до 30 июня, до 31 июля и до 31 августа 2022 г. В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа стороны 15 сентября 2021 г. заключили договор залога (ипотеки) пяти объектов недвижимости, принадлежащих организации. Обременение было зарегистрировано в ЕГРН.
27 апреля 2022 г. стороны заключили еще одно допсоглашение к инвестиционному соглашению, исключив из него пункт, которым на девелопера было возложено обязательство предварительно согласовать с Организацией проектную документацию на создаваемые объекты недвижимости. В тот же день Организация заключила с «Санаторием «Черная речка» договор купли-продажи 13 объектов недвижимости по цене 150 млн руб. Согласно договору Организация контролирует судьбу арендного земельного участка Учреждения.
Согласно ДКП продавец должен был передать объекты Санаторию в течение пяти календарных дней после открытия покупателем аккредитива. Продавец также обязался предоставить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу документы и осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объекты в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности организации на земельный участок. Также было предусмотрено, что если до 31 декабря 2022 г. продавец не выкупит земельный участок у Правительства Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений, продавец обязуется обратиться совместно с покупателем в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре, в срок до 31 января 2023 г. В таком случае выкуп земельного участка осуществляется покупателем самостоятельно.
Для обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи Санаторий и Организация в этот же день, 27 апреля 2022 г., заключили договор залога объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи.
В дополнительном соглашении от 24 июня 2022 г. к договору купли-продажи контрагенты перечислили 13 объектов недвижимости, сведения о регистрации права собственности общества на которые внесены в ЕГРН, и определили следующий порядок оплаты имущества: 61 млн руб. путем зачета требований по договору займа от 15 сентября 2021 г. в течение 10 дней с момента перехода права собственности на земельный участок либо не ранее 31 декабря 2022 г.; 74 млн руб. аккредитивом, открытым по поручению покупателя в ПАО «Совкомбанк» в пользу продавца в срок до 30 сентября 2022 г.; 15 млн руб. путем передачи объектов недвижимости площадью 240 кв. м в создаваемом объекте. Тогда стороны подписали дополнительное соглашение к договору залога, согласно которому объектами залога стали еще восемь объектов недвижимости, принадлежащих заемщику.
Суды отказали в расторжении договоров
В ноябре 2022 г. Санкт-Петербургская организация общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов РФ» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного соглашения и заключенных в его исполнение договоров, полагая, что стороны заключили договор простого товарищества. В качестве существенных нарушений условий договора простого товарищества Организация указала на неисполнение ЗАО «Санаторий «Черная речка» взятых на себя обязательств. Она подчеркнула, что стороны в договоре не установили срок исполнения обществом обязательства по реконструкции объектов, а в разумный срок данное обязательство ответчик не исполнил, на момент рассмотрения дела судами к реконструкции объектов не приступил. Такое поведение ответчика свидетельствует об отсутствии у него намерений реконструировать недвижимое имущество, отмечалось в иске.
Организация указала, что по договору займа общество перечислило ей только 45 млн руб., а просрочка исполнения составила более семи месяцев. Между тем, согласно договору займа, целью предоставления заемных средств являлось погашение кредиторской задолженности заемщика. Поскольку денежные средства не были перечислены своевременно и в полном объеме, Организация в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом объекты недвижимости были переданы в залог ответчику по договору ипотеки от 15 сентября 2021 г.
В иске также отмечалось, что Санаторий не исполнил обязанность по оплате объектов недвижимости по договору купли-продажи от 27 апреля 2022 г. Цена договора составила 150 млн руб., из которых часть должна быть оплачена путем открытия аккредитива в пользу покупателя, однако данная часть сделки не была исполнена, а зачет на сумму 61 млн руб. невозможен ввиду неисполнения обществом договора займа на указанную сумму.
Руководствуясь ст. 450 ГК, суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договоров, исходя из возможности сохранить договорные отношения сторон. Он установил, что «Санаторий «Черная речка» предпринял действия по достижению цели инвестиционного соглашения. В частности, за Организацией зарегистрировано право собственности на восемь объектов недвижимости, общество изготовило технические планы в отношении 13 объектов, осуществило раздел земельного участка, на котором расположены недвижимые строения. В целях обеспечения функционирования недвижимого имущества организации общество модернизировало котельную, приобрело и смонтировало водогрейный котел стоимостью 498 тыс. руб. Для начала работ по проектированию реконструкции организация получила расчет потребления газа, ситуационный план, выполнила инженерно-геодезические изыскания.
В ходе рассмотрения дела Санаторий 7 апреля 2023 г. платежным поручением перечислил Организации 16 млн руб. во исполнение договора займа. При этом заключенными сторонами договорами и соглашениями на Организацию не возлагалось исполнение каких-либо обязательств, кроме предоставления объектов недвижимости для их реконструкции. Суд пришел к выводу о недоказанности истцом существенного нарушения обществом условий заключенных сделок, влекущих для заказчика такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при вступлении в инвестиционный проект.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Суд посчитал, что расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательств и не соответствует балансу интересов сторон. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.
ВС указал, что правовая квалификация правоотношений между сторонами не была произведена
Не согласившись с судебными актами, Организация обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в п. 47 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что судам при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора.
Со ссылкой на п. 3 Постановления Пленумом ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ВС указал, что в соответствии со ст. 133 АПК на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 АПК определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Аналогичная правовая позиция закреплена в п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».
Таким образом, разъяснил Суд, несмотря на то что стороны свободны в определении содержания своего соглашения и в заключении непоименованных и смешанных договоров, квалификация вида заключенного контрагентами договора производится судом на основании анализа предмета договора, взаимных прав и обязанностей сторон, а не исключительно на основании наименования таких соглашений.
Как подчеркнул ВС, ссылка истца на положения закона не может предопределять выводы суда, который обязан самостоятельно установить подлежащие применению в конкретном случае нормы права и произвести квалификацию правоотношений, сложившихся между сторонами, поэтому указание организации на нормы о договоре простого товарищества не может ограничивать суд в исследовании обстоятельств, являющихся существенными для рассмотрения настоящего дела. Кроме того, следует учитывать, что, несмотря на заключение сторонами нескольких отдельных договоров, в случае преследования ими одной хозяйственной цели правоотношения сторон могут требовать общей квалификации, как единой сделки.
Судебная коллегия пояснила, что правильная квалификация возникших правоотношений необходима для исследования и установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. В частности, при оценке существенности нарушения одной из сторон договора своих обязательств необходимо учитывать, является ли нарушенная обязанность основной обязанностью стороны по договору, каково ее значение применительно к конкретному договорному типу и лишается ли при ее неисполнении кредитор в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Ссылаясь на п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», ВС указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Кодекса и т.д. По смыслу ст. 1041 ГК договор квалифицируется как договор простого товарищества, когда его условиями установлено, что каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели. Кроме того, в силу ст. 1041-1053 ГК участники договора простого товарищества формируют за счет вкладов имущество, составляющее их общую долевую собственность, несут бремя расходов и убытков от общего дела, распределяют между собой полученные результаты.
Как следует из условий заключенных сторонами договоров в их совокупности с учетом дополнительных соглашений к ним, обязанности организации сводятся к тому, что она обязуется предоставить обществу в собственность ряд объектов недвижимости. Обязанности общества состоят в оплате соответствующих объектов недвижимости. При этом стороны согласовали, что встречное предоставление за передаваемые объекты состоит из беспроцентного займа, предоставляемого обществом организации, право требования по которому стороны договорились погасить путем зачета встречных однородных требований, денежных средств, получаемых по аккредитиву, а также нескольких помещений в планируемом к возведению обществом здании, отметил ВС.
Он напомнил, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Постановления Пленума ВАС № 54, пояснил Верховный Суд, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Однако условие о реконструкции объектов стороны в договоре не конкретизировали, не установили, какие новые объекты должны возникнуть в результате реконструкции, проектную документацию не составили, сроки выполнения работ не согласовали. Более того, стороны исключили из соглашения обязанность ответчика согласовать строительный проект с истцом. К осуществлению реконструкции общество не приступило.
Как отметил ВС, представитель ответчика пояснил, что общество заключило не договор простого товарищества, а договор купли-продажи недвижимых объектов, на часть из которых не было зарегистрировано право собственности за продавцом, поэтому ответчик осуществлял от имени организации действия по постановке имущества на кадастровый учет и регистрации права, перечислил денежные средства по договору займа с целевым назначением для погашения организацией задолженности перед кредиторами, в том числе по энерго- и водоснабжению приобретаемых строений, чтобы исключить оплату данных долгов обществом после регистрации перехода к нему права собственности. На даты заключения спорных договоров было невозможно определить, подлежат ли объекты реконструкции, какие новые объекты будут возведены в результате строительных работ или же строения будут подлежать сносу. Покупатель после регистрации перехода права собственности к нему планировал назначение экспертизы с определением состояния объектов и технической возможности их реконструкции.
Таким образом, спорной сделкой, оформленной несколькими договорами, предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон, а не на достижение общей цели товарищей. Следовательно, между контрагентами не возникли правоотношения из договора простого товарищества, резюмировал Верховный Суд.
Он заметил, что предусмотренные в договорах взаимные права и обязанности сторон могут свидетельствовать о том, что между ними сложились отношения по купле-продаже комплекса объектов недвижимости с элементами мены в отношении будущей вещи, степень индивидуализации которой сторонами в спорной сделке суды не оценили. Суды, оценивая существенность нарушений обязательств обществом применительно к отдельным договорам, не произвели правовую квалификацию сложившихся между сторонами правоотношений, что не позволило им надлежащим образом оценить существенность нарушения, допущенного одной из сторон договора, и разрешить требование истца о расторжении совершенной сделки. При этом необходимо учитывать, что существенность нарушения обязательств следует устанавливать в рамках единого договорного правоотношения, а не отдельно применительно к договору займа, инвестиционному соглашению и т.д.
В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение.
Эксперты прокомментировали выводы ВС
Юрист, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право», помощник депутата Госдумы Сарданы Авксентьевой Тимур Якупов заметил, что первоначально истец, требуя расторжения договоров, ссылался на ст. 450 ГК, полагая, что ответчиком допущены существенные нарушения. При этом тезис о применимости положений о договоре простого товарищества использован им только в апелляционной инстанции. «Под существенным нарушением договора Гражданский кодекс понимает возникновение у стороны договора такого ущерба, в связи с причинением которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. Принимая во внимание, что принцип состязательности сторон, в частности, подкрепляется ст. 65 АПК, требующей от участников процесса доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований, истцу надлежало обосновать как наличие ущерба, так и то, что в связи с его причинением он понес бремя негативных последствий», − отметил он.
По мнению Тимура Якупова, истцу не только не удалось обосновать существенность нарушений, но и опровергнуть доводы ответчика о нарушении условий договоров самим истцом. «Верховный Суд, отменяя судебные акты, указал, что оценка существенности допущенных нарушений должна была производиться не путем анализа каждого договора по отдельности, а посредством правовой квалификации сложившихся между сторонами правоотношений. Это не совсем раскрывает природу допущенной судами ошибки в контексте обстоятельств дела, изложенных в судебных актах. Учитывая абстрактность оснований отмены судебных актов, суды в рамках нового рассмотрения вполне могут не обнаружить оснований для удовлетворения иска», − полагает он.
По мнению юриста Антона Шипнягова, в данном деле имеется такое явление, как «мерцание каузы», которое до сих пор не осмысливается должным образом и редко доходит до Верховного Суда. «Непонятно, для чего стороны заключили последовательно ряд соглашений с разной правовой природой (инвестиция, заем, залог, купля-продажа и товарищество), каждое из которых породило определенные последствия, однако в целом оказалось, что стороны не очертили итоговую цель вступления в данную цепочку правоотношений. В чем смысл вступления в эти правоотношения? Иначе говоря, где кауза? Последующие допсоглашения еще дальше уводили стороны от первоначальной цели, и с каждым новым документом усиливалось то самое “мерцание каузы”», − отметил эксперт.
Верховный Суд, описывая цепочку соглашений, указывает на то, что стороны по-разному представляли себе итоговый результат, заключали разнородные соглашения. Принимая решение о возврате дела в первую инстанцию, ВС не встает на чью-либо сторону и предлагает все же установить первоначальный итоговый смысл вступления в правоотношения, то есть установить каузу, и только исходя из этого изучать нарушение обязательств со стороны ответчиков, заключил Антон Шипнягов.
