15 августа Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС25-3610 по делу № А22-3038/2022, в котором выявил ошибки нижестоящих судов, взыскавших задолженность по договору аренды публичного земельного участка с главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
2 августа 2013 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и глава КФХ Андрей Очиров (арендатор) без торгов заключили договор аренды участка сельхозназначения сроком до 2062 г. для сельскохозяйственного производства. В договоре указано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29 сентября 2008 г. № 329. В 2015 г. участок был передан в собственность Яшалтинского районного муниципального образования РК.
8 октября 2018 г. Собрание депутатов указанного районного муниципального образования утвердило в новой редакции Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности данного районного муниципального образования (далее – Решение № 237). Так, был установлен базовый размер арендной платы за участки с видом разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая» – 1000 руб. за 1 га. 29 декабря 2020 г. решением собрания депутатов внесены изменения в Решение № 237: арендная плата за такие участки установлена в размере 2000 руб. за 1 га (далее – Решение № 30).
Впоследствии администрация Яшалтинского районного муниципального образования РК, ссылаясь на то, что Андрей Очиров в спорный период внес арендную плату не в полном размере, рассчитанном арендодателем на основании решений № 237 и 30, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 2,3 млн руб. задолженности по договору аренды за период с третьего квартала 2019 г. по второй квартал 2022 г. и расторжении указанного договора.
Суды трех инстанций удовлетворили иск в полном объеме. Они исходили из того, что п. 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер аренды, ее компонентов, ставок и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора.
Поскольку спорный участок с 2015 г. находится в муниципальной собственности и арендная плата за него регулируется НПА муниципального образования, суды посчитали неправомерным довод арендатора о том, что размер арендной платы следует определять на основании нормативного акта субъекта РФ (Республики Калмыкия), действовавшего при заключении договора в 2013 г.
Суды отклонили довод ответчика о том, что в спорный период не подлежали применению ставки арендной платы, указанные в расчете истца, поскольку ВС РК Решением от 9 февраля 2024 г. признал недействующими п. 1 Приложения № 1 и п. 4 и 5 Приложения № 3 Решения № 237, в том числе в редакции Решения № 30, в части установления базового размера арендной платы за сельхозземли с видами разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая», «многолетние насаждения» и «прочие земли». Так как глава КФХ длительное время не вносил арендную плату в надлежащем размере, после направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости устранить допущенное нарушение и оплатить пользование арендованным участком в надлежащем размере данное нарушение не устранил, договор аренды подлежит расторжению на основании ст. 450 и 619 ГК, указали суды.
Представитель Андрея Очирова, адвокат КА «Жучкан, Омельченко и партнеры» Игорь Жучкан подал в Верховный Суд кассационную жалобу (есть у «АГ»), в которой, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просил пересмотреть в кассационном порядке оспариваемые решения.
Изучив жалобу, ВС отметил, что, как следует из п. 1 ст. 39.7 ЗК, размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Такие принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом, уполномоченными органами размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство РФ утвердило Постановлением от 16 июля 2009 г. № 582.
Одним из принципов, закрепленных в данном постановлении, является принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида разрешенного использования, а также с учетом госрегулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на этой земле, пояснил Суд.
В определении указано, что Верховный Суд РК, проверяя содержание Решения № 237, в том числе в редакции Решения № 30, установил отсутствие экономического обоснования для определения базовых значений арендной платы земель сельхозназначения с видами разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая», «многолетние насаждения» и «прочие земли (под дорогами, лесополосами, древ. куст. раст.)». В связи с этим решением от 9 февраля 2024 г., оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, ВС РК удовлетворил административное исковое заявление Андрея Очирова и признал недействующими соответствующие пункты указанных НПА со дня вступления решения суда в законную силу с учетом того, что эти НПА применялись с 2018 г. и на их основании реализованы права и обязанности не только Андрея Очирова, но и иных граждан и организаций.
Верховный Суд пояснил, что согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 38 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», если НПА до принятия решения суда применялся и на основании этого акта реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.
Судебная коллегия напомнила неоднократно выраженную Конституционным Судом РФ позицию о том, что полномочие суда признать оспариваемый НПА недействующим со дня вступления решения суда в силу или с иной определенной судом даты призвано обеспечить учет судом в целях реализации принципа правовой определенности всех обстоятельств, свидетельствующих как о моменте, с которого оспариваемый НПА вошел в противоречие с НПА, имеющим большую юридическую силу, так и о реализации на основании этого НПА прав и свобод граждан и организаций (определения от 20 апреля 2017 г. № 793-О; от 30 июня 2020 г. № 1620-О и др.).
Суд разъяснил: если НПА, устанавливающий арендную плату, не соответствует ставкам и правилам ее определения, предусмотренным ЗК, иными федеральными законами за некоторые виды пользования публичных земель, такой акт не подлежит применению с момента его принятия – при расчете платы применяются положения федеральных законов. В случае признания судом общей юрисдикции НПА, на основании которого ранее определялась арендная плата и производились расчеты по договорам аренды, недействующим ввиду противоречия НПА большей юридической силы, с момента вступления в силу судебного акта, такой нормативный акт не применяется при расчете арендной платы с данного момента, т.е. на будущий период.
ВС подчеркнул, что в Определении от 13 ноября 2024 г. № 306-ЭС23-5502 он указал, что с учетом правовой позиции КС, приведенной в постановлениях от 6 июля 2018 г. № 29-П и от 11 января 2019 г. № 2-П, для лица, которое являлось административным истцом и добилось признания НПА недействующим, следует сделать исключение из общего правила и не применять такой акт при рассмотрении спора, правоотношения по которому основаны на данном акте, вне зависимости от того, с какого момента тот признан недействующим. Данная правовая позиция основана на том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с рассмотрением иска, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав, уточнил Суд.
Между тем, добавила Экономколлегия, суды, взыскивая с Андрея Очирова долг по арендной плате, рассчитанный администрацией, не приняли во внимание указанную правовую позицию ВС и не учли, что Решение № 237, в том числе в редакции Решения № 30, в части установления базовой арендной платы за земельные участки сельхозназначения признано недействующим по административному иску именно Андрея Очирова. Следовательно, при расчете арендной платы по заключенному с ним договору аренды НПА в указанной части не подлежит применению с момента его принятия.
Экономколлегия также установила, что нижестоящие суды допустили ошибки, удовлетворив требование истца о расторжении договора аренды со ссылкой на положения ст. 450 и 619 ГК в связи с внесением ответчиком арендной платы в неполном размере. ВС пояснил, что по смыслу указанных положений критерием, допускающим досрочное прекращение договора аренды публичного участка, заключенного на срок более пяти лет, является существенность нарушения условий договора арендатором.
Как отмечается в определении, доказательства того, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, влекущее серьезные последствия для сторон, должен представить арендодатель, а суд – оценить как доказательства истца, так и доводы ответчика и определить, допустима ли такая крайняя мера, как прекращение правоотношений, применимая к недобросовестному контрагенту. Суд учел: из материалов дела следует, что ответчик вносил арендную плату в размере, определенном НПА Республики Калмыкия, который был указан в договоре аренды, полагая, что именно этот акт подлежит применению, так как администрация не направляла ему иной расчет арендной платы в спорный период.
В определении разъяснено, что при разрешении требования о расторжении спорного договора суду необходимо было установить, допущено ли ответчиком существенное нарушение условий договора аренды, заключенного на 49 лет, для сельскохозяйственного использования, с учетом неразрешенного спора о наличии или отсутствии на стороне ответчика долга в спорный период, связанного с правомерностью применения администрацией при расчете платы ставок арендной платы, признанных недействующими; может ли быть при данных обстоятельствах частичная неуплата приравнена к невнесению арендной платы; является ли расторжение договора соразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства по причине спора о размере арендной платы и соответствует ли балансу интересов сторон. Однако суды не исследовали эти обстоятельства надлежащим образом.
В итоге Верховный Суд пришел к выводу, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому отменил обжалуемые решения, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» Игорь Жучкан рассказал, что дело рассматривалось с 2022 г. и изначально суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, отказал администрации в иске, приняв во внимание доводы ответчика. Однако кассация отменила эти решения и вернула дело на новое рассмотрение, где нижестоящие суды поддержали доводы истца. Адвокат пояснил, что параллельно с этим спором он в интересах доверителя подал заявление в ВС РК о признании недействующими ряда положений Решения № 237, в том числе в редакции Решения № 30, в части установления базового размера арендной платы за сельхозземли. Удовлетворение этих требований стало ключевым доводом кассационной жалобы в ВС РФ.
«В нашей ситуации период определения размера арендной ставки за использование участка, для которого недействующими нормативными актами были установлены размеры арендной ставки, истек. Возможность введения нового правового регулирования размера арендной ставки земли с распространением его на ранее возникшие правоотношения законом не предусмотрена, поскольку законодательством не установлена его обратная сила. Стоит отметить, что существенных условий нарушения договора аренды не было – администрация в определенный момент перестала выставлять счета на оплату аренды, а потому арендатор оплачивал ее на основании постановления Правительства РК», – пояснил Игорь Жучкан.
Адвокат подчеркнул, что обращал внимание Экономколлегии ВС на то, что по недействующим НПА органа местного самоуправления судом взыскана задолженность по арендной плате с главы КФХ в пользу администрации, с последующим расторжением договора аренды. Игорь Жучкан добавил, что Судебная коллегия приняла во внимание ключевые доводы кассационной жалобы и отразила их в определении. По его мнению, ВС, по сути, предвосхитил решение суда первой инстанции, разъяснив, что при новом рассмотрении дела суду надлежит проверить расчет арендной платы по договору за спорный период с учетом приведенной в определении правовой позиции, а также определить, имеются ли у администрации законные основания для расторжения договора.
Комментируя «АГ» выводы, изложенные в определении, адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева отметила, что ВС рассмотрел вопросы, связанные с обратной силой судебного решения о признании НПА недействующим, а также квалификацией неполного внесения арендной платы в качестве существенного нарушения договора (влекущего возможность расторжения). Она подчеркнула, что касательно вопроса об обратной силе ВС напомнил нижестоящим судам позицию КС о том, что к лицу, которое инициировало признание НПА недействующим, положения оспоренного им нормативного акта не могут применяться.
«Выводы Суда по вопросу квалификации неполной оплаты могут серьезно повлиять на судебную практику, – считает эксперт. – Конкретные критерии существенного нарушения договора аренды в законодательстве не указаны, поэтому любая позиция ВС по такого рода спорам служит ориентиром для судебной практики. Рассматривая данное дело, Верховный Суд обоснованно отметил, что частичная неуплата аренды, вызванная спором о правомерности применения ставок, не может являться существенным нарушением договора, особенно заключенного на 49 лет. Кроме того, Суд обоснованно обратил внимание на необходимость изучения поведения арендодателя при рассмотрении данной категории дел (в частности, направлял ли арендодатель расчет арендатору)».
Директор компании «Мой Семейный Юрист» Леонид Титов подчеркнул, что споры по размеру арендной платы и по ставкам, подлежащим применению в каждом отдельном случае, являются распространенными. «Каждый спор уникален и содержит уникальный предмет доказывания. Данное определение ВС очень интересно, но, полагаю, применимо исключительно к правоотношениям, в рамках которых шло рассмотрение дела. Кроме того, примечательно, что ВС в качестве обоснования позиции применил “судебное нормотворчество”. Такой подход в последнее время встречается часто», – заметил он.
Эксперт считает выводы, изложенные в определении, справедливыми. Он обратил внимание, что, как видно из истории рассмотрения дела, ответчик для защиты своей позиции, в том числе, успешно принял меры по оспариванию нормативного акта, на основании которого истец обосновывал свои требования. В связи с этим, полагает Леонид Титов, представляется неоднозначным применение в отношении главы КФХ общих правил о взыскании арендной платы за спорные периоды. «ВС поддержал доводы в пользу фермера и вынес правильное и обоснованное решение с учетом принципа состязательности, где сторона ответчика приняла все меры для обоснования позиции и экономической составляющей, в соответствии с которой при условии удовлетворения требования администрации глава КФХ как субъект экономической деятельности оказывается фактически в положении банкрота», – поделился мнением эксперт.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает данный случай примером движения «от общего к частному», который, в частности, указывает, что общие нормы права конкретизированы судебной практикой и позицией высших судов. Эксперт обратил особое внимание на разъяснение ВС о том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с его рассмотрением, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав. «Указанный довод я бы отметил красным маркером в силу его справедливости, разумности и обоснованности. Несмотря на то что данный пример не является распространенным, тем не менее хочется надеяться на продолжение линии Суда, направленной на справедливое разрешение споров», – подчеркнул Константин Смолокуров.
