10 декабря Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-10270 по делу № А40-141895/2022, в котором ответил на вопрос, когда арендатор, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, имеет право на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (Закон № 159-ФЗ).
Суды посчитали, что у общества не возникло преимущественного права на выкуп госсобственности
18 октября 2019 г. ООО «Канси» и Департамент городского имущества г. Москвы по результатам аукциона заключили договор аренды объекта нежилого фонда общей площадью 260,8 кв.м., находящегося в собственности г. Москвы, сроком до 2 октября 2029 г. Впоследствии распоряжением Департамента от 29 сентября 2020 г. объект недвижимости был передан на праве хозяйственного ведения ГУП г. Москвы «Центр управления городским имуществом». 18 ноября 2020 г. в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права. 14 декабря 2020 г. предприятие направило обществу уведомление об изменении стороны договора аренды в силу закона.
20 октября 2021 г. «Канси» обратилось к Центру управления городским имуществом с заявлением о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы. Ссылаясь на соответствие критериям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, общество указало, в частности, на то, что имущество на день подачи заявления находится в его временном пользовании непрерывно в течение двух лет.
1 декабря Центр уведомил общество о том, что арендуемое имущество не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, согласно которому субъект малого и среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Предприятие указало, что сделки, направленные на возмездное отчуждение имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, заключаются на основании решения собственника о согласии на совершение такой сделки.
На следующий день общество «Канси» направило аналогичное заявление в ДГИ г. Москвы. 22 декабря 2021 г. Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, сославшись на то, что объект недвижимости передан на праве хозяйственного ведения Центру, решение о совершении сделки принимает это предприятие, соответственно, право общества на приобретение объекта недвижимости не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. Поскольку Департамент не направил проект договора купли-продажи, «Канси» заказало оценку рыночной стоимости нежилого помещения у независимой организации. В соответствии с отчетом рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 2 декабря 2021 г. составила более 21,7 млн рублей.
12 января 2022 г. общество направило ДГИ г. Москвы досудебную претензию с требованием заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных проектом договора, составленным обществом. 2 февраля Департамент рассмотрел претензию и отказал в заключении договора купли-продажи, указав, что в соответствии с действующим законодательством рассмотрение данного вопроса относится к компетенции Центра управления городским имуществом.
В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ДГИ г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по цене более 21,7 млн руб. без учета НДС в соответствии с отчетом от 14 декабря 2021 г., в рассрочку сроком на семь лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях, изложенных в просительной части искового заявления. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Центр управления городским имуществом.
Руководствуясь ст. 2, 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, п. 13 Информационного письма Президиума ВАС от 5 ноября 2009 г. № 134 суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что закрепление в 2020 г. имущества за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения не имело цель воспрепятствовать реализации обществом преимущественного права, на момент передачи имущества у общества не возникло преимущественного права на его выкуп, поскольку имущество менее двух лет находится в аренде после передачи его Центру. При этом распоряжение Департамента о передаче имущества в хозяйственное ведение обществом не было оспорено.
Кроме того, суды отметили, что Законом № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность Центра управления городским имуществом принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним недвижимого имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. При этом действия Департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение осуществлены в рамках правомочий собственника по распоряжению имуществом и полностью соответствуют основному виду деятельности предприятия – управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 68.32). Кассация, поддерживая выводы судов первой и апелляционной инстанций, признала их соответствующими правовой позиции Определения Верховного Суда от 13 августа 2019 г. № 310-ЭС19-6352 по делу № А14-297/2018.
ВС установил злоупотребление правом со стороны ДГИ
Общество «Канси» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что истец ссылался на то, что Центр и Департамент необоснованно отказали в удовлетворении его заявлений, поданных в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ, и создали препятствия в реализации им преимущественного права выкупа имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства.
Как заметил Верховный Суд, обращаясь с заявлениями о возмездном отчуждении недвижимого имущества в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ к Центру и Департаменту, а впоследствии – с иском в суд, общество «Канси» ссылалось на то, что все условия, установленные ст. 3 Закона, на момент подачи заявлений им соблюдены. В письмах от 1 и 22 декабря 2021 г., которыми было отказано в выкупе арендуемого недвижимого имущества, Департамент и Центр не указали на несоответствие арендатора требованиям ст. 3 Закона. Единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения послужило нахождение этого помещения в хозяйственном ведении Центра. При этом сам он сослался на отсутствие согласия Департамента как собственника имущества на совершение сделки, а Департамент указал, что такое решение принимает предприятие. На наличие каких-либо иных препятствий для выкупа имущества в порядке, установленном Законом, ни Центр, ни Департамент не указали.
Суды, признавая обоснованными отказы ответчика и третьего лица от заключения договора купли-продажи, исходили из установленных по делу обстоятельств, подтверждающих наличие препятствий для реализации преимущественного права: спорное нежилое помещение находилось в хозяйственном ведении Центра, указанное право было зарегистрировано и в установленном законом порядке не оспорено, предприятие не принимало решения об отчуждении закрепленного за ним имущества. При таких обстоятельствах они сделали вывод о том, что преимущественное право общества в соответствии с положениями ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ не может быть реализовано. Между тем, указал ВС, суды не дали должной правовой оценки всем обстоятельствам по делу, не проверили соответствие общества критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, что не было поставлено под сомнение ни предприятием, ни Департаментом при рассмотрении заявлений общества. Кроме того, суды ошибочно согласились с доводами ответчика и третьего лица о том, что на момент передачи имущества в хозяйственное ведение в 2020 г. у истца не возникло преимущественное право на выкуп.
Верховный Суд разъяснил, что право у арендатора на выкуп арендованного имущества в соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ возникает по истечении двух лет непрерывного владения и пользования имуществом. Однако указанный срок подлежит исчислению с момента передачи имущества в фактическое владение арендатора и не может исчисляться с момента передачи имущества в хозяйственное ведение Центра.
Как отметил ВС, представители сторон пояснили, что договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, был заключен по итогам аукциона с обществом «Канси» как с участником, предложившим наиболее высокую цену. Принимая участие в торгах на право заключения договора аренды спорного помещения, не включенного в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, общество изначально было вправе рассчитывать обратиться по истечении установленного срока с заявлением о выкупе указанного имущества в силу закона. Таким образом, возникновение у истца арендных прав на объект подразумевало возможность возникновения права на выкуп в соответствии с Законом № 159-ФЗ, о чем ответчик и третье лицо были осведомлены как профессиональные участники в сфере имущественных отношений и приватизации. В этой связи ВС признал неправомерной ссылку Департамента на положения ст. 209 ГК.
Верховный Суд обратил внимание, что, оценивая поведение ответчика при исполнении договора аренды публичного имущества, суды не учли Постановление КС от 20 декабря 2010 г. № 22-П, разъяснения, изложенные в п. 1 и 5 Информационного письма Президиума ВАС № 134, и сформировавшуюся стабильную судебную практику, согласно которым действия собственника по передаче имущества в хозяйственное ведение после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и заключения договора аренды свидетельствуют о создании препятствий для реализации права на выкуп в рамках этого Закона.
Как отметил ВС, Постановлением КС № 22-П/2010 признаны не противоречащими Конституции взаимосвязанные положения ч. 2 и 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, поскольку эти положения не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности. Конституционный Суд также указал, что Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном по отношению к общим правилам приватизации порядке.
Также КС неоднократно указывал, что цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации. При этом ч. 2 ст. 9 Закона отвечает провозглашенным Конституцией целям политики правового демократического государства с социально ориентированной рыночной экономикой (определения № 214-О-О/2011, № 1864-О/2012, № 2113-О/2013, № 264-О/2014, № 2680-О/2015 и № 1224-О/2022).
Верховный Суд напомнил, что согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Как разъяснено в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС № 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение, например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Таким образом, разъяснила Судебная коллегия совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускается и является злоупотреблением правом.
ВС заметил, что нежилое помещение было передано в хозяйственное ведение Центра в 2020 г., то есть после вступления в силу с 1 января 2009 г. Закона № 159-ФЗ. На момент передачи помещения предприятию оно уже было обременено арендными правами общества с 2019 г. После принятия в 2020 г. распоряжения о передаче объекта недвижимости в хозяйственное ведение арендные правоотношения сохранились, изъятие объекта из фактического владения общества в пользу предприятия не осуществлялось. Распоряжение от 29 сентября 2020 г. о передаче нежилого помещения в хозяйственное ведение предприятия было оспорено обществом в деле № А40-49326/2024. Арбитражный суд г. Москвы решением от 6 июня 2024 г. отказал в удовлетворении заявления общества ввиду пропуска срока на обращение в суд, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК.
Вместе с тем, указал ВС, вывод судов о том, что обществом «Канси» не было оспорено распоряжение Департамента о передаче объекта в хозяйственное ведение, не имеет правового значения и не может являться основанием для отказа в иске. Издание данного ненормативного правового акта не являлось препятствием для рассмотрения в установленном порядке обращений общества о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, возникшего в силу закона (определения ВС от 7 октября 2014 г. № 305-ЭС14-93, от 7 октября 2014 г. № 305-ЭС14-101, Постановление Президиума ВАС от 14 июня 2011 г. № 337/11).
Следует также учесть, добавил Суд, что ни ответчиком, ни третьим лицом не была обоснована необходимость передачи нежилого помещения в хозяйственное ведение уже после возникновения у истца арендных прав на него. При этом объект недвижимости передан в хозяйственное ведение предприятию, основным видом деятельности которого является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Таким образом, вопреки выводам судов, распоряжение Департаментом как собственником своим имуществом, находящимся в пользовании общества – арендатора, посредством его передачи профессиональному арендодателю в целях сдачи имущества в аренду, не может ограничивать право общества на его выкуп.
Как следует из п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ, его действие не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий, в связи с чем на такие предприятия не возлагается обязанность заключать договоры купли-продажи недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства. В п. 13 Информационного письма Президиума ВАС № 134 указано, что по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Закона, то есть путем подачи арендатором заявления на выкуп самостоятельно, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Таким образом, разъяснил Верховный Суд, передача в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в настоящем случае исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп такого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
С учетом изложенного, Экономколлегия признала действия Департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение предприятия после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и после заключения договора аренды с обществом незаконными и недобросовестными, поскольку они создают для общества искусственные препятствия для выкупа, направлены на лишение его соответствующего права, а также противоречат цели, заложенной законодателем при принятии данного Закона. Верховный Суд указал, что у Департамента не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении объекта недвижимости в собственность, а у судов – для отказа в удовлетворении заявленных требований.
ВС пояснил, что в данном деле, в отличие от дела, на основании которого вынесено определение ВС № 310-ЭС19-6352, установлены иные фактические обстоятельства, согласно которым передача имущества казенному предприятию в оперативное управление состоялась до опубликования Закона № 159-ФЗ и предоставления помещения в аренду.
Судебная коллегия разъяснила, что судам следовало принять во внимание правовую позицию, содержащуюся в п. 1 Обзора судебной практики ВС № 1 (2014), утвержденного Президиумом ВС 24 декабря 2014 г., определениях ВС № 305-ЭС14-93 и № 305-ЭС14-101, а также подход, сформированный ранее окружным судом при рассмотрении аналогичных дел с участием этих же лиц по применению Закона № 159-ФЗ (№ А40-54322/2022, № А40-129505/2023, № А40-143589/2021). Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мнение экспертов
В комментарии «АГ» адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов положительно оценил определение ВС, поскольку его можно рассматривать как прецедентное, направленное на исключение препятствий и иных искусственных ограничений для субъектов малого и среднего бизнеса в сфере предпринимательства. По его мнению, этот судебный акт позволит субъектам малого и среднего бизнеса активнее вкладываться в рынок недвижимости и защитит имущественные права предпринимателей.
«Суд установил, что действия Департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение предприятия после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и после заключения договора аренды с обществом не могут быть признаны законными и добросовестными, поскольку создают для общества искусственные препятствия для выкупа, направлены на лишение общества соответствующего права, а также противоречат цели, заложенной законодателем при принятии Закона № 159-ФЗ. Данное определение полностью соответствует принципу ст. 10 ГК – которой установлено, что “добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются”», − заметил Александр Тарасов.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд, отменяя судебные акты, указал, что Департамент имущества и унитарное предприятие, выступающие на стороне ответчика, являются профессиональными участниками в сфере имущественных отношений и приватизации, поэтому они при передаче объекта в хозяйственное ведение явно были осведомлены о возможности у арендатора права на выкуп. Суд обратил внимание на то, что стороной ответчика не была обоснована необходимость передачи помещения в хозяйственное ведение уже после возникновения арендных прав на него. Действия собственника были оценены как создание препятствий в реализации права на выкуп и злоупотребление правом. «Сформулированные в определении Верховного Суда позиции, несомненно, помогут субъектам предпринимательской деятельности, оказавшимся в аналогичной ситуации», − полагает эксперт.
