не решать за собственника

Правовая проблема взносов на капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах

НЕ РЕШАТЬ ЗА СОБСТВЕННИКА

Правовая проблема взносов на капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах

На фоне дискуссий в обществе о росте для собственников помещений в многоквартирных домах (далее – собственники) размеров сумм, подлежащих оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, актуальность приобрела юридическая проблематика взносов на капитальный ремонт. Правовое регулирование, обязывающее собственников осуществлять взносы на капитальный ремонт, критикуется не только в обыденном общественном сознании и политической сфере (ведется даже сбор подписей с требованием отменить данные правовые нормы), но и в среде юристов.

Указанный дискурс касается ряда положений Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), которые были включены в него посредством принятия Федерального закона от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Посредством данных изменений в ЖК РФ было введено правовое регулирование уплаты собственниками взносов на капитальный ремонт. Часть 2 ст. 154 ЖК РФ на данный момент изложена в следующей редакции:

«2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги».

Обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт увеличила суммы, предъявляемые к оплате собственникам.

Часть 8.1 ст. 156 ЖК РФ устанавливает, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом РФ, причем его размер будет зависеть от занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

В юридической обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт существует ряд правовых проблем.

Решение о ремонте
Первая проблема заключается в том, что п. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ устанавливают, в отличие от п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, обязанности напрямую оплачивать конкретные работы и услуги.

Но в п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ речь идет об уплате взносов, которые в соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК РФ будут находиться на специальном счете и образовывать собой фонд капитального ремонта – то есть это не будет являться прямой оплатой конкретных работ и услуг. Специальный счет открывается в соответствии со ст. 175 ЖК РФ в банке согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ) и особенностям, установленным ЖК РФ. Его средства используются для оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Данное положение входит в некоторое противоречие с самой сущностью права собственности, ведь решение о ремонте собственности может принимать лишь собственник. Здесь же решение, по сути, принимает за собственника законодатель, устанавливающий такую обязанность.

Алексей ВОРОБЬЁВ,
член Совета молодых юристов Московского отделения АЮР

Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 1 за 2016 г.

NB

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС НУЖДАЕТСЯ В КОРРЕКТИВАХ

Правовое регулирование взносов на капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах действительно пока оставляет желать лучшего. С одной стороны, можно понять государство, которое в кризисное время и при дефиците бюджета изменениями в ЖК РФ переложило обязанность по капитальному ремонту жилых домов на собственников квартир. С другой стороны, такое непопулярное решение следовало бы законодательно отрегулировать более тонко.

Абсолютно справедливым кажется решение проблемы расходования денежных средств, собираемых на капитальный ремонт, следующим образом. У жителей каждого дома должен быть свой счет, куда накапливаются средства для капитального ремонта только их жилого здания и эти средства не могут быть потрачены на ремонт других домов. На практике наиболее полно эта идея реализуется в ТСЖ, жилищных, потребительских кооперативах. Согласно ч. 2 ст. 175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, причем собственники также вправе выбрать регионального оператора в качестве владельца этого счета. Когда ТСЖ (или кооператив) открывает свой специальный счет и тратит оттуда деньги на капитальный ремонт, все вроде прозрачно и понятно при условии, что дом новый, большой (много источников поступлений денежных средств на капремонт) и не требует значительных затрат.

Но в случае с маленьким старым домом с «уставшими» коммуникациями или с владением специальным счетом региональным оператором не все так просто. Согласно ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований. Это положение закона спасает проблемные дома с учетом господдержки, предусмотренной п. 4 ч. 1 ст. 167, ст. 191 ЖК РФ.

Владимир СТАРИНСКИЙ,
управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»

Полный текст комментария читайте в печатной версии «АГ» № 1 за 2016 г.