Периодически мы узнаем о банкротстве крупных застройщиков, собравших денежные средства с большого количества дольщиков – физических лиц. В данной публикации рассматриваются наиболее распространенные ситуации и объясняется, что делать дольщикам в каждом конкретном случае.
Недавний громкий кейс – банкротство СУ-155, компании-застройщика федерального уровня, которая с 2016 г. находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги, остановлены или серьезно сокращены на всех объектах.
В числе дольщиков и пайщиков СУ-155 – по меньшей мере 36 тыс. человек в более чем 10 регионах России. При этом треть пайщиков, не менее 12 тыс., приходится на Москву и Подмосковье.
Жилье СУ-155 реализовывалось как посредством договоров долевого участия, так и в обход закона № 214-ФЗ – через схему привлечения средств участников строительства в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Некоторые объекты строились без разрешения на строительство. В отношении предприятий группы компаний СУ-155 ведется сразу несколько дел о банкротстве.
Процедура наблюдения введена в отношении головной компании по делу № А40-119843/2015 о банкротстве ЗАО «Группа компаний СУ-155». Под наблюдением находятся КТ «СУ-155 и Ко», ЗАО «ДСК-НН», ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания».
ЗАО «Компания “Монблан”» уже прошло процедуру наблюдения, признано банкротом, в отношении указанной компании открыто конкурсное производство. У АО «СУ-155», основного застройщика группы компаний, сумма задолженности превышает 20 млрд руб. До банкротства было возбуждено более 1000 исполнительных производств, которые позже были объединены в одно производство.
В деле о банкротстве СУ-155 проявилась одна из наиболее распространенных для подобного рода процедур ситуация: большинство так называемых дольщиков не являлись дольщиками в юридическом смысле, т.е. с ними не были заключены договоры долевого участия в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В случае с СУ-155 большинству «соинвесторов» предлагалось вступать в жилищно-строительные кооперативы, создававшиеся застройщиком под каждый проект.
Подобная ситуация была рассмотрена Верховным Судом в деле о банкротстве ЖСК «Ваниль». В Определении от 31 июля 2015 г. ВС РФ отметил, что «законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым “теневым” схемам (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива».
Ситуация вокруг банкротства СУ-155 стала катализатором внесения в нормы о банкротстве застройщиков серьезных изменений, вступивших в силу с 1 января 2018 г.
1. Создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая в числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Предполагается, что размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.
2. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии дольщикам при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд, в частности:
- конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
- собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
- наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.
3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства, в том числе участников долевого строительства, предъявляются конкурсному управляющему не позднее 3 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований.
4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.
Каким образом будут работать новые нормы – пока сказать трудно. Остается надеяться, что они пойдут на пользу как гражданам, так и бизнесу.
Среди последних трендов в процедурах банкротства застройщиков также следует выделить:
- Наличие у застройщиков-банкротов залоговых обязательств по банковским кредитам, что порождает сложный комплекс отношений между дольщиками, залоговым кредитором и должником.
Действительно, большинство строек в нашей стране ведется на кредитные деньги: застройщики часто помимо привлечения средств дольщиков-соинвесторов привлекают кредитные средства банков, передавая земельный участок и право его застройки в залог. Серьезные коллизии возникают на стыке интересов дольщиков и залогового кредитора (банка).
В нашей практике была ситуация, связанная с банкротством застройщика, осуществлявшего проект в одном из подмосковных городов. На земельном участке, находящемся в собственности застройщика, планировалось построить жилой комплекс из четырех домов. При этом под проект был взят кредит Сбербанка на сумму 350 млн руб. Для строительства первого корпуса были привлечены средства дольщиков, однако на ранней стадии постройки этого здания компания-застройщик не смогла выполнить свои обязательства и «скатилась» в банкротство.
Мы выступили в качестве представителей инвестора, который выкупил у Сбербанка права требования по кредиту и был заинтересован в постройке жилого комплекса.
Сложилась непростая ситуация, так как инициативная группа дольщиков при поддержке администрации города активно добивалась создания ЖСК с целью передачи этому кооперативу стройплощадки. При этом администрация и дольщики «забыли» о том, что залоговый кредитор по закону вправе потребовать от ЖСК компенсации стоимости передаваемого участка.
Ситуация грозила перейти в стадию затяжной судебной войны с неопределенным результатом. Мы предложили дольщикам альтернативный план: предоставить квартиры в соседнем жилом комплексе людям, не готовым ждать, и заключить мировое соглашение с обязательством достроить дом и предоставить в нем квартиры дольщикам, согласившимся дождаться завершения стройки. Разумеется, за долгое ожидание они получили бонус в виде бесплатной отделки квартиры.
- Распространение действия норм о банкротстве застройщика на строительство таунхаусов, а в дальнейшем, возможно, и коттеджных (дачных) поселков.
С 1 января 2017 г. в законодательство о банкротстве застройщиков были внесены нормы, распространившие действие этого закона на «сблокированные жилые дома», которые мы обычно называем таунхаусами. До этого момента не было единообразной судебной практики в отношении банкротства застройщиков таунхаусов, так как суды по-разному толковали понятие «многоквартирный дом» и часто не относили таунхаусы к этой категории. Предшествовал этому решению ряд громких историй банкротства крупнейших компаний, реализующих проекты по постройке таунхаусов.
Одним из самых известных примеров является банкротство ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”». В состав их проекта «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове входил в том числе и поселок таунхаусов. В середине октября 2016 г. компания ушла в процедуру наблюдения с долгом почти в 500 тыс. долл. США. Сейчас в отношении ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» введена процедура банкротства, а на его руководителей заведено уголовное дело по статье «Мошенничество». Суд признал права покупателей таунхаусов в качестве участников строительства, что позволяет им рассчитывать на получение жилья. В настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав застройки новому инвестору – компании «Инград», связанной с банком МКБ. Объем инвестиций в завершение строительства в «Инграде» оценили в 2,5 млрд руб.
В ближайшее время можно ожидать распространения норм о банкротстве застройщиков на строителей коттеджных (дачных) поселков, так как при таком строительстве сохраняется суть правоотношений дольщиков и застройщиков.
Что делать дольщикам?
Что же посоветовать дольщикам, оказавшимся в ситуации банкротства застройщика?
Во-первых, необходимо объединяться. Ведь все ключевые решения на собраниях кредиторов и участников строительства принимаются большинством голосов, а иногда и ¾ голосов дольщиков. К тому же, если дольщики будут выступать с единой консолидированной позицией, другим участникам процедуры (залоговым кредиторам, арбитражному управляющему, местной администрации) придется с ними считаться.
Во-вторых, в такой ситуации не обойтись без помощи юриста, профессионально разбирающегося в законодательстве о банкротстве, иначе можно легко оказаться обманутым.
В-третьих, на основе анализа ситуации и консультаций с юристом нужно понять, какой из вариантов решения проблемы окажется оптимальным: обращение в компенсационный фонд, создание ЖСК, привлечение нового застройщика. И уже дальше – приложить все необходимые усилия для реализации именно этого варианта.
