Анализ развития института долевого строительства позволяет выявить и оценить множество рисков сторон договорных отношений в этой сфере.
Наиболее уязвимой стороной таких правоотношений является участник долевого строительства (дольщик), права которого законодатель стремится максимально защитить. Так, в 2019 г. были приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве, существенно усиливающие контроль за деятельностью застройщика. Более «мягкие» попытки усиления такого контроля были предприняты гораздо раньше – в частности, в виде добровольного обеспечения обязательств застройщика поручительством банка, введения института добровольного страхования гражданской ответственности застройщика и т.д.
В 2016 г. Закон об участии в долевом строительстве был дополнен ст. 23.2 о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако уже в 2017 г. изменилось не только название статьи, ставшее более императивным («Защита прав граждан – участников долевого строительства»), но и ее содержание.
В целом за 16 лет существования Закон об участии в долевом строительстве претерпел 31 редакцию.
Такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено, на мой взгляд, рядом обстоятельств – к сожалению, преимущественно отрицательного характера. Достаточно упомянуть приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков – термин «обманутые дольщики» как минимум последние 10 лет остается актуальным.
Справедливости ради отмечу, что иногда проблемы у застройщика возникают в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта дольщику. При этом застройщик не банкротится и не отказывается от намерения выполнить обязательства, однако срок их исполнения в любом случае нарушается, что предоставляет дольщику законное право требовать выплаты:
- неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
- штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
- компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).
Стратегия досудебной защиты
В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.
Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).
Привлечение значительного числа поставщиков, исполнителей и подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем дольщикам целесообразно сообщить следующим образом: «Принимая во внимание, что застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание повлияет так или иначе на финансовое состояние застройщика, в то время как денежные средства в представленном в вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности. В любом случае, ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если вы пожелаете заявить его позднее. Однако – как неоднократно заявлялось – в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров просим отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для вас представляется сомнительной».
Одновременно застройщик может предложить дольщику в счет ликвидации задолженности выполнить работы по отделке жилого помещения, установке дверей, окон и т.д. Практика показывает, что некоторая часть дольщиков обязательно поддержат инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет реально.
Судебная защита
Однако в некоторых случаях приведенных мер может оказаться недостаточно.
Если примирения не удастся достичь ни с одним дольщиком, вполне вероятно, что застройщик окажется ответчиком практически одновременно по множественным параллельным исковым заявлениям, что может привести к последовательному взысканию крупных денежных сумм и риску полной финансовой несостоятельности.
Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендую использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилищного строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогичных заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства. В связи с тем, что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства застройщика. При таких условиях будут нарушены интересы как ответчика, так и истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».
В судебном процессе не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку он является скорее вспомогательным, чем основным. Гораздо важнее заявить о снижении неустойки:
«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, отраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Вместе с тем, ответчик считает, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения ответчиком его обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный с последствиями нарушения ответчиком его обязательств характер, вина в действиях ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».
Ненамного сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь можно апеллировать к следующему:
«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый по ст. 13 Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф. Как отметил Верховный Суд РФ в Определении от 29 октября 2013 г. № 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, – то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ. Возможность снижения штрафа по Закону о защите прав потребителей предусмотрена п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 “О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан”, а также иной судебной практикой (определения Мосгорсуда от 4 апреля 2013 г. по делу № 11-3607/2013 и Ленинградского областного суда от 5 февраля 2013 г. № 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».
Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании морального вреда. Здесь можно предложить следующую формулировку: «Истцами, следуя доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями ответчика и наступлением вреда. Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах. При таких обстоятельствах, Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».
Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако может существенно снизить объем взысканной суммы.
| Реквизиты дела | Заявлено (руб.) | Взыскано (руб.) |
|---|---|---|
| Дело № 2–1237/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново |
179890,81 – неустойка 50000 – моральный вред 50% от присужденной суммы – штраф |
85000 – неустойка 5000 – моральный вред 10000 – штраф |
| Дело № 2-1024/19. Сергиево-Посадский городской суд Московской области |
1018027,60 – неустойка 509013,80 – штраф 30000 – моральный вред |
500000 – неустойка 60000 – штраф 5000 – моральный вред |
| Дело № 2-1100/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново |
401888,34 – неустойка 50000 – моральный вред 50% от присужденной суммы – штраф |
200000 – неустойка ( 40000 – моральный вред 50000 – штраф |
Явка в судебное заседание и отстаивание своей позиции имеют критически важное значение, поскольку в отдельных случаях при отсутствии возражений ответчика риск взыскания 90–95% от заявленной истцом суммы возрастает.
| Комментарий суда | Заявлено (руб.) | Взыскано (руб.) |
|---|---|---|
| «Ответчиком не заявлено суду ходатайство о снижении неустойки и штрафа, не представлены доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и доказательства наличия исключительных обстоятельств, препятствовавших ответчику исполнить обязательства надлежащим образом в соответствии с договором» (Фрунзенский районный суд г. Иваново, дело № 2-1480/2018) |
280715,84 – неустойка 50000 – моральный вред 50% от присужденной суммы – штраф |
280715,84 – неустойка 30000 – моральный вред 155357,92 – штраф |
|
«Представитель ответчика ООО «Перспектива» в судебное заседание не явился, повестка получена ООО «Перспектива» 25 мая 2018 г. Таким образом, ответчик надлежащим образом уведомлен о судебном заседании. Отзыв на иск и ходатайства от ответчика не поступили». (Фрунзенский районный суд г. Иваново, дело № 2-1437/2018) |
275647,16 – неустойка 40000 – моральный вред 50% от присужденной суммы – штраф |
275647,16 – неустойка 30000 – моральный вред 152823,58 – штраф |
Стратегии постсудебной работы
Если ответчик грамотно выстроил линию защиты и по возможности замедлил принятие судом решения (привлечение третьего лица, неверный расчет неустойки истцом и т. д.), суд нередко снижает сумму требований как минимум вдвое. При этом ответчик получает дополнительное время (не забываем о подаче апелляционной жалобы с нарушением требований, оставление ее без движения, устранение недостатков, принятие жалобы к производству, апелляционное рассмотрение, принятие судебного акта).
Обычно застройщику удается «защитить» себя подобным образом на два-три месяца, а в особенно благоприятных обстоятельствах – на срок больше полугода.
Впрочем, юридическая работа на этом не завершается. Чтобы продолжить снижение размера задолженности, застройщику следует обратиться к дольщику с предложением заключить договор цессии, по которому право требования исполнения обязанности по уплате долга перейдет третьему лицу. При этом долг «покупается» с незначительной скидкой.
Сопоставим преимущества такой сделки для обеих сторон.
Так, для дольщика это моментальный расчет денежными средствами (в день сделки), психологическое удовлетворение от окончательного решения проблемы, отсутствие длительного процесса принудительного исполнения судебного акта в ФССП России. В то же время минусом является то, что полученная сумма будет ниже определенной судом.
Преимущества застройщика заключаются, в свою очередь, в отсутствии исполнительных производств, исполнительского сбора, наложения арестов и т. п., психологическом удовлетворении от окончательного решения проблемы, а также во вторичной экономии денежных средств благодаря снижению суммы долга. Минус –оговоренную сумму придется выплатить сразу.
Обратим внимание на положения договора цессии, которые позволят правильно «выкупить» право требования. С технико-юридической точки зрения правильно оформить предмет договора можно таким образом:
- Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования по выплате всей суммы денежных средств, причитающейся ко взысканию вследствие нарушения…(Застройщиком) условия о передаче объекта недвижимости по Договору долевого участия в строительстве от б/д, б/н, исполнительных листов ФС № б/н (решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от б/д по делу № б/н), ФС № б/н (решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от б/д по делу № б/н).
- Право требования Цедента (п. 1.1) переходит к Цессионарию в полном объеме.
Итак, изначальная сумма требований дольщика снижена с 700 тыс. руб. до 300 тыс. руб., после чего он уступает право требования заинтересованному лицу за 250 тыс. руб. Нетрудно посчитать выгоду застройщика: за 35% от изначальной суммы долга он «погасил» спор с дольщиком.
Однако действительно ли цессионарий приобрел сумму долга по судебному делу?
Вновь проанализируем п. 1.1 договора. Безусловно, цессионарий приобрел право требования по выплате суммы долга по судебному решению. Внимательный юрист заметит, что цессионарий, кроме этого, получил право требования выплаты всей суммы задолженности по договору.
Почему это важно: если застройщик не может передать объект долевого строительства сразу после судебного решения (а именно так обычно и происходит), накопление нового размера неустойки – лишь вопрос времени. Следовательно, дольщик может обратиться в суд (например, спустя год) и вновь потребовать от застройщика выплатить сумму долга. Именно на ликвидацию такой возможности направлено включение в текст договора формулировки «всей суммы денежных средств».
Таким образом, застройщик не только сэкономит порядка 70% его реальных денежных средств, но и защитит «будущие».
Несмотря на то, что подобные предложения не озвучиваются напрямую, они в то же время и не скрыты за неясными, путаными терминами, не пишутся нечитаемым шрифтом и не приписываются на свободном месте в документе после его подписания. С этой точки зрения застройщика вряд ли можно упрекнуть в «нечистоплотности», так как выполняемые им действия не противоречат закону. Например, сделка не является сделкой с обманом (ст. 179 ГК) или сделкой с существенным заблуждением (ст. 178 ГК), поскольку в случае, когда сторона осведомлена о передаче «дополнительных» прав, спорные положения всего лишь исключаются из текста, при этом дольщик не изъявляет желания не совершать такую сделку вовсе. То есть признаков недействительности сделки в подобном случае не наблюдается ввиду того, что сторона не действует под влиянием заблуждения или обмана: она в любом случае уступает права по договору (как и предполагалось) и получает обещанную сумму денежных средств (что и было предусмотрено). Таким образом, на момент заключения сделки не возникает ни заблуждения, ни обмана.
