Газета или сайт?

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (ст. 166 Гражданского кодекса). К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, указанные в гл. 9 ГК РФ, а также нормы Земельного кодекса и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК, а также по специальным основаниям – например, для договоров аренды зданий и сооружений, а также земельных участков.

Одним из оснований оспаривания (признания недействительным) открытых аукционов на право заключения договоров аренды участков является нарушение порядка проведения аукциона в связи с неопубликованием организатором (к примеру, местной администрацией) извещения о проведении торгов на право заключения договора аренды участка в периодическом печатном издании (местной газете).

К лицам, имеющим право оспаривать аукционы и договоры аренды, заключенные по их результатам, относятся в том числе контролирующие органы, а именно – антимонопольные – в силу прямого указания Закона о защите конкуренции, а также органы прокуратуры. Возможность подачи прокурором соответствующего иска основана на законе (ч. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», ч. 1 ст. 52 и ч. 1 ст. 53 АПК РФ, ч. 1 ст. 45 ГПК РФ) и подтверждается судебной практикой¹.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», применительно к ст. 125 АПК прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, указанным в абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК, – указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени этого образования.

Как правило, при подаче прокурором иска об оспаривании торгов он как истец указывает, что иск подан в защиту как публичных интересов соответствующего муниципального образования в целях обеспечения более эффективного использования муниципального имущества, так и неопределенного круга лиц.

Из совокупного анализа ст. 447 и 449 ГК следует, что указанные нормы не исключают право прокурора на обращение в суд с иском о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК торги могут быть признаны недействительными, если:

• кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
• на торгах неосновательно не была принята высшая предложенная цена;
• продажа произведена ранее указанного в извещении срока;
• были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить ее. Следовательно, как указали высшие суды, при оспаривании сделок в рассматриваемом случае – независимо от доводов прокурора о нарушении прав неопределенного круга лиц – следует применять положения п. 1 ст. 168 и п. 2 ст. 181 ГК.

Обязанность доказывания наличия у истца (прокурора) заинтересованности в признании торгов, а также договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион, недействительными установлена ч. 1 ст. 65 АПК и ч. 1 ст. 56 ГПК. Требуя признания публичных торгов недействительными, истец (прокурор) должен представить суду доказательства нарушения закона при их проведении, а также нарушения прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных норм (п. 1 ст. 449 ГК, ч. 1 ст. 65 АПК и ч. 1 ст. 56 ГПК) основанием для признания недействительным аукциона и договора аренды участка, заключенного по его итогу, может являться нарушение правил его проведения, причем не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов. При этом именно истец (прокурор) несет бремя доказывания существенных нарушений порядка проведения аукциона, представления допустимых и относимых доказательств.

Вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения СМИ и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовости торгов².

Как показывает практика, зачастую периодические печатные издания (еженедельные городские газеты), распространяемые на территории соответствующего муниципального образования, выпускаются незначительным тиражом, с учетом численности населения (постоянных жителей), что свидетельствует о том, что опубликование извещений о проведении спорных аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков в сети «Интернет» на сайте torgi.gov.ru обеспечивает доступность участия в торгах потенциальных участников, заинтересованных в заключении договора аренды, массовость торгов, а также о том, что информация о спорных торгах и их предмете была доведена до широкого круга лиц.

Однако по данному вопросу имеется как положительная³, так и отрицательная⁴ практика.

По смыслу п. 2 ст. 166 ГК лицо, заявившее требование о признании оспоримой сделки недействительной, должно иметь охраняемый законом интерес, который должен носить материально-правовой характер и быть подтвержден соответствующими доказательствами, – как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 5 февраля 2019 г. № 18-КГ18-268).

При этом, являясь процессуальным истцом, прокурор, инициирующий производство в суде в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК и ч. 1 ст. 56 ГПК должен представить суду доказательства материально-правового интереса указанного им неопределенного круга лиц. Также именно прокурор обязан доказать, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц должно быть восстановлено.

Если сторонами не установлены иные последствия недействительности договора, применяются общие положения о недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК.

При признании договора аренды участка недействительным сторона, получившая участок в аренду, должна возвратить его арендодателю, т.е. должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права на объект недвижимости.

Если сделка зарегистрирована в установленном порядке, решение суда о признании ее недействительной будет являться основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве в соответствии с Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 (гл. VII.IX «Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта»).

Требования об аннулировании записи в ЕГРН, признании ее недействительной и исключении из Реестра не соответствуют ст. 12 ГК, не являются самостоятельным способом защиты права и не влекут восстановление нарушенных прав по недействительной сделке, а потому не подлежат удовлетворению. Признание торгов недействительными не влечет ничтожность сделок, заключенных по их результатам, – подчеркнул Верховный Суд в Определении № 18-КГ18-268.

1 марта 2025 г. вступили в силу поправки в Земельный кодекс (Федеральный закон от 28 декабря 2024 г. № 538-ФЗ), которыми не только сокращены сроки в рамках процедуры торгов при предоставлении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, но и признан утратившим силу п. 20 ст. 39.11 ЗК.

Согласно ранее действовавшей редакции указанной нормы организатор аукциона также обеспечивал публикацию извещения о его проведении в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за 30 дней до дня проведения торгов.

Именно со ссылкой на п. 20 ст. 39.11 ЗК прокуратура предъявляла в суды в интересах неопределенного круга лиц иски об оспаривании (признании недействительными) аукционов на право заключения договоров аренды участков, а также договоров аренды, заключенных по их результатам, по мотиву нарушения организаторами аукционов (к примеру, администрациями городов) порядка опубликования извещений о проведении торгов в периодических печатных изданиях (местных газетах).

В соответствии с изменениями, внесенными в ЗК, извещения, связанные с предоставлением земельных участков и проведением аукционов, как и ранее, будут публиковаться только в электронном виде на сайте torgi.gov.ru и сайтах органов власти, которые проводят аукцион, но уже без необходимости публикации такой информации в местных газетах. В сельской местности, где отсутствует интернет или его покрытие недостаточно, будет сохранена возможность размещать такого рода информацию в местных газетах, что сохраняет актуальность механизма защиты прав арендатора.

В заключение коснусь еще двух вопросов: моратория на проверки и компенсации убытков арендатора.

На основании Постановления Правительства РФ от 10 марта 2022 г. № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» мораторий на проведение проверок распространяется на контрольные (надзорные) мероприятия при осуществлении видов государственного контроля (надзора), муниципального контроля, порядок организации и осуществления которых регулируется законодательством⁵, также при осуществлении госконтроля (надзора) за деятельностью органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Согласно п. 7 ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» деятельность органов прокуратуры по осуществлению прокурорского надзора к госконтролю (надзору) не относится.

Таким образом, мораторий на проведение проверок на органы прокуратуры не распространяется.

В случае признания договора аренды земельного участка недействительным по причине нарушения уполномоченным органом процедуры его предоставления арендатор также вправе рассчитывать на компенсацию возникших у него убытков⁶. Размер убытков определяется с учетом ст. 15 ГК и разъяснений Пленума ВС, изложенных в Постановлении от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 11–16).

На протяжении последних лет складывается разнообразная судебная практика защиты интересов арендаторов (инвесторов) публичных земельных участков. Суды встают на сторону как арендаторов, так и прокуроров, порой даже несмотря на низкий уровень доказывания прокурорами наличия как существенных нарушений порядка проведения торгов, так и материально-правового интереса неопределенного круга лиц, нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц, которое должно быть восстановлено.

Резюмируя, добавлю, что, учитывая сложность и длительность процедуры судебной защиты нарушенных прав арендаторов (инвесторов), представляется актуальным участие адвоката как представителя арендатора (инвесторов) не только в судебных органах, но и на стадии заключения арендаторами (инвесторами) договоров аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях предотвращения возникновения ситуаций, когда пользование арендованным участком не представляется возможным, для проведения комплексной квалифицированной правовой экспертизы документов, представляемых организаторами торгов (к примеру, местными администрациями), и участков на предмет наличия недостатков, препятствующих их полноценному использованию.