×

Институт единственного жилья: на пути к совершенствованию

Достоинства и недостатки проекта поправок в Закон о банкротстве
Черепнова Юлия
Черепнова Юлия
Юрист практики разрешения споров MAYS Partners

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 февраля 2022 г. № 5-П заключил, что п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве нарушают баланс интересов лиц, участвующих в банкротном деле, в случае, когда гражданин приобрел жилое помещение, которое для него фактически является единственным жильем, у должника по сделке, впоследствии признанной недействительной, и не имеет возможности вернуть ранее уплаченные за данное помещение денежные средства, поскольку законодательство не содержит специального правила об очередности удовлетворения требований такого рода кредиторов.

Читайте также
КС выявил пробел в регулировании продажи жилого помещения в рамках процедуры банкротства
Суд указал, что положения норм законодательства о банкротстве не гарантируют реального возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилое помещение было единственным пригодным для проживания
09 февраля 2022 Новости

Действующее регулирование предусматривает, что гражданин приобретает право требовать от должника вернуть ему денежные средства только тогда, когда он передал имущество в конкурсную массу. На практике при таком регулировании последствий недействительности сделки гражданин рискует остаться и без квартиры, и практически без денег.

Основной тезис КС, изложенный в Постановлении № 5-П/2022, заключается в том, что п. 2 ст. 61.6 Закона о банкротстве не обеспечивает одновременность исполнения взаимных требований: когда гражданин обязан передать должнику жилье, а должник гражданину – денежные средства. Также Конституционный Суд заметил, что закон не гарантирует, что признанный банкротом должник-продавец в принципе вернет деньги гражданину-покупателю.

До разъяснений КС правовое регулирование последствий недействительности сделок в процедуре банкротства фактически предоставляло конкурсным кредиторам carte blanche для лишения граждан единственного жилья. В связи с этим Конституционный Суд заключил, что в ситуации, когда жилье является для гражданина единственным, нормы Закона о банкротстве нарушают конституционное право гражданина на жилище, в связи с чем рекомендовал законодателю принять меры для совершенствования правового регулирования.

Позитивным шагом к решению проблемы, обозначенной в Постановлении № 5-П/2022, стал внесенный 22 сентября в Госдуму проект поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве (законопроект № 199216-8).

Читайте также
Предлагается защитить лиц, которые лишились жилья из-за банкротства продавца
Внесенные в Госдуму поправки предусматривают, что такому гражданину будут возвращаться средства, минуя реестр требований кредиторов
26 сентября 2022 Новости

Законопроект имеет очевидные преимущества, так как поможет улучшить действующее регулирование и решить проблему нарушения баланса интересов продавца-должника и покупателя-гражданина, который приобрел единственное жилье, когда оба участника имеют взаимные обязанности, вытекающие из недействительной сделки.

Поправки в Закон о банкротстве предоставляют гражданам квазизалоговый приоритет: право на получение денежных средств, уплаченных ранее в рамках недействительной сделки, минуя конкурсную массу, а также пошаговую модель реализации спорного имущества и алгоритм возврата денежных средств гражданину-покупателю. Установленный императивный порядок позволит не только минимизировать возможность злоупотребления правом при реализации имущества, но и защитить интересы граждан.

Также ценными представляются изменения в ст. 61.6 закона, которые регламентируют порядок действий суда и участников банкротного процесса. В их числе:

  • возможность гражданина сохранить жилье, доплатив разницу между рыночной стоимостью недвижимости и ценой ее приобретения по недействительной сделке (предлагаемый абз. 2, 4 п. 8). В таком случае договор купли-продажи спорного жилья со стороны гражданина-покупателя исполняется путем зачета суммы денежных средств, переданных должнику по недействительной сделке, и уплаты разницы между такой суммой и ценой договора;
  • преимущественное право гражданина-покупателя перед иными лицами заключить договор купли-продажи спорного жилья – согласно абз. 2 п. 8 в предложенной редакции порядок продажи жилого помещения может предусматривать возможность его продажи гражданину до выставления на торги. Это позволит сохранить определенность для гражданина-покупателя, не нарушив при этом права конкурсных кредиторов, претендующих на полную стоимость жилого помещения, и, таким образом, обеспечить баланс интересов, на который указывал КС;
  • порядок открытия специального банковского счета – согласно абз. 2 п. 6 эту обязанность предлагается возложить на арбитражного управляющего;
  • срок, в течение которого арбитражный управляющий обязан перечислить денежные средства на счет гражданина, – в соответствии с проектируемым абз. 4 п. 6 он составляет 14 дней с момента поступления денег на специальный банковский счет;
  • последствия уклонения гражданина от получения денежных средств – в этом случае арбитражный управляющий обязан внести полученные денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения должника (абз. 4 п. 6). Более того, законодатель обязывает арбитражного управляющего уведомить гражданина о внесении денежных средств в депозит нотариуса в течение пяти рабочих дней с даты внесения;
  • возможность индексации суммы выплаты гражданину (п. 10 проекта);
  • исключение автономии арбитражного управляющего при продаже такого имущества – согласно абз. 5 п. 6 нарушение требований абз. 1–4 данного пункта является основанием для признания сделки по продаже жилого помещения на торгах недействительной;
  • механизм, защищающий право пользования гражданина жилым помещением до момента получения причитающихся данному лицу денежных средств (п. 7). Более того, предусматривается право гражданина ходатайствовать перед судом об установлении разумного срока (до шести месяцев) сохранения права пользования жилым помещением. Данное решение позволит обеспечить реальную возможность гражданина приобрести новое жилье на средства, полученные от реализации спорного имущества. Одновременно нельзя не отметить сохранение права пользования жильем в период после продажи – это серьезное ограничение для потенциального покупателя;
  • предусмотрен механизм придания публичного статуса такому ограничению в виде обязанности арбитражного управляющего обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и отразить информацию о наличии ограничений как в сообщении о продаже жилого помещения, так и в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 7);
  • последствия отказа гражданина освободить жилье по истечении установленного срока – согласно абз. 4 п. 7 законопроекта, арбитражный управляющий получит право на принудительное выселение данного лица на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель жилого помещения. Это также поможет соблюдению баланса интересов конкурсных кредиторов должника и гражданина-покупателя.

Тем не менее некоторые положения законопроекта вызывают сомнения в плане практической реализации. Например, согласно проектируемому абз. 2 п. 8 порядок продажи жилого помещения может предусматривать возможность его продажи гражданину до выставления на торги по цене, равной рыночной стоимости объекта, установленной решением суда о признании сделки по его приобретению недействительной. Однако определение стоимости продажи по цене на дату заключения недействительной сделки является некоторым перекосом в сторону гражданина-покупателя и не оставляет шансов кредиторам влиять на это.

Поскольку зачастую процедуры банкротства, особенно кредитных организаций, значительно растянуты во времени, очевидно, что рыночная цена спорного имущества на дату его приобретения и на момент рассмотрения дела может существенно различаться. При этом законопроект предусматривает индексацию денежных средств гражданина-покупателя только на случай их возврата (п. 10), а в отношении стоимости реализации спорного имущества такой или схожий порядок не предусмотрен, что свидетельствует о непоследовательном подходе к решению данной проблемы в ситуации, когда гражданин решает доплатить за жилье и сохранить на него право собственности. Впоследствии это может привести к противоречиям и неясностям в правоприменении.

Также неоднозначными представляются положения абз. 3 п. 8, предоставляющие гражданину право в разумный срок заключить договор на аналогичных условиях (которые устанавливались первыми, повторными торгами или торгами посредством публичного предложения), если гражданин не участвовал в аукционе. Данный пункт, на наш взгляд, сконструирован неоднозначно и недостаточно детализирован, что с высокой вероятностью вызовет у юридического сообщества такие вопросы, как, например, куда обращаться гражданину, не участвующему в торгах и желающему реализовать указанное право; каковы критерии определении «разумного срока»; приостанавливает ли обращение гражданина с предложением купить жилое помещение по цене соответствующих торгов последующие торги? Вероятно, подобная неопределенность приведет к сложностям в правоприменении, неоднородной судебной практике и породит необходимость разъяснения указанных положений со стороны Верховного Суда РФ.

Для разрешения возможного конфликта интересов сторон сделки и предсказуемости судебной практики представляется целесообразным уточнить в законопроекте порядок приобретения гражданином жилого помещения.

Следует также обратить внимание, что согласно п. 9 ст. 61.6 законопроекта на арбитражного управляющего возлагается обязанность обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта о признании сделки по продаже гражданину жилого помещения недействительной по вновь открывшимся обстоятельством в связи с тем, что данное помещение не было реализовано в ходе публичного предложения. При этом указанный пункт содержит презумпцию: «пока не доказано иное, предполагается, что рыночная стоимость жилого помещения не отличалась существенно от цены оспоренной сделки по его приобретению и что оспаривавшее ее лицо не знало и не могло знать об этом».

На наш взгляд, указанное положение содержит явные противоречия, поскольку, с одной стороны, именно арбитражный управляющий ранее оспаривал сделку для возвращения имущества должника в конкурсную массу. С другой стороны, по основаниям, указанным в п. 9, он будет обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта и – учитывая опровержимость презумпции – приводить возражения в интересах кредиторов и должника на свое же заявление о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.

Более логичным в этой ситуации представляется не обязание арбитражного управляющего обратиться с указанным заявлением, а предоставление такого права всем заинтересованным лицам – в первую очередь, гражданину-покупателю, поскольку именно он, главным образом, заинтересован в том, чтобы сделка по приобретению им жилья сохранила юридическую силу. Это позволило бы снять указанные противоречия.

В целом предложенный в законопроекте вариант решения проблемы не является универсальным, так как не предусматривает иных способов возмещения стоимости приобретенного жилья (например, за счет средств конкурсной массы должника (если их достаточно и есть положительное решение кредиторов), по аналогии с институтом замещающего жилья.

Кроме того, с целью соблюдения баланса интересов сторон, в законопроекте необходимо предусмотреть порядок реализации права кредитора на оставление имущества, не реализованного в ходе торгов, за собой против выплаты суммы гражданину (по аналогии с порядком, предусмотренным ст. 142.1 Закона о банкротстве).

Несмотря на имеющиеся в законопроекте недостатки, его разработка – важный и необходимый шаг на пути законодательного разрешения коллизии интересов кредиторов должника и гражданина – приобретателя жилого помещения, которое является для последнего единственным жильем. Отсутствие законодательного механизма, обеспечивающего реализацию права на жилище, влекло нарушение принципа соразмерности и пропорциональности защиты прав в пользу кредиторов. В результате этого длительное время споры по сделкам о приобретении гражданином недвижимости, являющейся единственным жильем, рассматривались без учета социальной значимости института единственного жилья и соблюдения прав граждан на достойное существование. В связи с этим жалоба С.В. Кузьмина, рассмотренная Конституционным Судом, стала ярким примером, когда потребность в изменении правового регулирования сформирована не законодателем, а обществом. Очевидно, важную роль в этом играет КС, который зачастую является единственным посредником между обществом и законодателем.

Рассказать:
Другие мнения
Антонова Екатерина
Антонова Екатерина
Адвокат АП Краснодарского края, КА «Антонова и партнеры»
ВС предложил новую модель апелляционного обжалования в гражданском процессе
Гражданское право и процесс
Эффект от нововведений может носить двоякий характер
15 июля 2024
Березина Марина
Березина Марина
Адвокат АП г. Москвы, МГКА «Новиков и партнеры»
Банкротство по новым правилам
Арбитражный процесс
Изменения, которые можно оценить положительно, и вопросы, представляющиеся спорными
01 июля 2024
Якупов Тимур
Якупов Тимур
Юрист, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право», помощник депутата Госдумы РФ С.В. Авксентьевой
«Отпуск» за собственный счет?
Гражданское право и процесс
Правомерность начисления частными детсадами платы за услуги в период отсутствия воспитанника
25 июня 2024
Лапшина Анна
Лапшина Анна
Старший юрист практики IP и IT BIRCH LEGAL
«Два нарушения по цене одного»
Право интеллектуальной собственности
Почему проект поправок в ст. 1515 ГК требует существенной доработки
25 июня 2024
Антонова Екатерина
Антонова Екатерина
Адвокат АП Краснодарского края, КА «Антонова и партнеры»
Судебную защиту для бизнеса предлагается упростить
Арбитражный процесс
О законодательной инициативе передать споры с участием самозанятых лиц и ИП в арбитражные суды
20 июня 2024
Михайловская Елена
Михайловская Елена
Адвокат АП Московской области, советник уголовно-правовой практики ALLIANCE LEGAL CG
Правовые последствия для операторов в случае утечки персональных данных
Производство по делам об административных правонарушениях
Законопроектные инициативы
20 июня 2024
Яндекс.Метрика