Современная практика защиты добросовестных приобретателей недвижимого имущества в гражданском обороте стремительно изменяется, адаптируясь к актуальным социально-экономическим условиям. Проблема добросовестного приобретения становится предметом многочисленных судебных споров, нацеленных на защиту интересов участников гражданских правоотношений.
Так, Бабушкинский районный суд г. Москвы закончил рассмотрение исковых требований Департамента городского имущества г. Москвы о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, а также о признании права собственности г. Москвы на выморочное имущество и выселении из спорной квартиры семьи из пяти человек, трое из которых – несовершеннолетние.
Эта история связана с тем, что в 2014 г. нотариус одного из регионов РФ выдал А. свидетельство о праве на наследство по завещанию. Приняв в наследство трехкомнатную квартиру, А. решил продать ее.
Покупателями объекта недвижимости стали мои доверители – семья Г., состоящая из пяти человек, трое из которых – несовершеннолетние дети (мальчики-тройняшки).
Чтобы безопасно купить недвижимость, необходимо, безусловно, проверить «чистоту» сделки. Доверители оказались покупателями осторожными и требовательными и перед заключением договора купли-продажи побеседовали с соседями бывшей владелицы квартиры, обратились за сопровождением сделки к риелторам, провели оценку объекта недвижимости, включили в ДКП полную стоимость квартиры, привлекли к покупке не только свои денежные средства, но и частично ипотечные, а также средства материнского капитала.
Также одним из инструментов безопасности сделки, как полагали доверители, являлось то, что продавец (А.) подписал у нотариуса заявление о том, что гарантирует отсутствие у наследодателя иных законных наследников, а если таковые объявятся позже, обязуется урегулировать все возможные конфликты.
Однако спустя восемь лет с исковыми требованиями о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, а также о признании права собственности г. Москвы на выморочное имущество обратился Департамент городского имущества Москвы.
По версии истца, наследодатель была одинокой, а завещание на имя А. является подложным документом.
Для установления всех обстоятельств дела суд неоднократно запрашивал из региональной нотариальной палаты и правоохранительных органов информацию и документы, которые могли бы подтвердить или опровергнуть версию истца. Однако необходимые документы не нашлись, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу, что достоверные сведения о подложности завещания не получены.
Процесс затянулся почти на два года.
Мы с доверителями избрали следующую позицию. Во-первых, ответчики являются добросовестными приобретателями, поскольку приняли своевременные разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение квартиры, а также полагались на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировали право собственности на квартиру.
Юридические действия по принятию наследства А. осуществлял у нотариуса, на которого возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников. Спорная квартира приобреталась ответчиками с использованием заемных средств (ипотеки). Соответственно, правомочия продавца были проверены в том числе банком. То есть покупатели максимально исключили для себя негативные последствия и проявили достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении ДКП спорного жилого помещения.
Заключенный между продавцом и покупателями договор купли-продажи содержит все существенные условия, необходимые для данного вида сделки. Факты возмездности сделки и оплаты стоимости приобретенной квартиры в полном объеме подтверждаются актом к ДКП, а также распиской и кредитным договором.
Вопросы добросовестного приобретения урегулированы рядом нормативных актов, среди которых ключевыми являются, в частности, ст. 302 ГК РФ, регламентирующая порядок истребования имущества у добросовестного приобретателя, а также Постановление пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), формирующие единообразную судебную практику.
Особое значение имеет Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П, согласно которому норма п. 1 ст. 302 ГК РФ признана не соответствующей Конституции РФ в части, допускающей истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя, если соответствующее публично-правовое образование не приняло своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности.
Во-вторых, Департамент городского имущества пропустил сроки исковой давности предъявления указанных требований.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Правительством г. Москвы изданы правовые акты, которые предписывают совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города контроль за передачей в Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы сведений об умерших одиноких гражданах. Этими же правовыми актами предусмотрены сроки передачи соответствующей информации для принятия мер по оформлению жилых помещений, переходящих в порядке наследования но закону в собственность Москвы.
Таким образом, информация о якобы незаконной выдаче завещания на спорную квартиру должна была поступить в Департамент городского имущества в течение шести месяцев.
Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к утрате соответствующего имущества, в том числе посредством его выбытия из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
Как разъяснено в п. 57 Постановления № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.
Поскольку право собственности А. на указанную квартиру было зарегистрировано в 2014 г., Г. являются собственниками данного объекта недвижимости с 2015 г., а Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд за защитой нарушенного права только в 2023 г., что позволяет заключить о пропуске срока исковой давности.
Далее в интересах семьи Г. я подала встречное исковое заявление о признании доверителей добросовестными приобретателями спорной квартиры. Решением от 14 октября 2025 г. суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества г. Москвы в полном объеме и признании семьи Г. добросовестными приобретателями. Таким образом, суд защитил имущественные права добросовестных приобретателей от неправомерных притязаний со стороны третьих лиц.
