×

Необъективность экспертного заключения удалось доказать

Анализ экспертизы выявил ее несоответствие требованиям законодательства и иные нарушения
Бергман Виктория
Бергман Виктория
Начальник управления рецензирования НП «СРО судебных экспертов», юрист

Еще 10 лет назад такого понятия, как рецензия на экспертизу, в правовом поле не существовало. Нет его и до сих пор, хотя сегодня большинство юристов знакомы с термином «заключение специалиста (рецензия)» или применяли его для оспаривания необъективных результатов исследования.

На примере из собственной практики расскажу, как рецензия на экспертизу помогла нижегородским пенсионерам добиться справедливой суммы возмещения стоимости их квартиры, изъятой в связи с переселением из ветхого жилья.

При реализации региональной программы по переселению граждан из аварийного жилья квартира семьи пенсионеров подлежала изъятию. Согласно отчету об оценке, предъявленному сотрудниками городской администрации, стоимость квартиры составила 3,9 млн руб. Собственники с данными отчета не согласились и от подписания соглашения об изъятии квартиры для муниципальных нужд отказались. По их мнению, квартира в доме, расположенном в центре города, не может стоить так дешево. Собственники заказали независимую оценочную экспертизу, согласно заключению которой размер возмещения составляет 5,8 млн руб., а затем обратились в суд, который назначил проведение оценочной экспертизы.

Как указывалось в судебной оценочной экспертизе, квартира площадью 73,3 кв. м расположена на втором этаже двухэтажного дома, построенного из дерева и кирпича в 1917 г. и расположенного в историческом центре Нижнего Новгорода. Данный район богат объектами, представляющими архитектурную и историческую ценность, среди которых особенно выделяется Нижегородский кремль. Район считается также деловым, административным, научным, культурным и образовательным центром города. Плотность застройки достаточно высокая, объект окружен жилыми домами. Транспортная доступность хорошая, территория благоустроена. На придомовой территории расположена стихийная парковка, дом находится в аварийном состоянии.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости судебный эксперт использовал сравнительный метод оценки (были выбраны три объекта-аналога в том же микрорайоне). С учетом корректировок стоимость объекта составила 4,1 млн руб. При этом затраты на переезд составили бы около 10 тыс. руб., стоимость риелторских услуг по подбору иного жилья – 107 тыс. руб. Еще 150 тыс. руб. пенсионерам пришлось бы потратить на аренду временного жилья. С учетом других затрат общая сумма расходов, связанных с изъятием квартиры, составила 280 тыс. руб. Таким образом, размер возмещения в итоге должен был составить 4,38 млн руб.

Далее собственники обратились за рецензией на экспертизу. В ходе анализа экспертизы было исследовано ее соответствие требованиям законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, а также полноты, всесторонности и обоснованности. В качестве источников информации рецензенты использовали нормативно-правовую базу, актуальную на дату составления заключения эксперта.

Было установлено, что эксперт, выполнявший судебную экспертизу, исключен из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и не имеет квалификационных аттестатов, позволяющих заниматься данной деятельностью. Были выявлены также нарушения законодательства – в частности, при выполнении экспертизы не применялись федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России, а также стандарты и правила оценочной деятельности СРО оценщиков; содержание заключения эксперта не соответствовало требованиям ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, экспертом не был соблюден порядок проведения анализа рынка, объем доступных аналогов для применения сравнительного подхода в заключении не представлен, отбор аналогов не обоснован, а критерии отбора не определены. В частности, в качестве аналогов эксперт рассмотрел всего три объекта, которые были приняты к расчетам без предварительного отбора. Таким образом, в части описания объема доступных объектов-аналогов и порядка их отбора для проведения расчетов не были соблюдены положения подп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Корректность отбора аналогов для оценки не подтверждена и недоступна для проверки, не соответствует принципу полноты и всесторонности заключения.

Как отмечалось в рецензии, судебным экспертом не был соблюден порядок определения компенсации собственникам квартиры, расположенной в аварийном доме. Так, рыночная стоимость отчуждаемого имущества рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома (порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилья, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием квартиры, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилья для приобретения и оформлением права собственности на него, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе это упущенная выгода).

Это означает, что за эталон оценки принимаются аналогичные квартиры или комнаты, находящиеся в состоянии, пригодном для проживания. Эксперт же в качестве аналогов выбрал квартиры в домах 1917 г. постройки, которые в любой момент могут быть признаны аварийными. В отличие от объекта оценки, квартиры-аналоги расположены в домах с кирпичными либо смешанными стенами и деревянными перекрытиями, которые относятся к другой группе капитальности, в связи с чем определенная экспертом рыночная стоимость соответствует квартире в доме, находящемся в ветхом состоянии. То есть итоговая стоимость изымаемой квартиры занижена.

В рецензии указывалось, что в целом заключение не соответствует нормам законодательства, выводы эксперта не являлись обоснованными и не могли быть признаны достоверными. С учетом выводов, изложенных в рецензии, истцы обратились в суд с ходатайством о проведении повторной оценочной экспертизы, которое было удовлетворено. В обоснование принятого решения суд сослался на п. 1 ст. 15 ГК РФ, предусматривающий право граждан и юридических лиц, чье право нарушено, требовать полного возмещения причиненных убытков, а также п. 1 ст. 1064 ГК об ответственности за вред, причиненный гражданину или юридическому лицу. Во взаимосвязи эти нормы направлены на защиту и обеспечение восстановления нарушенных прав граждан и тем самым – на реализацию конституционного принципа охраны законом права частной собственности.

По итогам повторной экспертизы стоимость квартиры была оценена в 5,63 млн руб. Истцов данный размер возмещения устроил.

Учитывая, что при изъятии имущества необходимо достигать максимального баланса интересов сторон, тем более когда речь идет о единственном жилье, суд, разрешая сложившуюся спорную ситуацию, счел правильным с учетом положений ст. 1082 ГК определить сумму возмещения, рассчитанную на основании повторной судебной оценочной экспертизы. Данный пример прекрасно иллюстрирует необходимость проверки заключений эксперта на предмет полноты и обоснованности выводов.

Рассказать:
Другие мнения
Бибиков Сергей
Бибиков Сергей
Старший юрист МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"», преподаватель Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), к.ю.н.
Добросовестность – прежде всего
Третейское разбирательство
КС конкретизировал понятие публичного порядка для целей выдачи исполнительного листа по решению третейского суда
18 июля 2024
Бочинин Илья
Бочинин Илья
Юрист Практики по проектам в энергетике VEGASLEX
Нарушение или нет?
Конституционное право
КС разъяснил спорный вопрос о субсидировании МУПов публично-правовым образованием
17 июля 2024
Васильков Константин
Васильков Константин
Адвокат АП Алтайского края, Алтайская краевая коллегия адвокатов (АК № 1 Индустриального района г. Барнаула)
Суд присяжных: прошлое, настоящее, будущее
Уголовное право и процесс
Анализ отечественной практики и зарубежных правопорядков
15 июля 2024
Конрат Валерия
Конрат Валерия
Руководитель общей судебной практики юридической компании «Эклекс»
Дивиденды от добрачного бизнеса – общие или личные?
Семейное право
Суды по-разному подходят к разрешению подобных споров
12 июля 2024
Манько Илья
Манько Илья
Адвокат АП г. Москвы, партнер АБ «Бартолиус»
Об убытках директора за совершение сделки с заинтересованностью
Арбитражный процесс
ВС привел позицию по ряду вопросов, касающихся ответственности экс-руководителя
12 июля 2024
Ященко Валентина
Ященко Валентина
Адвокат АП Московской области
Необоснованные меры
Уголовное право и процесс
Жалобы, поданные в ЕСПЧ до выхода России из Совета Европы, касались нарушений при избрании и продлении меры пресечения
11 июля 2024
Яндекс.Метрика