Конституционный Суд РФ разъяснил, что действия публичных органов, направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную – даже признанные в дальнейшем незаконными, – не позволяют квалифицировать выбытие жилого помещения из владения публично-правового образования как выбытие помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя.
Конституционный Суд опубликовал Постановление от 26 мая 2025 г. № 22-П по жалобе Татьяны Панкратовой, у которой истребовали квартиру, сославшись на нарушения при приватизации, допущенные должностными лицами муниципального органа при выделении данного объекта недвижимости продавцу.
Вкратце напомню фабулу дела. В 2018 г. муниципальное образование разрешило одной из служащих приватизировать квартиру. Спустя два года открытого владения, в 2020 г., муниципальная служащая решила продать квартиру.
Покупатель Татьяна Панкратова проверила сведения ЕГРН, обратившись к нотариусу за правовой экспертизой и удостоверением сделки. Получив документы о праве собственности и ключи, покупатель вступила во владение, отремонтировала жилище и… получила иск прокурора г. Судака Республики Крым. В иске указывалось, что поскольку глава администрации города при предоставлении жилья муниципальной служащей допустил противоправные действия, квартира подлежит истребованию у нового собственника. Наша юрфирма защищала интересы приобретателя.
Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворил исковые требования прокурора. В возражениях против данных требований был заявлен довод о том, что риск ошибки муниципального органа не может быть переложен на добросовестного приобретателя. Порок воли муниципального органа не позволяет истребовать квартиру у добросовестного покупателя. В подтверждение добросовестности покупателя были представлены надлежащие доказательства, подтверждающие ее разумные и последовательные действия как при приобретении квартиры, так и после вступления во владение. Однако Судакский городской суд РК пришел к выводу о том, что поскольку квартира была изначально незаконно приватизирована, у конечного приобретателя ее надлежит истребовать.
При этом суд первой инстанции на дал оценки ни доводам покупателя о том, что он является добросовестным, ни представленным в дела доказательствам. Вместо этого он указал в решении, что покупателем не представлены доказательства его добросовестности.
При этом суд не конкретизировал, в силу чего у покупателя должны были возникнуть сомнения в правомочиях продавца на основании представленных ей документов и какие действия она должна была совершить для проверки этих правомочий, каким образом покупатель могла и должна была проверить действительность и законность предшествующей сделки – приватизации, в том числе при условии, что указанные действия проверены специальными субъектами – нотариусом и госрегистратором, проводившими правовую экспертизу сделки.
Мы подготовили апелляционную жалобу в Верховный Суд РК, указали на процессуальные нарушения при оценке доказательств, а также на то, что суд не дал оценки юридически значимым действиям – должной степени заботливости и осмотрительности, проявленным покупателем, а также наличию воли администрации города на передачу жилого помещения в частную собственность. Таким образом, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, повлекло неприменение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, – ст. 302 ГК РФ.
В результате апелляционного обжалования ВС РК отменил решение первой инстанции и постановил, что покупатель является добросовестным, а жилое помещение признал не подлежащим истребованию.
Признавая покупателя добросовестным, апелляционный суд сделал вывод, что у администрации г. Судака имелась воля на отчуждение спорной квартиры путем приватизации; муниципальный орган принял последовательные решения по отчуждению данного жилого помещения. Кроме того, он пришел к выводу, что покупатель приобрел право на квартиру на основании совершенной нотариальной возмездной сделки, соответствующей стоимости на момент заключения договора купли-продажи.
Признавая покупателя добросовестным приобретателем, оценив доказательства и фактические обстоятельства спора, суд апелляционной инстанции установил, что до совершения сделки покупатель самостоятельно убедилась в отсутствии арестов и обременений на приобретаемую квартиру, после чего обратилась к нотариусу за правовой экспертизой сделки и ее нотариальным удостоверением, расчет по договору осуществлен не просто безналичным путем, а через эскроу-счет – т.е. продавец получил плату только после того, как госрегистратор зарегистрировал переход права собственности к покупателю. После возникновения права на квартиру покупатель незамедлительно вступила во владение квартирой: переоформила на себя все лицевые счета, начала нести бремя содержания жилища, выполнила ремонт и проживала в квартире в летнее время.
Указанное в совокупности повлекло вывод апелляционного суда о том, что покупатель в понимании п. 1 ст. 302 ГК является добросовестным приобретателем.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции учел в том числе сформированные в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П правовые выводы Конституционного Суда о том, что из принципа справедливости вытекает недопустимость перенесения на граждан бремени неблагоприятных последствий, причиной которых явились упущения органов публичной власти. Риск просчетов, допущенных органами публично-правовых образований, должно нести государство, а риск потери частными лицами принадлежащего им имущества, возникший ввиду такого рода ошибок, не может переноситься на этих лиц.
Среди прочего апелляционный суд отметил, что муниципальное образование не лишено права обратиться в суд с требованиями к лицам, нарушившим право собственности муниципального образования, о возмещении убытков.
Однако позднее Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Республики Крым, вернул дело на новое апелляционное рассмотрение. При этом кассационный суд не указал в решении на нарушения материального или процессуального права, допущенные апелляционным судом, а отметил, что заслуживают внимания доводы прокурора, которыми он обосновывал свою позицию в судах первой и апелляционной инстанций и которые остались без должной оценки, – о том, что 30 июня 2021 г. было возбуждено уголовное дело в отношении главы администрации г. Судака по факту превышения должностных полномочий при распоряжении жилым помещением. Впоследствии экс-глава администрации постановлением Судакского городского суда РК от 28 февраля 2023 г. был освобожден от уголовной ответственности по предъявленному ему обвинению по ч. 1 ст. 293 УК РФ; производство по уголовному делу на основании ч. 1 ст. 24 УПК РФ прекращено в связи с истечением сроков давности уголовного преследования, что не является реабилитирующим основанием.
Возвращая дело на новое апелляционное рассмотрение, Четвертый КСОЮ среди прочего указал, что апелляционный суд не установил обстоятельства, при которых была совершена сделка, и не дал надлежащей оценки доводу прокурора о том, что спорная квартира приобретена по заниженной цене. Стоит отметить, что прокурор в суде первой инстанции не заявлял довод о том, что квартира могла быть продана по заниженной стоимости. Возражая против признания покупателя добросовестным, прокурор ссылался лишь на нарушения закона, допущенные должностным лицом при приватизации спорного жилого помещения.
В ходе нового апелляционного рассмотрения дела ВС РК согласился с доводами прокуратуры: поскольку глава администрации нарушил закон при приватизации жилого помещения, оно подлежит истребованию у нового собственника, указания кассационного суда об установлении соответствия цены сделки рыночной стоимости квартиры не выполнил. При этом в материалы дела был предоставлен отчет о рыночной стоимости спорной квартиры.
Верховный Суд РФ оснований для передачи кассационной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам не усмотрел, и Татьяна Панкратова обратилась в Конституционный Суд с жалобой на неконституционность п. 1 и 2 ст. 302 ГК. По мнению заявителя, обжалуемые нормы позволяют истребовать жилое помещение от добросовестного лица, которое возмездно приобрело его, полагаясь на данные ЕГРН, по иску прокурора в интересах публичного образования, должностное лицо которого совершило осознанные (волевые) противоправные действия по распоряжению данным помещением, повлекшие впоследствии признание сделки по его отчуждению недействительной.
В Постановлении от 26 мая 2025 г. № 22-П КС обратил внимание, что если уполномоченные органы публично-правового образования совершали действия (принимали правовые акты), направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную и, соответственно, на передачу владения, – даже если эти действия в дальнейшем признаны незаконными – не предполагается признание жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя.
Указанное, как пояснил Конституционный Суд, следует из того, что к органам публичной власти – в силу их специфического статуса – применим повышенный стандарт должной осмотрительности, соблюдение которого требуется в равной степени на всех этапах процедуры, предполагающей предоставление гражданину жилого помещения. Ни положения Конституции, ни нормы ГК не исключают вероятность наступления негативных для публично-правового образования последствий в результате необеспечения должной осмотрительности при осуществлении им – в лице уполномоченных органов (должностных лиц) – его полномочий, если таковые сопряжены с предоставлением гражданам жилых помещений в собственность или на ином вещном праве
Именно суды при рассмотрении заявленных публично-правовыми образованиями (в их интересах) виндикационных требований должны на основе исследования фактических обстоятельств оценивать наличие оснований для истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей, в том числе в соответствии с конституционно-правовым смыслом п. 1 ст. 302 ГК, выявленным Конституционным Судом в Постановлении от 26 мая 2025 г. № 22-П, – т.е. в зависимости от того, были ли уполномоченными органами публично-правового образования совершены такие действия (приняты такие правовые акты).
Кроме того, как разъяснил КС, публично-правовое образование или выступающий в защиту его законных интересов прокурор вправе применять иные меры по восполнению имущественных потерь, связанных с незаконным выбытием жилого помещения из собственности публично-правового образования, в том числе предъявлять требования к лицам, виновным в выбытии или являющимся выгодоприобретателями по сделке.
В итоге КС признал обжалуемую норму не противоречащей Конституции, однако постановил пересмотреть дело заявителя с учетом выявленного конституционно-правового смысла.
Толкование указанной нормы Конституционным Судом, а также вывод о том, что муниципальное образование вправе в ином порядке восполнить свои имущественные потери, пересекаются со сформированной нами правовой позицией в гражданском деле и выводами ВС РК при первом рассмотрении дела и признании покупателя добросовестным.
Указанные выводы Конституционного Суда важны для добросовестных покупателей, приобретающих квартиры у лиц, получивших права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. При рассмотрении аналогичных споров важно доказать наличие воли муниципального образования на передачу жилого помещения в частную собственность, наличие которой, даже при допущенных должностными лицами нарушениях при приватизации, может помочь добросовестному приобретателю сохранить право на квартиру.
В общей картине оспаривания государством права на объекты, находящиеся в частной собственности, Конституционный Суд в очередной раз поддержал добросовестных приобретателей. Ранее Постановлением от 22 июня 2017 г. № 16-П положение п. 1 ст. 302 ГК было признано не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускало истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении жилья полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда последнее не приняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению его права собственности на это имущество.
