На сайте Законодательного собрания Санкт-Петербурга размещен проект поправок в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно проекту ст. 2 Закона, регулирующую круг лиц, имеющих право выступать залогодержателями по договору ипотеки, предлагается дополнить абзацем об установлении прямого запрета на заключение договоров ипотеки между физическими лицами, не имеющими статуса индивидуального предпринимателя или лицензии профессионального кредитора.
Разработчик объясняет необходимость внесения изменений следующими аргументами.
Во-первых, защитой уязвимых категорий граждан, которые, находясь в тяжелой финансовой ситуации, зачастую соглашаются на кабальные условия, не осознавая последствий подобных решений.
Во-вторых, устранением «правового прикрытия» для мошеннических действий. Дело в том, что действующее законодательство формально позволяет оформлять займы под залог жилья между физлицами, что порой используется для «маскировки» противоправных схем.
В-третьих, устранением дисбаланса в правовом регулировании. С 1 ноября 2019 г. микрофинансовым организациям запрещено выдавать займы под залог недвижимости (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353‑ФЗ «О потребительском кредите (займе)»), при этом аналогичный запрет для физлиц отсутствует.
В-четвертых, предотвращением злоупотреблений. Частный кредитор нередко заинтересован в изъятии жилья заемщика, а не в возврате задолженности, что противоречит сути кредитных отношений.
Частные кредиторы – это граждане, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, предоставляющие в долг свои личные сбережения. Их деятельность не регламентирована. В частности:
- им не требуется лицензия ЦБ РФ;
- отсутствует обязанность раскрывать реальную ставку;
- к ним не применяются нормы Закона о защите прав потребителей;
- единственное ограничение – суд может снизить проценты, если сочтет их чрезмерными (ст. 333 ГК РФ).
В этом состоит ключевая проблема, которую призван решить законопроект. В банковском секторе залог – это страховка, а не цель. В связи с этим, если должник по договору об ипотеке попадает в трудную ситуацию, банк, как правило, идет ему навстречу: реструктуризирует долг, предоставляет «кредитные каникулы». Банку невыгодно забирать квартиру заемщика – это долгая и сложная процедура, а на аукционе он получит лишь сумму долга (процент от рыночной стоимости), а не объект недвижимости целиком.
В отличие от кредитных организаций экономическая модель частного кредитора имеет принципиальные отличия: ее суть – приобретение права на дорогостоящий объект недвижимости при предоставлении финансирования в размере 5–30% от рыночной стоимости имущества.
При заключении договора залога залогодатель подвергается существенному риску утраты права собственности на жилое помещение. При этом залоговый кредитор не получает имущество автоматически: его право требования реализуется посредством участия в торгах в ходе процедуры банкротства должника (ст. 138 Закона о банкротстве). Возникает правовая коллизия: предлагаемые поправки направлены на защиту имущественных интересов залогодателей и предотвращение кабальных сделок, но при этом потенциально затрагивают конституционно гарантированное право граждан на свободное распоряжение собственностью (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).
Решение данной коллизии требует сбалансированного подхода: представляется необходимым обеспечить защиту экономически уязвимых субъектов гражданско‑правовых отношений без чрезмерного ограничения конституционных прав иных участников оборота.
Резюмируя, отмечу, что предлагаемые поправки направлены на защиту граждан от злоупотреблений на рынке частных займов под залог жилья. Они устраняют правовой пробел, позволяющий маскировать мошеннические схемы под законные сделки. При этом необходимо найти баланс между защитой уязвимых категорий заемщиков и сохранением законных возможностей для осуществления гражданско‑правовых сделок.
