Поговорка «не зная броду, не суйся в воду», которой обычно предостерегают слишком решительных и «скорых на руку», в августе 2026 г. приобрела для строительной отрасли практически буквальный смысл. Федеральным законом от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона “О безопасности гидротехнических сооружений”» (далее – Закон № 301-ФЗ) изменен режим зон затопления и подтопления.
До принятия поправок запрет касался строительства в указанных зонах объектов, не обеспеченных инженерной защитой. С введением Закона № 301-ФЗ в действие в зонах затопления и подтопления запрещено возведение любых объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты. Нововведениями также запрещено освоение указанных территорий в целях строительства – в этой части закон вступил в силу со дня официального опубликования, переходных положений не предусмотрено.
Логика законодателя понятна. Паводки 2026 г. показали, во что гражданам и бюджету обходятся дома, построенные там, где рано или поздно возможно затопление. Государство вправе не допускать нового жилищного строительства в таких местах. Однако, воспользовавшись этим правом, законодатель, как представляется, не оценил всех нюансов «оборотной стороны медали».
Стоит отметить, что законопроект № 984057-8 изначально касался берегоукрепления, а запрет на возведение любых объектов капитального строительства в зонах затопления и подтопления появился в нем только при подготовке ко второму чтению, после паводков в Дагестане. Вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая 15 октября 2026 г. на форуме «Деловой России», признал, что инициативу «очень быстро в конце сессии принимали», а Минстрой России «не успел просто посмотреть эти вопросы». По словам зам. министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, под запрет попали строящиеся объекты площадью около 74 млн кв. м, из которых около 65 млн кв. м – жилые. Только в Свердловской области, по оценке регионального управления Минстроя России, приостановлено строительство 10 млн кв. м жилья и около сотни объектов образования. Проректор УрГЮУ Андрей Винницкий отметил, что авторы поправок «не смогли спрогнозировать, какие круги по воде пойдут от этих изменений».
В Письме от 2 сентября 2026 г. № 54339-ИФ/08 Минстрой России разъяснил, что при вводе в эксплуатацию объектов, строительство которых начато до вступления в силу Закона № 301-ФЗ, следует исходить из обеспеченности таких объектов инженерной защитой и установленного земельным и градостроительным законодательством регулирования. Однако указанное письмо не является нормативным правовым актом и юридической силы ни для регистрирующего органа, ни для суда может не иметь.
При этом общее правило о том, что закон обратной силы не имеет, в данном случае не работает. Формально Закон № 301-ФЗ не имеет обратной силы и не отменяет выданных разрешений, а лишь запрещает то, что застройщику только предстоит сделать. Пункт 2 ст. 107 ЗК РФ позволяет завершить строительство на основании разрешения, выданного до установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, но такая зона считается установленной или измененной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК), тогда как в рассматриваемом случае ни зона, ни сведения о ней не менялись – изменился лишь ее режим, в связи с чем указанная гарантия прямо не применяется. Градостроительный кодекс РФ, в свою очередь, требует проверять соответствие объекта ограничениям, установленным земельным и иным законодательством, на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ч. 6 ст. 55), а для индивидуальных жилых и садовых домов – на дату поступления уведомления об окончании строительства. Допустим, застройщик получил разрешение на строительство в 2025 г., а ввод объекта в эксплуатацию приходится на 2027 г. В таком случае застройщик рискует столкнуться с запретом, которого на момент начала строительства не существовало. Таким образом, строительство велось по одним правилам, а вводить объект в эксплуатацию придется по другим.
Изменения также затронули индивидуальное жилищное строительство. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется, а момент начала стройки, от которого Минстрой предлагает отсчитывать действие применимых правил, зачастую ничем не подтвержден, особенно если жилой дом оформляется в упрощенном порядке. На практике подтверждать, что строительство дома началось до 4 августа 2026 г., гражданину придется самостоятельно: собирать договоры подряда, чеки на стройматериалы, заказывать технический план, а в спорных случаях обращаться в суд. При этом пока право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, в нем нельзя даже зарегистрироваться по месту жительства, а семья, использовавшая на строительство, к примеру, средства материнского капитала, не сможет исполнить обязанность по оформлению дома в общую собственность родителей и детей.
Правительство РФ согласно заявлениям Марата Хуснуллина намерено сначала снять ограничения для существующих проектов постановлением, а в осеннюю сессию принять поправки в Водный и Градостроительный кодексы. При этом Москва, как пояснил вице-премьер, «воспользовавшись функциями столицы», уже установила особенности выдачи разрешений для таких объектов Постановлением правительства Москвы от 1 сентября 2026 г. № 2390-ПП. Минприроды России предлагает дополнить Положение о зонах затопления, подтопления нормой о возможности не применять ограничения к ранее созданным объектам.
Стремление решить проблему оперативно приветствуется, однако запрет, установленный ВК РФ, как представляется, под силу снять только федеральному закону. В силу ч. 4 ст. 2 ВК Правительство РФ издает акты, регулирующие водные отношения, лишь в пределах полномочий, определенных Кодексом и другими федеральными законами, а суд, установив несоответствие подзаконного акта закону, должен применять закон. Соответственно, в конкретном споре такое постановление теряет «точку опоры».
Конституционный Суд в Постановлении от 24 мая 2001 г. № 8-П указал, что принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства предполагает в том числе предоставление им возможности «посредством установления временного регулирования, в течение некоего разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям».
Неопределенность создает риски и для бюджета. В Постановлении от 1 декабря 2025 г. № 42-П КС подтвердил обязанность публично-правового образования возместить собственнику убытки, если зона препятствует использованию участка по первоначальному назначению, либо выкупить его. Не исключаю, что аналогичные выводы могут появиться и в процессе применения Закона № 301-ФЗ.
Поделюсь размышлениями о том, как можно законодательно исправить ситуацию, не отказываясь от указанного запрета.
Во-первых, представляется необходимым установить переходный период для объектов, строительство которых было разрешено или начато до 4 августа 2026 г. Стоит предусмотреть в федеральном законе, что запреты, установленные п. 1 и 5 ч. 3 ст. 67.1 ВК, не применяются к строительству, вводу в эксплуатацию, кадастровому учету и регистрации прав на объекты, если до указанной даты выдано разрешение на строительство, поступило уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого или садового дома либо начато строительство, для которого не требуется разрешение. Начало такого строительства может подтверждаться сведениями ЕГРН; техническим планом, подготовленным на основании договора подряда, документов о подключении к сетям или о доставке строительных материалов; данными аэрофотосъемки либо решением суда. Лицам, которым после 4 августа 2026 г. по этому основанию отказали в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в кадастровом учете или регистрации прав либо направили уведомление о несоответствии построенного дома установленным требованиям, следует предоставить право повторно обратиться в тот же орган, а решения о прекращении действия разрешений, принятые по этому основанию, – отменить.
Во-вторых, целесообразно предусмотреть исключение для линейных объектов, проектной документацией которых предусмотрена инженерная защита. Дороги, газопроводы и линии электропередачи обслуживают существующие населенные пункты и новых мест проживания людей не создают. Сложно представить, что, к примеру, поселок может остаться без газа только потому, что труба проходит в зоне подтопления.
В-третьих, необходим механизм пересмотра зоны после создания инженерной защиты. Зоны устанавливаются только в отношении территорий, не обеспеченных инженерной защитой (ч. 2 ст. 67.1 ВК), однако обязанности пересмотреть зону после создания такой защиты закон не содержит, в связи с чем после строительства дамбы, защищающей часть территории, запрет сохраняется, а вложения в инженерную защиту для целей строительства фактически теряют смысл. В связи с этим ст. 67.1 ВК, на мой взгляд, следует дополнить ч. 2.1 следующего содержания: «Зона затопления, подтопления подлежит изменению или прекращению существования в случае обеспечения территории (части территории), в отношении которой она установлена, сооружениями и (или) средствами инженерной защиты, указанными в части 4 настоящей статьи». Правом направлять предложения об изменении зоны стоит также наделить орган местного самоуправления, располагающий сведениями о защитных сооружениях на своей территории, а срок принятия решения ограничить 30 рабочими днями.
В-четвертых, действующая редакция Положения о зонах затопления, подтопления допускает изменение границ зоны лишь при пересмотре расчетных гидрологических параметров, связывая с инженерной защитой только прекращение существования зоны целиком, причем с таким предложением вправе обратиться лишь орган исполнительной власти субъекта РФ. В связи с этим представляется целесообразным на уровне Правительства РФ разработать понятный порядок изменения и прекращения зон в связи с инженерной защитой, а также определить перечень документов, которыми подтверждается такая защита, и исчерпывающий перечень оснований для отказа. В противном случае пересмотр зоны рискует превратиться для муниципалитетов и правообладателей в «хождение по мукам».
Резюмируя, отмечу, что предлагаемые изменения не ставят под сомнение цель Закона № 301-ФЗ, поскольку новое освоение территорий, подверженных затоплению и подтоплению, по-прежнему запрещено. Речь лишь о том, чтобы позволить завершить строительство, начатое на законных основаниях, и дать правообладателям и муниципалитетам стимул вкладываться в инженерную защиту.
