Как сообщает пресс-служба ФПА, 29 апреля Федеральная палата адвокатов РФ провела очередной обучающий вебинар для адвокатов. Открыла его профессор Департамента дисциплин частного права, академический руководитель магистерской программы НИУ ВШЭ «Адвокат по гражданским и уголовным делам», д.ю.н. Ирина Емелькина с лекцией на тему применения новых обязательственных конструкций в спорах между собственником жилого помещения и членами его семьи.
В начале выступления спикер отметила, что с реформой Гражданского Кодекса в 2015 г. были введены новые правовые конструкции: астрент (судебная неустойка) и заверения гарантии. Эти институты пока осмысливаются теоретиками и практиками и в первую очередь ориентированы на предпринимательскую среду, но их также стоит использовать при защите жилищных прав наряду с действующими инструментами гражданского и жилищного законодательства.
В частности, согласно ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму в размере, определяемом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопущения извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Лектор пояснила, что Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 закрепил, что астрентом могут быть обеспечены не только обязательства в натуре на случай неисполнения судебного решения, но он может быть заявлен и при негаторном иске. Данный инструмент, добавила Ирина Емелькина, широко применяется в исках, касающихся прав на земельные участки.
Вторая конструкция – заверения об обязательствах (ст. 431.2 ГК), в том числе касающихся прав граждан на жилое помещение. Лектор обратила внимание, что нотариальное сообщество поддержало данную конструкцию при защите прав приобретателя жилой недвижимости, если после ее отчуждения право проживания в данном помещении сохраняют бывшие члены семьи продавца. В этой связи в гражданско-правовые договоры, предусматривающие отчуждение жилья, включаются пункты о том, что продавец, а также третьи лица (члены его семьи) гарантируют юридическую чистоту сделки. Спикер подчеркнула, что убытки за недостоверную информацию в таком случае взыскиваются не только с продавца, но и с третьих лиц, которые предоставили данные заверения.
По словам Ирины Емелькиной, в последнее десятилетие тема прав членов семьи собственника жилого помещения породила много проблем. Государство по-разному относилось к положениям о том, какими все-таки правами наделены данные лица. Так, пояснила спикер, в 1994 г., когда был принят ГК РФ, ст. 292 содержала норму о том, что члены семьи собственника жилья имеют такие же права на проживание там, как и собственник. Кроме того, было предусмотрено, что данное право имеет свойство следования, что породило негативные последствия для приобретателей жилой недвижимости.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ права членов семьи собственника жилья при его отчуждении изменились. Согласно новой редакции ст. 292 ГК РФ права пользования отчуждаемым жилым помещением у членов семьи продавца не сохраняются. В то же время ЖК РФ закрепил, что лица, проживавшие с нанимателем жилого помещения на момент приватизации, которые имели право на приватизацию, но не воспользовались им, наделены бессрочным правом пользования жилым помещением. Таким образом, проблему для добросовестных приобретателей это не решило.
Спикер подчеркнула, что права членов семьи собственника жилья в российском законодательстве не определены как вещное право. За рубежом, например, они характеризуются как личные сервитуты.
В частности, правовой статус членов семьи собственника определяют ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ. Поскольку в регулировании этих отношений имели место серьезные пробелы, в 2009 г. Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление от 2 июля № 14, где попытался подробно разъяснить вопросы, связанные с правами членов семьи собственника жилья, в том числе бывших.
Лектор обратила внимание, что при рассмотрении споров данной категории широко используется судейское усмотрение. В схожих ситуациях одни суды сохраняют за бывшими членами семьи собственника жилья право проживания в данном жилом помещении, другие отказывают. Все дело, подчеркнула Ирина Емелькина, в доказательственной базе. «В каждом случае надо разбираться и четко подбирать доказательства. Кроме того, Конституционный Суд РФ неоднократно указывал на необходимость соблюдения баланса интересов при разрешении таких споров», – добавила она.
Важнейшее значение, отметила спикер, имеет ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, установившая бессрочное право проживания членов семьи собственника, в том числе бывших, которые имели на момент приватизации равные с нанимателем права, дали согласие на приватизацию, но сами данным правом не воспользовались. Указанная норма защитила права таких субъектов, но в то же время создала проблемы для приобретателей жилья.
Так, пояснила Ирина Емелькина, согласно ст. 31 ЖК РФ членами семьи собственника жилого помещения признаются проживающие с ним супруг, дети, родители. Другие родственники, в том числе нетрудоспособные иждивенцы, и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если были вселены им в качестве таковых. Верховный Суд, в свою очередь, дополнил, что для признания лиц, вселенных собственником, членами его семьи достаточно установление только факта их совместного проживания с собственником в данном жилом помещении (Постановление № 14). При этом суду также необходимо выяснить волеизъявление собственника на вселение данных лиц.
При этом, добавила спикер, на практике возникла проблема: если члены семьи собственника жилья проживают в данном помещении, а собственник нет, действуют ли нормы о правах членов семьи на проживание? Согласно ст. 293 ГК РФ – да. В данном случае нормы ЖК являются специальными и не могут исключить действие положений ГК.
Также была затронута тема прав и обязанностей членов семьи собственника жилья, в том числе установленных соглашением между ними. Лектор подчеркнула, что дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем, если иное не установлено соглашением. При этом она добавила, что согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением, определяющим порядок пользования жильем в таких случаях. Данное правило, заметила Ирина Емелькина, диспозитивно. При этом соглашение может быть заключено как после прекращения семейных отношений, так и задолго до этого (например, при заключении брака).
В отношении прав бывших членов семьи собственника спикер заметила, что судебная практика пестрит подобными спорами. Она обратила внимание, что вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилья при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В том числе суду надлежит рассмотреть вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок. Независимо от предъявления им встречного иска об этом. Ирина Емелькина подчеркнула, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающих в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет утрату ребенком права пользования им.
Однако, отметила она, следует помнить, что право члена семьи собственника, в том числе бывшего, прекращается с переходом права собственности на данное жилое помещение другому лицу (п. 5 ст. 31 ЖК РФ). «Это обстоятельство фактически уничтожает права бывшего члена семьи. Все рассуждения о возможности его сохранить на основании соглашения разбиваются об акт свободного и ничем не ограниченного отчуждения собственником своего имущества», – подчеркнула Ирина Емелькина. Если бывший член семьи, добавила она, не освободит отчужденное помещение добровольно, новый собственник вправе потребовать его выселения в судебном порядке.
Повтор трансляции состоится в субботу, 2 мая.
