19 сентября Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС24-9433 по делу № А61-2237/2022, в котором разъяснил, что для правильного разрешения вопроса об объеме полученной ЖСК платы за квартиру важно учитывать не только обстоятельства денежного вклада покупателя, но и обстоятельства бюджетного финансирования строительства.
Жилищно-строительный кооператив № 121 был создан в результате реорганизации эксплуатационного объединения ЖСК № 2 в форме выделения. В период с 1992 по 2003 г. Руслан Фардзинов уплатил ЖСК № 121 и его правопредшественнику паевой взнос в общей сумме свыше 132 тыс. деноминированных рублей в счет оплаты приобретаемой недвижимости, что составило 31,81% от проектной стоимости двухкомнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме по состоянию на 2003 г. 23 июня 2010 г. стороны оформили договор, по которому ЖСК № 121 обязался передать Руслану Фардзинову квартиру в срок до ноября 2014 г. при условии уплаты последним паевого взноса.
В рамках дела о банкротстве ЖСК № 121 Руслан Фардзинов обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия − Алания с заявлением о включении в реестр требований кредиторов кооператива его требования о передаче квартиры. Мужчина указал, что кооператив и его правопредшественник получили плату за недвижимость в полном объеме. Помимо прочего он подчеркнул, что оставшиеся 70% проектной стоимости квартиры по состоянию на 2003 г. были внесены за него третьим лицом − Республикой Северная Осетия − Алания в качестве компенсации, причитающейся в связи с удорожанием стоимости строительства и повышением платы за банковский кредит.
Суд включил требование Руслана Фардзинова о передаче квартиры в реестр и признал обязательство по уплате ее стоимости исполненным в размере 31,81%, что в актуальных ценах на недвижимость составляет около 1,1 млн руб. Суд установил, что в соответствии с письмами Министерства финансов РСО-А от 31 мая 1995 г. и от 16 января 2001 г. паевые взносы членов ЖСК № 121 действительно составляли 30% от проектной стоимости квартир, а компенсация за счет бюджетных средств – 70%. Такой порядок расчетов соотносился с постановлениями Правительства РФ от 6 марта 1992 г. № 140 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» и от 22 июня 1994 г. № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства».
Вместе с тем 17 ноября 2023 г. Министерство финансов Республики Северная Осетия − Алания сообщило, что не может представить сведения о внесении денежных средств в размере 70% от стоимости квартиры за Руслана Фардзинова в связи с уничтожением соответствующих документов как не подлежащих столь длительному хранению. 21 ноября 2023 г. администрация главы и правительства РСО-А сообщила, что республиканское правительство не издавало индивидуальные правовые акты о выделении Руслану Фардзинову из республиканского бюджета денежных средств в качестве компенсации на покрытие затрат в связи с удорожанием стоимости строительства. Исходя из этого, суд признал недоказанным факт уплаты полной цены сделки.
Когда апелляция и кассация оставили решение суда первой инстанции без изменения, Руслан Фардзинов обратился с жалобой в Верховный Суд. Он попросил ВС изменить судебные акты и признать обязательство по уплате стоимости жилого помещения исполненным в полном объеме. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что по смыслу ст. 313 ГК принятие застройщиком причитающегося ему денежного предоставления, правомерно предложенного третьим лицом за участника строительства, свидетельствует об исполнении соответствующего обязательства по оплате квартиры, которая будет создана в будущем. В таком случае застройщик обязан передать квартиру участнику строительства в соответствии с условиями связывающего их обязательства, как если бы обязательство исполнил сам участник строительства, не вдаваясь во внутренние отношения данного участника и исполнившего его денежное обязательство третьего лица.
Таким образом, разъяснил ВС, для правильного разрешения вопроса об объеме предоставления, полученного ЖСК № 121 и его правопредшественником, ключевое значение имели обстоятельства, касающиеся не только денежного вклада самого Руслана Фардзинова, но и бюджетного финансирования.
В нарушение положений ст. 71, 168 и 170 АПК суды первой и апелляционной инстанций должным образом не исследовали и не оценили доказательства, на которые ссылался Руслан Фардзинов в подтверждение доводов о фактическом внесении части платы за квартиру третьим лицом − публично-правовым образованием. Так, отметил Верховный Суд, суды оставили без внимания справку от 27 декабря 2008 г. о проверке ЖСК № 121 контрольно-счетной палатой Республики Северная Осетия − Алания, подписанную главным инспектором контрольно-счетной палаты, председателем правления и главным бухгалтером кооператива. Согласно справке общая компенсация со стороны бюджета должна была составлять 70% стоимости строительства, кооператив фактически получал бюджетное финансирование, которое по состоянию на 1 января 2007 г. составило 52,35% стоимости строительства.
Кроме того, добавил ВС, суды не проверили доводы Руслана Фардзинова о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленных лиц из числа руководства ЖСК № 121 по факту хищения ими денежных средств, выделенных из республиканского бюджета в рамках поддержки строительства жилого дома, квартира в котором причиталась кредитору. Наличие уголовного дела свидетельствует о реальном направлении бюджетных ассигнований на строительство, т.е. об исполнении денежного обязательства третьим лицом.
17 ноября 2003 г. кооператив выдал Руслану Фардзинову справку об отсутствии на его стороне задолженности по уплате паевого взноса. При наличии такой справки и документов, указывающих на перечисление бюджетных средств в адрес кооператива, негативные последствия утраты органом власти ввиду истечения сроков хранения документации о конкретных объемах финансирования с его стороны не могли быть возложены на участника строительства − слабую сторону анализируемых отношений, указал Верховный Суд.
Он отметил, что первая очередь строительства дома окончена, эта часть введена в эксплуатацию, расположенные в ней квартиры переданы членам кооператива. Советский районный суд г. Владикавказа рассмотрел иск 37 граждан − участников строительства о признании за ними права собственности на ту часть квартир, которая была построена (дело № 2-2934/09). 24 декабря 2009 г. суд общей юрисдикции удовлетворил иск, установив, что истцы также оплатили лишь 30% от проектной стоимости квартиры по состоянию на 2003 г. Суд принял их доводы об уплате оставшейся части за счет бюджета, сославшись на справки кооператива об отсутствии у граждан долга по паевым взносам, пояснения представителя кооператива о том, что финансирование из республиканского бюджета поступало, а также на письма Министерства финансов Республики Северная Осетия − Алания, упомянутые арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом определении. При этом арбитражные суды не привели мотивы, по которым одинаковые документы оценены ими иначе, чем судом общей юрисдикции, рассмотревшим спор о признании права собственности. Такой подход не соответствует фундаментальному принципу юридического равенства, подчеркнул ВС.
В итоге Верховный Суд отменил судебные решения трех инстанций в обжалуемой части, направив дело на новое рассмотрение. Он указал, что суду следует проверить доводы Руслана Фардзинова об исполнении части обязательства третьим лицом по правилам ст. 313 ГК, имея в виду равный правовой статус всех граждан, вложивших денежные средства в строительство.
Комментируя определение, адвокат Nextons Владимир Кондратьев отметил, что ВС хотя и вышел за пределы своих полномочий, фактически переоценив имеющиеся в материалах дела доказательства, но поступил оправданно, направив дело в части на новое рассмотрение с указаниями суду проверить доводы кредитора об исполнении части обязательств третьим лицом. При рассмотрении заявлений о включении требований в реестр требований кредиторов объем исполненных сторонами обязательств является ключевым обстоятельством, подлежащим установлению судом, указал адвокат.
Владимир Кондратьев обратил внимание: суды пришли к выводу о том, что квартира оплачена не полностью, ограничившись лишь ссылкой на формальное отсутствие в материалах дела доказательств перечисления бюджетных денежных средств в адрес должника в связи с утратой Министерством финансов соответствующих документов. Между тем ВС справедливо указал, что при наличии в материалах дела косвенных доказательств направления в адрес должника бюджетного финансирования, что означало бы исполнение обязательства кредитором в полном объеме, негативные последствия утраты органом власти документации об объемах финансирования не могут быть возложены на участника строительства – слабую сторону анализируемых отношений. «Верховный Суд в очередной раз обратил внимание судов на необходимость тщательного всестороннего исследования фактических обстоятельств в целях установления действительного объема исполненных сторонами обязательств», − заключил он.
Юрист АБ «Присяжный поверенный» г. Сочи Роман Романов заметил, что Верховный Суд в очередной раз установил нарушение прав гражданина − участника строительства как более слабой стороны по сделке и указал, что оценка судами документов иначе, чем судом общей юрисдикции, ранее рассмотревшим дело по тому же предмету спора, не соответствует принципу юридического равенства, гарантированному ст. 19 Конституции.
«Верховный Суд не в первый раз обращает внимание судов на необходимость соблюдения принципов справедливости и равенства перед законом всех участников процесса, а также на правильное распределение бремени доказывания при разрешении спора с участием гражданина как непрофессионального участника, являющегося слабой стороной отношений, на которого не могут быть возложены негативные последствия непредставления органом власти необходимой документации», − отметил Роман Романов, добавив, что определение ВС направлено на соблюдение указанных принципов и всестороннюю оценку доказательств при разрешении споров.
