28 мая Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС20-10878 (27) по делу № А32-22884/2017, которым отказал дольщику в переоценке квадратного метра на день обращения за компенсационной выплатой.
11 июля 2017 г. было возбуждено дело о банкротстве застройщика ООО «Специализированное строительно-монтажное управление “Краснодар”». Оно рассматривается по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, к участию в деле был привлечен прокурор.
Конкурсное производство в отношении общества было открыто 14 июня 2019 г. Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» 26 декабря 2019 г. принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства дома № 26, возводимого обществом в Краснодаре на шоссе Нефтяников, и о выплате гражданам – участникам строительства денежного возмещения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 июня 2020 г. в реестр требований кредиторов общества включены требования Александра Агаджанова о передаче двух жилых помещений – квартир № 119 и № 188 в доме № 26. Требования основаны на договорах участия в долевом строительстве. Судебным актом установлено, что Александр Агаджанов частично исполнил обязательство по оплате цены этих договоров: за квартиру № 119 он уплатил 2 млн руб. (из более 3 млн руб.), за квартиру № 188 – 3 млн руб. (из более 3,8 млн руб.).
26 июля 2022 г. суд удовлетворил заявление Фонда о намерении приобрести права общества на земельный участок и незавершенный строительством дом № 26 в связи с выплатой возмещения участникам строительства.
Фонд 19 июля 2024 г. по заявлению Александра Агаджанова, поданному в том же месяце, выплатил ему возмещение в сумме около 5,6 млн руб. Возмещение было рассчитано на основании отчета о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения, использованного Фондом при подготовке и принятии его наблюдательным советом решения от 26 декабря 2019 г. об осуществлении денежных выплат в пользу граждан – участников строительства.
Александр Агаджанов, полагая, что возмещение должно определяться исходя из ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на день фактической выплаты возмещения, обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий. Он просил установить возмещение в сумме более 22,3 млн руб., исходя из рыночной стоимости квартир по состоянию на 19 июля 2024 г., обязать Фонд произвести доплату в сумме свыше 16,7 млн руб.
Определением АС Краснодарского края от 7 апреля 2025 г. разногласия разрешены в пользу дольщика, на Фонд была возложена обязанность произвести ему дополнительную выплату. Апелляция и кассация согласились с этим. Тогда Фонд обратился в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС заметила, что по смыслу ч. 1, 1.1 и 2 ст. 13 Закона о ППК «Фонд развития территорий» возмещение производится на основании решения Фонда о финансировании. Принимая такое решение, Фонд формирует расходную часть своего бюджета и рассчитывает совокупный объем средств, необходимых для выплаты возмещения всем пострадавшим гражданам по конкретному многоквартирному дому, строительство которого осуществлял несостоятельный застройщик, используя отчет привлеченного им оценщика о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в равнозначном доме. Впоследствии этот же отчет единообразно применяется фондом в отношении любого обратившегося к нему лица для расчета персональной суммы возмещения, приходящегося на конкретного гражданина.
Экономколлегия отметила, что используемое в прежней редакции ст. 13 Закона о Фонде словосочетание «рыночная стоимость … на момент выплаты возмещения» означает, что соответствующий отчет об оценке по времени его составления должен быть приближен к моменту начала выплат. При этом закон не содержал и не содержит положений о необходимости постоянной переоценки рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимости при каждом индивидуальном обращении гражданина в фонд за получением возмещения. Иное истолкование противоречило бы принципу равенства пострадавших граждан, в отношении которых должны действовать одинаковые правила предоставления финансовой поддержки в жилищной сфере, безосновательно возлагало бы на фонд дополнительные издержки по многократной оплате услуг по оценке одного и того же тождественного объекта при рассмотрении любого отдельно взятого заявления гражданина. Последующее исключение упомянутого словосочетания из ст. 13 Закона не изменило суть законодательного регулирования.
Применительно к настоящему делу, указал ВС, из приложения № 27 к протоколу заседания наблюдательного совета Фонда от 26 декабря 2019 г. следует, что решение о финансировании и, как следствие, размер выплат в пользу всех граждан определялись Фондом одинаково на основании отчета об оценке от 5 декабря 2019 г. Согласно Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233, процедура назначения возмещения носит заявительный характер, для его получения гражданину необходимо обратиться в Фонд. При этом Фонд информирует граждан о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней со дня принятия им решения о финансировании путем размещения на официальном сайте в интернете соответствующего сообщения. Выплата возмещения осуществляется фондом в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов.
Как заметил ВС, Александр Агаджанов в отзыве на кассационную жалобу не отрицает, что информацию о начале выплат Фонд своевременно довел до заинтересованных лиц, публично разместив соответствующее сообщение в декабре 2019 г. Заявление в Фонд мужчина направил только в июле 2024 г. и получил возмещение в срок, установленный Правилами. Столь позднее обращение гражданина за получением возмещения вызвано обстоятельствами, за которые Фонд не отвечает, поэтому на него не могли быть возложены риски удорожания недвижимости за период со дня начала выплат до момента надлежащего совершения платежа в пользу Александра Агаджанова.
Суд также отметил, что Правительством РФ в качестве приложения к Правилам выплаты утверждена Методика расчета размера возмещения, которая базируется на оценке стоимости равнозначного жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения Фонд нарушил положения ст. 13 Закона о ППК «Фонд развития территорий», Правил выплаты и Методики расчета. В деле нет доказательств того, что использованный им отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, стандартам оценки. Такие обстоятельства не были установлены судами.
Судебная коллегия отклонила доводы Александра Агаджанова о том, что полученное им возмещение недостаточно для приобретения замещающего жилья. Она пояснила, что Фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам ст. 15, 393 ГК РФ. Он, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты в их пользу по иному правилу – в размере, установленном законом. Если произведенная Фондом выплата оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, соответствующая разница в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика – неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство.
Позиция Александра Агаджанова о необходимости расчета возмещения исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости по состоянию на июль 2024 г. не основана на законе, поэтому его заявление не подлежало удовлетворению, указал Верховный Суд.
Как отметила адвокат МКА «Виктория» Татьяна Саяпина, этим определением обеспечивается бюджетная устойчивость механизма помощи: фонд не обязан пересчитывать возмещение при каждом новом заявлении и не принимает на себя риски удорожания недвижимости, возникшие из-за позднего обращения дольщика. При этом с точки зрения интересов граждан решение носит неоднозначный характер, сочла она. «Положительная сторона заключается в формальном равенстве – все участники строительства одного дома получают компенсацию по одной и той же методике, без дискриминации. Обратная сторона в инфляционном риске, который полностью ложится на дольщика. Если гражданин по объективным или субъективным причинам затянул обращение на годы, он получит сумму, покупательная способность которой может быть значительно ниже рыночных цен на момент фактической выплаты. Верховный Суд РФ прямо указал, что фонд не является стороной договора долевого участия и не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам гражданского законодательства», – указала эксперт.
Татьяна Саяпина заметила, что единственным основанием для пересмотра суммы остается доказательство того, что исходный отчет оценщика не соответствует законодательству об оценочной деятельности или стандартам оценки. Споры же о «справедливом размере» с учетом инфляции суды рассматривать не будут, что резко сократит количество судебных разбирательств, но одновременно лишит граждан механизма индивидуальной защиты от обесценивания выплат. «В краткосрочной перспективе фонд получит надежную судебную защиту и начнет отказывать во всех аналогичных требованиях о доплате. Дольщики, не успевшие обратиться вовремя, окажутся в проигрышной позиции. В долгосрочной перспективе возможны два пути: либо Конституционный Суд РФ по жалобам граждан проверит соответствие такого подхода принципам справедливости и пропорциональности, либо законодатель внесет поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости, предусмотрев, например, частичную индексацию возмещения при длительных задержках по независящим от гражданина причинам. Пока же Верховный Суд РФ сделал выбор в пользу предсказуемости публичных расходов в ущерб индивидуальной гибкости – и этот выбор является окончательным для всей судебной системы», – заключила адвокат.
Юрист, партнер «Юристы К2» Сочи Артем Соколов заметил, что ВС переложил риски увеличения рыночной цены недвижимости при выплате фондом возмещения «обманутым дольщикам» на самих участников строительства, однако допустил взыскание убытков в связи с увеличением цены за квадратный метр с застройщика. При этом, обратил внимание эксперт, Суд изменил свою позицию по этому вопросу, ранее изложенную в Определении от 12 декабря 2025 г. № 306-ЭС21-24218(6) по делу № А72-4943/2017, в которой указывается, что размер компенсации определяется рыночной стоимостью квадратного метра на момент ее выплаты.
По мнению Артема Соколова, новое толкование является несправедливым ни по отношению к участникам строительства, ни к застройщику. «С правами и имуществом должника-застройщика к фонду переходят и обязательства перед дольщиками. Участники долевого строительства в данных отношениях выступают экономически слабой и зависимой стороной (Определение КС № 1938-О/2022), а нормы о выплате возмещения дольщикам не предполагают их произвольного применения (Определение КС № 1623-О/2021). Следовательно, ограничение выплаты фондом компенсации по неактуальному на дату выплаты отчету об оценке не приводит к восстановлению прав участников строительства в полной мере», – заключил он.
