3 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС26-5381 по делу № А40-303932/2024 об оспаривании бюджетным учреждением факта выбытия из его оперативного управления помещения, построенного в рамках инвестиционного контракта.
На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2022 г. по делу № А40-25097/2022 произведена госрегистрация права собственности Москвы на помещение, расположенное на первом этаже жилого дома в поселении Мосрентген, о чем в ЕГРН была внесена запись. Затем это помещение было закреплено за ГБУК Москвы «Объединение культурных центров Новомосковского и Троицкого административных округов» на праве оперативного управления.
В 2023 г. ГАУ «МосЖилНИИПроект» разработало проектно-сметную документацию на капремонт помещения, последнее было передано подрядчику ООО «Группа Абрис» для выполнения ремонта. Судебными актами по делу № А40-269883/2022 было признано право собственности ООО «Рентель» на это помещение. В конце ноября 2023 г. это общество оформило права на это помещение, право собственности Москвы и право оперативного управления «ОКЦ НиТАО» были прекращены.
Далее в адрес «МосЖилНИИПроекта» поступило обращение общества «Рентель» с требованием прекратить работы по капремонту и освободить помещение. В середине августа 2024 г. «Рентель» продало помещение индивидуальному предпринимателю Сергею Яцухно, право собственности ИП и ипотечное обременение в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» были зарегистрированы 19 августа того же года. Спустя два месяца ИП сдал помещение в аренду АО «Вкусвилл» сроком на семь лет.
«ОКЦ НиТАО», полагая, что помещение выбыло из его владения незаконно, обратилось в суд с иском к «Рентель», АО «Дикси Юг» об истребовании из незаконного владения спорной недвижимости. Далее суд заменил ответчиков на Сергея Яцухно и «Вкусвилл». Впоследствии «ОКЦ НиТАО» было заменено на правопреемника – ГБУ «Центр досуга и спорта Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы».
Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении требований со ссылкой на недоказанность истцом права собственности Москвы на помещение, а также собственного правомочия обратиться с иском, поскольку право оперативного управления учреждения напрямую зависит от права государственной или муниципальной собственности. Со ссылкой на судебные акты по делу № А40-269883/2022 и запись о госрегистрации права собственности общества «Рентель» суд заключил, что это ООО как полноправный собственник распорядилось помещением путем его продажи ИП Сергею Яцухно, который законно сдал его в аренду «Вкусвиллу».
В рамках вышеуказанного спора, как указал суд, были отклонены ссылки на факт регистрации права собственности Москвы на помещение, так как для регистрации был представлен акт о реализации инвестиционного контракта, который подписан только одной стороной – Правительством Москвы, и вследствие этого он не порождает последствий в отношении имущественных прав на указанные в нем объекты. Суд добавил, что у Департамента городского имущества г. Москвы не имелось оснований для закрепления помещения за «ОКЦ НиТАО» на праве оперативного управления, так как право собственности столицы на данное помещение не возникло с учетом выводов по делу № А40-269883/2022. Далее апелляция и кассация поддержали такие выводы.
Тогда «ЦДС ТиНАО г. Москвы» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Генпрокуратура России ходатайствовала о вступлении в дело, это ходатайство было удовлетворено. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС заметила, что нижестоящие суды ссылались на факт наличия судебного акта о признании права собственности на спорное помещение за «Рентель» с одновременным погашением зарегистрированного права собственности города Москвы и, как следствие, прекращение производного от права публичной собственности права оперативного управления «ОКЦ НиТАО», которое также было зарегистрировано.
Первичным фактом, который стоило установить, как заметил ВС, был факт добросовестности фактического владельца спорного помещения как в момент разрешения иска по делу № А40-269883/2022, так и по этому спору, учитывая, что независимо от наличия пороков в правоустанавливающих документах лица, чье право было первично зарегистрировано на спорный объект, помещение может остаться в публичной собственности Москвы и в оперативном управлении истца, чьи права были зарегистрированы на него изначально, если они могли быть признаны его добросовестными владельцами, истребовать которое от них возможно лишь при наличии оснований в рамках ст. 302 ГК РФ.
По делу № А40-269883/2022 общество «Рентель» обратилось с иском о признании права собственности на помещение, поскольку считало себя собственником, незаконно лишенным владения в результате совершения регистрационных действий на основании судебных актов по делу № А40-25097/2022, указал Суд. Предъявляя иск по данному делу, «ОКЦ НиТАО» ссылалось на то, что оно фактически владело помещением в момент разрешения требования «Рентель», однако к участию в деле № А40-269883/2022 не привлекалось, вопрос об изъятии помещения из его владения не рассматривался, и, соответственно, не устанавливались необходимые обстоятельства для правильного разрешения такого вопроса в соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ, при наличии возражений со стороны «ОКЦ НиТАО». Суды установили, что после состоявшегося решения суда по делу № А40-269883/2022 от «Рентель» поступило обращение от 21 декабря 2023 г. с требованием прекратить работы по капремонту и освободить помещение, то есть само ООО ссылалось на нахождение помещения во владении других лиц. При этом данное общество не обращалось с иском об истребовании имущества из фактического владения «ОКЦ НиТАО». Поскольку ни Правительство Москвы, ни «Рентель» не заявляли о привлечении «ОКЦ НиТАО» по делу в качестве соответчика или третьего лица, то это учреждение не может лишиться права на судебную защиту путем предъявления самостоятельного иска в своих интересах.
Как заключил Верховный Суд, спор по делу № А40-269883/2022 не создает безусловной преюдиции для такого иска, а положенные в основу вынесенного по нему судебного решения обстоятельства подлежат оценке в совокупности с новыми основаниями материально-правового требования; иное же ведет к формальному разрешению спора и фактическому отказу в судебной защите. Таким образом, «ЦДС ТиНАО г. Москвы» обладает правом на иск, поскольку прекращение его владения, о котором оно заявило, равно как и вещного права, против которого фактически выступило ООО «Рентель», осуществлено без участия учреждения, которое вправе получить защиту в порядке ст. 301, 302, 305 ГК в ряде случаев даже против публичного собственника.
Ввиду этого, вопреки доводам «Рентель», заявленным в ходе судебного разбирательства, хотя права бюджетного учреждения и производны от права собственника, по вещным спорам о владении, каковым является предъявленный иск, они не ограничиваются лишь представлением интересов собственника. Это значит, что результат разрешения спора в деле № А40-269883/2022 не препятствует установлению и оценке юридически значимых обстоятельств по рассматриваемому спору.
Кроме того, судами при рассмотрении вышеуказанного спора, равно как и рассматриваемого дела, не давалась оценка следующим обстоятельствам. В частности, по делу № А40-181316/2014 ЗАО «Мосрентген» был заявлен иск об обязании Правительства Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21 в редакции, предложенной истцом. По этому делу установлено, что между Управлением налоговой полиции, администрацией Ленинского района Московской области, ООО «Соди.Рус», ОАО «Мосрентген», Внебюджетным фондом развития жилищного строительства Ленинского района Московской области «Жилище» заключен инвестиционный контракт от 6 июня 2002 г. № 21. Его предметом была реализация инвестиционного проекта по строительству многоэтажного жилого комплекса в поселении Мосрентген общей площадью ориентировочно 20 тыс. кв. м, осуществляемому в три очереди.
Впоследствии на основании допсоглашений к инвестиционному контракту от 26 июня 2003 г. № 1 и от 11 января 2011 г. права Федеральной службы налоговой полиции переданы МВД России, а права «Соди.Рус» по третьей очереди строительства объекта в объеме 100% − ООО «Гранель Девелопмент». Предусматривалось, что по результатам реализации инвестиционного проекта в собственность «Соди.Рус» и «Гранель Девелопмент» передается 80% жилой и нежилой площади объекта, в собственность администрации Ленинского района передаются 15% жилой и нежилой площади объекта, в том числе на выделение квартир по отселяемым домам, попадающим в пятно застройки, переселение которых производится застройщиком. В собственность МВД России передаются 3,5% жилой и 5% нежилой площади, в собственность ЗАО «Мосрентген» передаются 1,5% жилой площади объекта.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестором были завершены работы в отношении первой и второй очередей строительства объекта, оформлены акты о результатах частичной реализации контракта от 25 ноября 2005 г. и от 19 апреля 2011 г. Допсоглашением к инвестконтракту, подписанным всеми сторонами, за исключением МВД России, доля администрации в жилом доме № 2 (третья очередь строительства) уменьшена до 252,28 кв. м в связи с компенсацией «Соди.Рус» затрат на строительство инженерных сетей и проведение проектно-изыскательских работ в 62,2 млн руб.
В соответствии с проектом акта о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21, предложенным «Мосрентген», в собственность администрации Ленинского района в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы передаются три квартиры, в собственность «Мосрентген» − две квартиры, в собственность «Соди.Рус» − 25 квартир, в собственность «Гранель Девелопмент» − 170 квартир общей площадью 10 771,7 кв.м, а также три нежилых помещения.
Решением АСГМ от 27 мая 2015 г. по делу № А40-181316/2014, оставленным без изменения вышестоящими судами, в удовлетворении иска ЗАО «Мосрентген» об обязании Правительства Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21 в части строительства жилого дома в п. Мосрентген отказано. Суд счел незаключенным допсоглашение к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г. ввиду отсутствия подписи МВД России, исключения его доли, а также недоказанности обоснованности исключения нежилых помещений из доли, отходящей администрации, и существенного ее снижения в целом, тогда как именно это соглашение было положено в основу судебного акта по делу № А40-269883/2022 и факт признания его незаключенным существовал в момент разрешения спора.
По делу № А40-25097/2022 ДГИ г. Москвы обратился с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве от 12 ноября 2021 г. об отказе в госрегистрации права собственности города Москвы на помещение. Удовлетворяя заявление, АСГМ, решение которого от 11 июля 2022 г. оставлено в силе постановлением апелляции, указал, что для совершения акта госрегистрации права ДГИ г. Москвы представил все необходимые документы, соответствующие установленным требованиям, в том числе акт о результатах реализации инвестиционного контракта, отклонив ссылку управления на односторонний характер такого акта.
В рамках дела № А41-99179/2022 АО «Дикси Юг» обратилось к арендодателю «Рентель» с иском о взыскании гарантийного платежа по договору аренды от 14 ноября 2014 г., предметом которого являлось предоставление в пользование помещения сроком на 11 месяцев, а впоследствии – бессрочно. В обоснование иска «Дикси Юг» ссылалось на то, что вынуждено было досрочно освободить арендуемое помещение в сентябре 2022 г. в связи с требованием ДГИ г. Москвы и регистрацией права собственности Москвы на помещение. Судебным решением от 8 февраля 2023 г., оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, в удовлетворении иска было отказано, так как смена собственника арендуемого помещения не влечет прекращения аренды, а арендатором не представлено доказательств расторжения договора.
По делу № А40-269883/2022 при удовлетворении иска «Рентель» к Правительству Москвы о признании права собственности на помещение судами установлено, что между обществами «Гранель Девелопмент» и «Рентель» был заключен предварительный ДКП спорного помещения от 17 декабря 2013 г., по условиям которого стороны договорились о заключении основного договора в отношении помещения и «Рентель» оплатил его стоимость в 31,1 млн руб. Суды также сослались на допсоглашение к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г. (ранее по делу № А40-181316/2014 признано незаключенным); на судебные акты по делу № А41-99179/2022, договор управления, заключенный «Рентель» с УК, платежные поручения по перечислению денежных средств за содержание помещения, что в совокупности, по мнению судов, подтверждало фактическое владение этого ООО.
При этом судами указано на невозможность подписания акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который в соответствии с его условиями служит основанием для возникновения права собственности содольщиков на помещения, выделенные в натуре, в связи с ликвидацией «Соди.Рус» и «Гранель Девелопмент», на односторонний характер акта, на основании которого было зарегистрировано право собственности Москвы. В связи с этим они пришли к выводу о допустимости признания права собственности за обществом «Рентель». Таким образом, как указал ВС, в спорах по поводу возникновения вещных прав на помещение в судебных актах содержатся различные выводы, что должно быть устранено с учетом установленных судами ранее обстоятельств, их совокупной правовой оценки и подлежащих установлению фактов добросовестности владения применительно к виндикационным требованиям, ранее не рассматривавшимся между сторонами спора.
В этом деле, отметил Суд, не усматривается регистрации права собственности на помещение за «Гранель Девелопмент», а из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что первая запись в отношении помещения содержит сведения о регистрации права собственности Москвы на основании судебного решения по делу № А40-25097/2022. Нижестоящими судами не оценивалась добросовестность фактического владения «Рентель», которое должно выражаться не только в несении бремени расходов на поддержание недвижимости в надлежащем техническом состоянии, в отчислениях на его содержание и улучшение, в использовании в потребительских или предпринимательских целях, но и в уплате обязательных публичных платежей, в том числе в исполнении обязанности по уплате налогов на имущество и прибыль. Поскольку установление обстоятельств в деле № А40-269883/2022 осуществлялось без участия «ОКЦ НиТАО», которое заявляло о нахождении помещения в его фактическом владении, то выводы суда по указанному делу относительно фактического владения не имеют значения для истца в рассматриваемом деле.
В решении от 22 мая 2023 г. по делу № А40-269883/2022 суд первой инстанции прямо указал, что признает право за «Рентель» в силу отсутствия спора о праве со стороны иных лиц, кроме Москвы. При рассмотрении этого дела в окружном суде «Вкусвилл» ходатайствовал об исключении его из числа соответчиков, сославшись на расторжение договора аренды с предпринимателем Сергеем Яцухно. Из приложенных к ходатайству документов следует, что в настоящее время сменился собственник спорного помещения, поэтому невозможно рассмотрение спора о защите владения без установления фактических владельцев на данный момент. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Партнер АБ г. Москвы «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель полагает, что определение ВС РФ затрагивает не столько спор о судьбе конкретного помещения, сколько служит напоминанием о принципиальной границе: инвестиции создают обязательства, но еще не создают титул. «Ни финансирование строительства, ни предварительный договор, ни полная оплата будущего помещения сами по себе не превращают покупателя в собственника, если продавец или инвестор так и не приобрел зарегистрированное право на объект. В таком случае защита покупателя остается преимущественно в обязательственной плоскости – возврат уплаченного, проценты и убытки. Не менее важен и второй вывод ВС: право оперативного управления – не “тень” права публичного собственника, а самостоятельное вещное право, которое учреждение вправе защищать. В целом это не разворот практики, а ее детализация в русле сложившегося подхода», – заметила она.
Практическая ценность этого определения ВС, по мнению эксперта, состоит в том, что Суд не позволил превратить ранее вынесенный судебный акт в своеобразную «броню» от притязаний лица, которое в предыдущем деле не участвовало и заявляет о фактическом владении объектом: «При новом рассмотрении суду необходимо установить всю историю помещения: условия инвестиционного контракта и распределения площадей, противоречащие друг другу судебные акты, фактическое владение, характер выбытия имущества и добросовестность приобретателя. Поэтому говорить, что ВС РФ уже распорядился вернуть помещение, преждевременно».
Адвокат, партнер юридической компании a.t.Legal Андрей Торянников заметил, что в этом деле Верховный Суд исправил принципиальную ошибку: проигранный городом спор о собственности фактически стал основанием для отказа в защите учреждению, которое в том деле не участвовало. «Между тем право оперативного управления дает учреждению самостоятельную защиту владения: оно отстаивает собственное вещное право, а не просто представляет интересы Москвы. Поэтому ни прежнее решение, ни погашение записи в ЕГРН не позволяли считать вопрос о возврате помещения заранее разрешенным. Суды должны были рассмотреть самостоятельные требования учреждения по правилам ст. 301, 302 и 305 ГК РФ, установив обстоятельства приобретения и выбытия помещения и оценив добросовестность владельцев. Это важное разграничение: признание права за одним лицом не заменяет разрешения спора об изъятии имущества у другого, не привлеченного к участию в деле», – полагает он.
Для инвестиционных споров, как заметил эксперт, существенно и то, что ВС не позволил отождествить оплату помещения с приобретением права собственности. «Право продавца-инвестора на объект не было зарегистрировано, а соглашение о перераспределении площадей, на которое опирались суды, ранее уже было признано незаключенным. Это не второстепенный недостаток оформления, а обстоятельства, от которых зависит сама возможность перехода права к покупателю. Ссылка Суда на Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» здесь вполне последовательна: необходимо различать основания для приобретения конкретного помещения и договорные требования к продавцу. Покупатель может иметь право на возврат уплаченного, проценты и возмещение убытков, но наличие таких требований само по себе еще не делает его собственником недвижимости», – отметил Андрей Торянников.
Он добавил, что практическое значение определения ВС заключается, прежде всего, в напоминании: даже судебное решение в основании записи ЕГРН не устраняет рисков, если права прежнего владельца не рассматривались с его участием, а история распределения помещений содержит неустраненные противоречия. «Отдельного внимания заслуживает указание Суда учитывать исполнение налоговых обязанностей при оценке добросовестности владения. Полагаю, этот вывод следует понимать как требование исследовать поведение владельца в совокупности, а не как самостоятельное основание для изъятия имущества при наличии налоговых нарушений. При этом ВС не присудил помещение городу: дело направлено на новое рассмотрение, где еще предстоит определить нынешних владельцев и установить основания для возврата. Поэтому говорить о безусловном преимуществе публичного собственника было бы неверно, Суд прежде всего восстановил возможность полноценного рассмотрения спора», – заключил адвокат.
