Верховный Суд опубликовал Определение № 303-ЭС24-5874 по делу № А51-17618/2022 о понуждении администрации заключить договор аренды, при рассмотрении которого суд первой инстанции не вынес вопрос о согласовании существенных условий договора на обсуждение сторон, а апелляция возложила негативные последствия отсутствия такого согласования на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой.
По итогам открытого аукциона администрация городского округа Большой Камень и ООО «Распределительные энергетические сети» заключили договор аренды от 8 августа 2017 г. в отношении муниципального имущества городского округа − коммунальной системы энергетического хозяйства в целях обеспечения деятельности по оказанию услуги энергоснабжения населению и иным потребителям на территории округа сроком действия с 8 августа 2017 г. по 7 августа 2022 г.
20 мая 2022 г. общество направило администрации заявление о продлении либо перезаключении договора на новый срок без проведения торгов. 27 июня того же года администрация обратила внимание на срок окончания договора аренды имущества и сообщила о планируемой актуализации оценки рыночной стоимости права его пользования на условиях аренды.
5 июля 2022 г. администрация отказала в заключении договора на новый срок из-за ненадлежащего исполнения обществом обязательств при использовании электросетевого имущества и потребовала вернуть его.
Посчитав отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор аренды на новый срок. Администрация в свою очередь предъявила требование о возврате переданного по договору аренды имущества (дело № А51-19677/2022). Данные дела были объединены в одно производство.
Арбитражный суд, руководствуясь ст. 309, 310, 421, 445, 621 и 622 ГК, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 25 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС 15 ноября 2017 г., признав неосновательными мотивы отказа администрации в заключении договора аренды на новый срок, удовлетворил заявленные обществом требования, отказав администрации в иске. При этом суд не выявил доказательств ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендной платы за использование электросетевого оборудования, а также указал на наличие у общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и права на дальнейшее использование арендованного имущества.
Отменяя решение суда первой инстанции в части требований общества, апелляция, отметив обоснованность выводов суда о несостоятельности приведенных администрацией причин отказа в продлении договора аренды, применила положения ст. 173 АПК с учетом разъяснений п. 4.2, 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», п. 42 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» и пришла к выводу, что при разрешении требований общества не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства.
Апелляционный суд исходил из того, что при обращении в арбитражный суд общество не предлагало условий договора, регулирующих, в частности, размер арендной платы и срок предоставления имущества в пользование, вопросы о согласовании условий договора на обсуждение сторон не выносились, а решение суда также не содержит условий договора, на которых он должен считаться заключенным по итогам рассмотрения преддоговорного спора. Суд округа поддержал выводы апелляции.
Не согласившись с судебными решениями, общество обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, ВС сослался на разъяснения п. 4.2 и 4.5 Постановления № 73, согласно которым для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок в отсутствие оснований, указанных в ч. 10 данной статьи, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Со ссылкой на п. 39 Постановления № 49 Верховный Суд напомнил: если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 65 АПК). Равным образом если между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК).
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия у общества долга по арендной плате, принятия администрацией решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом, незаконности отказа в заключении договора на новый срок. Однако в нарушение ст. 445 ГК и ст. 173 АПК суд не привел в резолютивной части решения конкретных существенных условий: о сроке действия договора аренды и размере арендной платы, на которых договор подлежит заключению, а лишь декларировал абстрактную обязанность администрации заключить сделку, пояснил ВС.
Учитывая, что с момента вступления решения суда в законную силу договор считается заключенным, то именно на суд возлагается обязанность принять меры, чтобы такое решение было способно связать стороны договорными обязательствами.
Повторно рассматривая дело, апелляционная инстанция признала правильными выводы о неправомерном отказе администрации в заключении договора аренды на новый срок, но тем не менее отменила решение и отказала обществу в иске. Апелляция, с которой впоследствии согласился суд округа, пришла к выводу, что отсутствие со стороны общества предложений об условиях сделки в части размера арендной платы и срока предоставления имущества в пользование является неустранимым препятствием для восстановления нарушенного права и влечет отказ в удовлетворении требований об обязании заключить договор на новый срок. Между тем, подчеркнул Верховный Суд, в п. 39 Постановления № 49 прямо разъяснены последствия отсутствия согласования существенных условий договора − вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон.
Как отметил ВС, апелляция не исправила допущенную первой инстанцией ошибку, не вынесла вопрос о согласовании существенных условий договора аренды на обсуждение сторон, при этом возложив негативные последствия отсутствия такого согласования на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой. В итоге Верховный Суд отменил решения судов трех инстанций в части исковых требований общества, а дело в отмененной части направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Екатерина Удовиченко напомнила, что ВС ранее обозначил позицию, в соответствии с которой в целях установления существенных обстоятельств для правильного разрешения данной категории споров судам следует руководствоваться разъяснениями, изложенными в п. 39 Постановления Пленума ВС № 49 (например, Определение ВС от 21 июня 2023 г. № 307-ЭС22-29274 по делу № А56-76483/2020). Конституционный Суд также подчеркивал, что по данной категории дел урегулирование споров в отношении согласования условий договора, заключение которого в соответствии с законом обязательно для одной из сторон, направлено на реализацию участниками гражданских правоотношений права на судебную защиту (Определение КС от 28 декабря 2021 г. № 2800-О/2021).
Позиция Верховного и Конституционного судов указывает на необходимость исключения формального подхода при рассмотрении данной категории споров и необоснованного возложения бремени доказывания принятия мер, направленных на согласование условий договора, на менее «защищенную» сторону, пояснила эксперт. Екатерина Удовиченко посчитала такую позицию справедливой, поскольку она ориентирует суды на фактическое урегулирование спора, устранение неопределенности во взаимоотношениях сторон и восстановление нарушенного права арендатора.
Партнер INTELLECT, к.ю.н. Александр Латыев отметил, что ВС в комментируемом определении последовательно применил подходы, сформулированные в Постановлении Пленума № 49. В п. 39 постановления подчеркивается, что если какое-то из условий обязательно для договора, но относительно него стороны не высказывались, суду надлежит проявить инициативу и вынести этот вопрос на обсуждение. «Такой подход несколько противоречит принципу состязательности в судебном процессе, однако для споров о заключении договоров в судебном порядке это неудивительно, так как они существенно отличаются от рассмотрения обычных исков. Если обычно суд решает, кто из сторон прав, а кто нет, то здесь он играет активную роль и может определять, как стороны будут взаимодействовать в будущем, если они сами об этом договориться не смогли», − пояснил он.
По мнению эксперта, несправедливо отказывать истцу в иске из-за упущения суда, поскольку последний должен был вынести на обсуждение сторон существенный вопрос, упущенный ими из внимания, – притом что суды признали право за истцом на перезаключение договора. Суд апелляционной инстанции, обратив внимание на несогласованность условия, должен был исправить этот недостаток решения первой инстанции, а не отказывать в иске, резюмировал Александр Латыев.
Генеральный директор Тендерного агентства «Концепт» Мария Изварина полагает: Верховный Суд обоснованно указал, что суд первой инстанции не привел в резолютивной части решения конкретные существенные условия, на которых договор подлежит заключению, тем самым сделав решение фактически неисполнимым. «Неясно, чем руководствовалась первая инстанция при вынесении такого решения. Например, на каком этапе исполнения договора и в каком порядке, по мнению суда, стороны должны были согласовать новые условия такой сделки», − задалась вопросом эксперт.
Мария Изварина также согласилась с выводом ВС о том, что апелляция должна была исправить допущенную первой инстанцией ошибку и вынести вопрос о согласовании существенных условий договора аренды на обсуждение сторон. «В данном споре, как неоднократно встречалось в нашей практике, Верховный Суд придерживается своей позиции о необходимости защиты более слабой стороны, обратившейся в суд, указывая, что нижестоящие суды возложили негативные последствия отсутствия согласования условий сделки на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой», − заключила она.
