Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-424-К4, в котором указал на допущенные нижестоящими судами ошибки при признании объекта строительства самовольной постройкой.
Ирине Петрушенко на праве собственности с 2018 г. принадлежит земельный участок, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В границах земельного участка был возведен четырехэтажный дом. 25 июля 2022 г. Ирина Петрушенко обратилась в Адлерский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на это здание. Однако государственный учет и регистрация прав на здание были приостановлены в связи с возникновением сомнений в соблюдении заявителем норм градостроительного законодательства.
Далее администрация города-курорта Сочи обратилась в суд с иском к Ирине Петрушенко о сносе самовольной постройки – четырехэтажного объекта капитального строительства. При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, из заключения которой следует, что дом построен на 70%. Фактические параметры объекта строительства в части количества этажей здания соответствуют сведениям, содержащимся в рабочем проекте на жилой дом. В части площади застройки и общей площади здания фактические параметры исследуемого объекта превышают значения указанных в разрешительной документации параметров, что может быть обусловлено отличием методик подсчета площадей здания (площади застройки и общей площади здания), действующих на момент разработки проектной документации и на момент подсчета фактических параметров исследуемого объекта.
Как указано в заключении эксперта, фактически коэффициент использования территории (КИТ) в рассматриваемом случае составляет 1,24, что не соответствует требованиям (Правилам землепользования и застройки на территории г. Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202), действующим на момент проведения экспертизы. Сохранение этого объекта строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает препятствие в пользовании рядом расположенными земельными участками, зданиями, сооружениями. При этом снос объекта, его железобетонного каркаса, который также выполняет функцию удерживающего грунт сооружения, может создать угрозу сползания грунта.
Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 9 марта 2023 г. иск был удовлетворен частично. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой и обязал Ирину Петрушенко снести его за счет собственных средств, а также взыскал расходы на проведение судебной экспертизы. Суд исходил из того, что параметры возведенного объекта не соответствуют параметрам рабочего проекта, на основании которого выдано разрешение на строительство, а также превышен КИТ. Таким образом, спорное строение возведено с нарушением градостроительного законодательства, является самовольной постройкой. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали данные выводы.
Ирина Петрушенко подала кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой просила об отмене принятых судебных постановлений как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ со ссылкой на п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснила, что по общему правилу наличие допущенного при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Но с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Судебная коллегия подчеркнула, что согласно п. 2 Постановления Пленума № 44 изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной. В определении указано, что в рассматриваемом случае, признавая жилой дом самовольной постройкой, суд сослался на то, что он возведен с нарушением Правил землепользования и застройки. Однако из материалов дела следует, что на момент выдачи разрешения на строительство жилого дома в 2005 г. и начала его непосредственного строительства такие Правила еще не были приняты. Применение указанных Правил к жилому дому, строительство которого осуществлено в период действия разрешения на строительство, судом не мотивировано.
Кроме того, как заметил ВС, судом не дана оценка выводу экспертизы о том, что превышение фактической площади застройки и общей площади здания значений, указанных в разрешительной документации, может быть обусловлено отличием методик подсчета площадей здания, действующих на момент разработки проектной документации и на момент проведения судебной экспертизы. Однако суд сослался на эти нарушения как на основание для сноса жилого дома.
Также в определении обращено внимание на то, что в нарушение п. 29 Постановления Пленума № 44 суд не дал оценку существенности этих нарушений с учетом заключения экспертов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. Судом по существу не указано, какие конкретно нарушения являются основанием для сноса спорного здания, соразмерными таким последствиям и не позволяющими сохранить объект или привести его в соответствие с разрешением на строительство, резюмировал ВС. Таким образом, он посчитал, что как решение суда первой инстанции, так и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нельзя признать соответствующими требованиям законности и обоснованности. В связи с этим Верховный Суд отменил все обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.
Адвокат, управляющий партнер юридической фирмы «Шашкин и Партнеры» Денис Шашкин считает данное дело очень важным для судебной практики, особенно для Краснодарского края, где огромное количество исков о сносе самовольных построек. «Дело об отмене разрешения на строительство и сносе почти построенного ЖК “Имеритинские высоты” с более чем 300 дольщиками – яркий тому пример. Причем, увы, эти решения не всегда учитывают детали и особенности каждого дела. Верховный Суд не всегда успевает увидеть в этих делах нарушения», – отметил эксперт.
Денис Шашкин подчеркнул, что Правила землепользования и застройки в декабре 2024 г. серьезно изменились, как и Генеральный план Сочи, что следовало учитывать судам при разрешении спора. Эксперт указал, что важно учитывать данные в конце 2023 г. разъяснения в соответствующем постановлении Пленума ВС, где прямо указано, что необходимо учитывать возможность сохранения объекта при устранении нарушений при строительстве или изменении требований градостроительного законодательства. «Кроме того, как следует из определения, имеются и технические вопросы к подсчету площадей земельных участков. Для ряда дел настоящее определение может являться основанием для пересмотра дел о сносе самовольных построек по новым обстоятельствам», – добавил адвокат.
Юрист консалтинга Legal principles Ольга Седова отметила, что затронутая в определении проблема является актуальной, поскольку в судах не уменьшается количество споров в отношении самовольных построек: с одной стороны, с заявлениями о признании права собственности на самовольно возведенные строения обращаются лица, осуществившие незаконное строительство, с другой – от администраций муниципальных образований либо уполномоченных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства, поступают иски о сносе подобных строений.
По мнению эксперта, ВС детально рассмотрел доводы сторон спора и в итоге изменил тенденции судебной практики и условия легализации самовольных построек. «При отмене судебных актов нижестоящих инстанций Суд отметил именно незначительность нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что, как следствие, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки», – подчеркнула Ольга Седова.
Она также считает: ВС более чем обоснованно пришел к выводу о том, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной. «Таким образом, ВС пришел к выводу, что для признания постройки самовольной необходимо наличие конкретных существенных нарушений, без указания которых суды не вправе признавать объект самовольной постройкой, поскольку вступившее в силу решение суда о сносе постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности и обременений независимо от фактического исполнения такого решения», – отметила эксперт.
Адвокат АП Краснодарского края Алина Шакалова согласна с выводами Верховного Суда. Она указала, что в этой категории споров нижестоящим судам необходимо было определить такой критерий, как существенность (значительность) нарушений градостроительных и строительных норм, в том числе иных правил, при строительстве спорного объекта. Эксперт обратила внимание, что согласно п. 25 Постановления Пленума № 44 снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества, и необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Адвокат, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский также считает, что вопрос сноса самовольных построек остается одним из самых острых в практике применения норм гражданского и градостроительного законодательства. «На протяжении многих лет судебная практика по таким делам была крайне неоднородной: в одних случаях суды применяли к застройщикам наиболее жесткие меры, в других – допускали возможность сохранения постройки. Это создавало высокий уровень правовой неопределенности для участников оборота, особенно тех, кто начинал строительство на законных основаниях, но оказался в условиях изменившегося регулирования. Принятие Постановления Пленума ВС № 44 в декабре 2023 г. закрепило более гибкий подход, требующий оценки существенности нарушений и возможности их устранения без сноса. Именно эти принципы легли в основу позиции ВС в рассматриваемом деле», – прокомментировал он.
Как отметил Алексей Коневский, ВС указал, что суды допустили правовые ошибки: не учли, что Правила землепользования и застройки, на которые они ссылались, были приняты уже после начала строительства, а следовательно, не могут являться основанием для признания постройки самовольной. Кроме того, суды не дали оценки выводам экспертов, указавших на возможные причины расхождений в площади здания, которая может быть обусловлена применением различных методик подсчета площади при проектировании и кадастровом учете. Суды также не учли отсутствие угрозы жизни и здоровью и не оценили, были ли нарушения достаточно существенными, чтобы оправдать снос. Это противоречит принципу соразмерности, требующему соотнесения тяжести последствий сноса с характером выявленных отклонений, подчеркнул эксперт.
«Я полностью согласен с позицией ВС, так как она не только юридически обоснованна, но и социально справедлива. Определение по данному делу имеет большое значение для правоприменительной практики: оно развивает принцип пропорциональности в спорах по сносу самовольной постройки, закрепленный в Постановлении Пленума № 44, ориентирует суды на необходимость вдумчивого анализа обстоятельств, отказ от формального применения нормы и предпочтение сохранения имущества добросовестных собственников, если это не нарушает закон и права других лиц. Такой подход позволяет избежать чрезмерных санкций и сохранить баланс между интересами государства и участников гражданского оборота», – поделился мнением Алексей Коневский.
